今天，我把珠海切給你看

文：園長

城市調(diào)研的目的，是為了跳出本地框架，看其他城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展軌跡和規(guī)律，再分析廣州，就會更嚴(yán)謹(jǐn)。

所以，城市調(diào)研不是簡單的看樓盤，還需要看規(guī)劃，看交通，看產(chǎn)業(yè)，看數(shù)據(jù)，與專業(yè)人士溝通。

今天是珠海的最后一篇。

珠海是中國最早的四個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，對，跟深圳同批同學(xué)。在早年沒有大灣區(qū)的時代，深莞惠，廣佛肇，珠中江，珠海是跟廣深一樣的在珠江西岸的領(lǐng)頭存在，但是，很可惜，珠海沒有做起來。

現(xiàn)在的大灣區(qū)戰(zhàn)略中，是四核驅(qū)動，廣深港澳，珠海就比較尷尬了，業(yè)績不好，被老板放棄淪為備胎的感覺，心痛吧。。。

大灣區(qū)的ZZ意義是融合，經(jīng)濟(jì)意義是打造全球有競爭力的經(jīng)濟(jì)體，所以，各城不約而同地劃出了城市的近內(nèi)灣板塊作為灣區(qū)融合的橋頭堡。

廣州是南沙，中山是翠亨和馬鞍島，東莞是濱海新區(qū)，深圳是前海，香港是北部都會區(qū)，珠海是唐家北圍，十字門橫琴。

各城市都將最先進(jìn)的規(guī)劃和資源，配給了灣區(qū)橋頭堡，未來內(nèi)灣區(qū)，將是中國規(guī)劃最先進(jìn)，最能代表灣區(qū)形象區(qū)域。

大灣區(qū)內(nèi)灣板塊的融合互聯(lián)第一步，先從交通開始。珠江東岸和西岸，現(xiàn)在已經(jīng)開通的南沙大橋，虎門大橋，港珠澳大橋，還有正在修建的深中通道，策劃中的深珠通道。

說回珠海。

珠海是一個體量偏小的城市，早年的老城區(qū)只有香洲，土地被幾座山分割得支離破碎，想發(fā)展吧，只有大片土地的西區(qū)，但是西區(qū)又距離內(nèi)灣其他兄弟城市十分遙遠(yuǎn)，因此，只能各區(qū)劈點凈地出來，花開幾朵，各表一支。

你看到珠海渾身都是概念，那也是沒辦法。

唐家北圍那不是為了跟廣州深圳中山兄弟城市打好關(guān)系嗎，畢竟廣中珠澳高鐵，廣州18號線，深珠通道都在這里，這里不搞好發(fā)展，都混不上灣區(qū)兄弟團(tuán)。

橫琴十字門也必須搞，港澳融合這是國家級戰(zhàn)略，港珠澳大橋都落在這里，作為融合區(qū)樣本，必須給兄弟們看看我大珠海的實力。

西區(qū)也必須搞，為啥??苦哈哈，因為老城區(qū)香洲沒地了，舊改也只能挖補丁……所以航空新城是副中心，未來還要在金灣和橫琴之間，再打造一個鶴州CBD……

對于灣區(qū)知名美妝博主珠海來說，搞新區(qū)，這不是什么大問題，但買珠海還得挑著愛的普通群眾來說，就愁白頭發(fā)了，珠海珠海，哪個板塊是花瓶，哪個板塊會生仔？

不難。

房價的趨勢是跟著規(guī)劃走，而規(guī)劃的核心，是資源的落定。

很明顯，對于珠海這種極度需要外來人口填充的旅游城市，軌交的重大節(jié)點，一定會有比其他區(qū)域更多的發(fā)展機會。

珠海有3個重大對外樞紐節(jié)點，2個對內(nèi)節(jié)點。

三大對外節(jié)點分別是對灣區(qū)的珠海北站（18號線，深珠通道），對港澳的橫琴十字門（九州港人工島拱北都屬于）和對全國的金灣機場。

這3個樞紐節(jié)點，對應(yīng)著不同的人群和產(chǎn)業(yè)趨勢，唐家南圍北圍前環(huán)后環(huán)，與灣區(qū)廣深產(chǎn)業(yè)聯(lián)系更為緊密，橫琴十字門，主要是港澳的融合和城市形象打造，更偏向于商業(yè)，金融，旅游。金灣機場，外來候鳥的首站，航空旅游業(yè)。

2個對內(nèi)節(jié)點，則是金灣和鶴州。

在這幾個樞紐節(jié)點的基礎(chǔ)上，在對比概念板塊的產(chǎn)業(yè)，人口，政府投入，未來規(guī)劃，兌現(xiàn)程度，周邊大腿粗細(xì)，很容易看清楚了。

先說橫琴。

橫琴現(xiàn)在姓澳，澳門的產(chǎn)業(yè)定位是金融，旅游和中醫(yī)藥，澳門的金融比較呵呵噠，金融這個東西，到處都搞，主要靠政策。中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園長個人淺顯的理解，面對西醫(yī)競爭還是激烈的，要走出國門拓市場，可能還需要像華為那樣長線艱苦卓絕的努力，澳門小哥估計得時間，要長線的。

