#一個敢說真話的房產(chǎn)人

跌多不賣，跌少不買。

到底是狂跌的這股風(fēng)還沒吹到睢寧，還是睢寧自動形成了保護(hù)罩，擋住了狂跌的風(fēng)。大家也都能看到，外地哪怕就是徐州、宿遷，價格也是跌的一塌糊涂，可能就是買房人感覺不到，但是賣房人是絕對實實在在體會到了。

睢寧也跌，但是是屬于那種陰跌，跌個10%。房齡十多年的那種老小區(qū)，步梯的高樓層或者高層的頂?shù)蜆牵艿鴤€20%、25%。像徐州3萬跌到2萬的，2萬多跌到1萬多的那是比比皆是。大城市更不多說了。

在跟賣房接觸的過程中，確實會有很多這樣的聲音，就是在跌到什么價格我都不賣了。說明什么問題？就是沒有那么多必須賣房的房主。但是還有一個問題是什么？就是一旦一個小區(qū)有一個急賣的，破了價，這個小區(qū)很難再賣回到原來的價格了。

這里面也不完全就是中介在兩頭壓這個問題，就是因為現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)的發(fā)酵太厲害了，真正一個小區(qū)出現(xiàn)特價房的時候，大家都在抖音上宣傳，哪個買房子的現(xiàn)在不是關(guān)注多少個房產(chǎn)博主。有的買房，你跟他聊某一個小區(qū)，他關(guān)注到哪個小區(qū)，他比你還更了解某一個小區(qū)的情況。

所以買方關(guān)注到的這個小區(qū)的價格，之后再出來價格高的房源，你們覺得他還能接受嗎？

【春節(jié)特供·小鎮(zhèn)青年】縣城里的房產(chǎn)中介江湖

記者|傅林林

大年初三早上，慶超拉開了喜臨門中介店鋪的卷簾門。

過年期間，親友們都在忙于奔走赴宴，但對于近2個月沒有收入的慶超而言，生意高于一切。

“行業(yè)慘淡，最近兩個月別說來看房了，連電話咨詢都沒有接到過。”

在一線中介品牌沒有下沉到的江蘇徐州市睢寧縣，中介行業(yè)就是雜亂無章，草莽遍地的江湖，中介門店山頭林立，甚至一百米不到的路程就有6家中介并存，而像我愛我家以及21世紀(jì)這樣的機(jī)構(gòu)則真假難辨。

1年前，慶超接手了喜臨門房產(chǎn)中介的一家門店，這是他妻子家人創(chuàng)立的品牌。目前，在縣城已經(jīng)有了10多家分店，累計的房源數(shù)量已經(jīng)過千，但這些加盟店基本上都是親友，加盟費只是象征性的給一點，房源則是共享，店鋪自主管理，品牌方從交易中提取一部分收益。

在房地產(chǎn)市場火爆的那兩年，門店每月能夠成交4到5套二手房，中介分別從買方和賣方收取1%的服務(wù)費用。

“縣城的購房者主要是偏向新房市場，二手房市場其實并不活躍，但是前兩年行情好，新房的價格持續(xù)攀升，二手房也跟著火了起來。”

不過在2018年，新房銷售狀況不佳，慶超接到了多家開發(fā)商的合作電話，希望他能代理新房樓盤。在縣城的這個江湖中，并沒有清晰的規(guī)則可言。

此前，他曾經(jīng)代理一家樓盤，帶客去售樓處后，這些購房者很快便被銷售人員消化成自己的客戶，而代理的費用至今仍沒有拿到。

當(dāng)然，開發(fā)商也有被“套路”的時候，睢寧縣碧桂園一個項目開盤的時候，其他開發(fā)商雇了一大批人去繳納誠意金，最后，這些人又統(tǒng)統(tǒng)要退還這些錢。

在區(qū)域面積并不大的縣城，任何一家中介都難言房源優(yōu)勢，他們獲取房源的方式除了在58同城和安居客這樣的平臺上尋找外，就只能去小區(qū)里詢問了。

實際上，已經(jīng)有一批大型的中介機(jī)構(gòu)看到小鎮(zhèn)中介過于分散，品牌影響力不強(qiáng)的弱點，乘機(jī)開始進(jìn)入了。

像北京風(fēng)光和小城租房這樣的機(jī)構(gòu)已經(jīng)在三四線城市鋪開。這兩家都是由中投風(fēng)光（北京）國際投資控股有限公司投資成立的，前者是全國連鎖大型不動產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)，后者是租房O2O平臺。

這對于縣城的中介經(jīng)營者來說是不小的沖擊，如果你打開小城租房的官網(wǎng)只看內(nèi)容的話，VR看房，線上流程、過濾虛假房源、云服務(wù)等等，讓你以為進(jìn)入的是貝殼的主頁。

“2017年，北京風(fēng)光在本地開了很多店，不過2018年也關(guān)了不少。”慶超在接手喜臨門之前正是在北京風(fēng)光工作。

北京風(fēng)光崛起的關(guān)鍵在于，他們能在短時間內(nèi)拿下了很多獨家房源，這在縣城是一大優(yōu)勢。

“實際上，他們拿下房源的方式是在透支品牌信譽(yù)，比如一套在其他中介能掛60萬左右的房源，北京風(fēng)光的中介會去跟房主說談，其他中介把價格估低了，他們可以賣到68萬左右，而這些房源很快便由他們獨家代理。”

在拿下這些房源之后，一方面因為價格并不具有優(yōu)勢，購房人轉(zhuǎn)而關(guān)注新房市場，另一方面，在2018年整個房地產(chǎn)市場行情不佳的背景下，縣城的房源滯銷嚴(yán)重，這使得他們不得不把房源價格降下來，但房主認(rèn)為自己受了欺騙，最終不歡而散。

“他們的思路是，先快速拿下一批房源，趁著行勢不錯出手，但市場并沒有他們想象的好。”

另外，吃差價的現(xiàn)象在這家中介機(jī)構(gòu)里也存在，“在與房東商量好價格后，賣給購房者時會再次加價，賺取這部分差價，一套房源在收取近萬的中介費后，差價也能上萬，最多的時候一套房子的差價能夠達(dá)到5萬。”

在慶超的觀念里，現(xiàn)在縣城中介行業(yè)的管理很粗糙，在流程上也不規(guī)范，甚至?xí)霈F(xiàn)辛辛苦苦幫客戶把房子賣了后，中介費卻收不回來。另外，購房者對市場了解不足，“購房者希望買到好房子可以理解，但很多需求聽起來都像天方夜譚，比如，40萬，不貸款，要買一套80到90平的房子，還要求樓層，太難了。”

“其實我還是很想學(xué)習(xí)大公司的管理經(jīng)驗，在縣城的朋友很多都進(jìn)入體制內(nèi)，經(jīng)商的環(huán)境也并不理想，如果自己的管理再跟不上，很難維持下去。”

如今，在