深圳能托起前海，廣州拉拉扯扯也能養(yǎng)大南沙，但是珠海哺育橫琴偏弱，橫琴姓澳之后，前身的小澳能把橫琴產(chǎn)業(yè)推到什么程度也很難說。

所以，橫琴更多是粵澳合作的示范區(qū)（隔壁不聽話的孩子看的），ZZ意義大過于經(jīng)濟(jì)意義，崛起周期真的不太好估，所以橫琴買入，真的只能說稀缺資源占有，跟時間做朋友。

再說十字門。

十字門作為珠澳融合，珠海重點打造的城市天際線顏值景觀帶，是相對可以甘蔗兩頭吃的板塊。

其一，距離珠海香洲并不遠(yuǎn)

其二，珠海的城市名片級配套都在這個片區(qū)（2家5星級酒店，會展中心，珠海中心，中演大劇院）也是珠海未來最大的商業(yè)區(qū)。

其三，享受橫琴發(fā)展起來的第一外溢（沒有也沒關(guān)系，反正珠海自己在努力）。

十字門買入問題是不大的，當(dāng)然，也要注意，區(qū)域的供應(yīng)是天量（華發(fā)琴澳新城2萬套房子，微笑臉），接盤同學(xué)也需要產(chǎn)業(yè)起來。

其三是航空新城

航空新城由于珠海大橋和紅鶴大橋的東西貫通，去到珠海城區(qū)只有20多公里，不塞車情況下半小時可以到達(dá)，可以承接新珠人群的居住需求。

之前的住宅地集中出讓，加上公建配套的兌現(xiàn)，航空新城是新珠海人認(rèn)可度最高的板塊，以后也會日趨成熟。

航空新城華發(fā)商都

其四北圍。

北圍的核心，園長認(rèn)為是南圍的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（接盤人群），政府規(guī)劃（城市形象和配套）以及長線區(qū)位廣深的互聯(lián)（產(chǎn)業(yè)增量）。

這個區(qū)域，有基礎(chǔ)，有軌道交通人流，有政府規(guī)劃，有未來預(yù)期，是相對看起來比較健康的新增板塊。

北圍一河之隔的南圍現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)

以上，是本地人群未來會接手的幾個板塊，相對靠譜。根據(jù)自身需求選擇，建議不要對房價短線有太大預(yù)期，跟時間做朋友。

避坑也提下。

金灣濱海商務(wù)CBD，萬科主導(dǎo)開發(fā)，大盤萬科海上城市，靠一條金海大橋，抱橫琴的大腿。

不能說韭菜盤，畢竟買她都是為了喜歡，既然不博升值，那就叫韭花盤吧。

韭花雖然搞了名校，引了海水入渠，想打造杭州良渚，泰國版度假村，但是還是掩蓋不了沒有特點的特點。

其一，橫琴本身自己都虛，哪里還能補到隔海的濱海商務(wù)區(qū)？

其二、寫字樓好蓋，搬磚人難找，這里搞個CBD，讓航空新城副中心，鶴州樞紐怎辦？產(chǎn)業(yè)可就那么多。

其三、西區(qū)大片土地，如果賣地，規(guī)劃可以更華麗，濱海商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)太弱，可替代性強。

湖心新城

宅地供應(yīng)太大，珠海版增城。

圖片來源于鳳凰房產(chǎn)珠海站。

現(xiàn)在，你看懂珠海了嗎？？

全面取消限購、限售！珠海官宣房地產(chǎn)新政

5月24日，珠海出臺房地產(chǎn)新政，推出一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，包括全面取消商品住房限購、取消商品住房限售年限、鼓勵支持住房“以舊換新”以及將雙繳職工公積金貸款最高限額調(diào)整為100萬元等。

全文如下：

各區(qū)政府（管委會），各有關(guān)單位：

為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求，堅持因城施策，用好政策工具箱，促進(jìn)珠海市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、優(yōu)化商品住房價格備案管理

商品住房價格備案時間間隔由三個月調(diào)整為一個月。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

二、全面取消商品住房限購

在本市范圍內(nèi)購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），不再審核購房人資格。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市不動產(chǎn)登記中心）

三、取消商品住房限售年限

取消珠海市商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定（有限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外），支持居民剛性和改善性購房需求。（責(zé)任單位：市不動產(chǎn)登記中心）

四、鼓勵支持住房“以舊換新”活動

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和購房人三方聯(lián)動開展“以舊換新”活動，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展存量房產(chǎn)置換新房的活動，促進(jìn)居民家庭通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。[責(zé)任單位：各區(qū)政府（管委會）、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局]

五、加大公積金政策支持力度

提高住房公積金貸款額度，在資金流動性控制指標(biāo)范圍內(nèi)，實施合理的配貸系數(shù)，將單繳職工貸款最高限額調(diào)整為60萬元，雙繳職工貸款最高限額調(diào)整為100萬元。（責(zé)任單位：市住房公積金管理中心）

六、加大金融支持房地產(chǎn)力度

加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權(quán)益。指導(dǎo)金融機構(gòu)優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，加快放款速度。對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家金融監(jiān)管總局珠海監(jiān)管分局）

本措施自印發(fā)之日起實施，此前珠海市相關(guān)政策措施與本措施不一致的，以本措施為準(zhǔn)。橫琴粵澳深度合作區(qū)可參照制定相關(guān)調(diào)控措施。

來源：南方+廣州日報新花城編輯：李琳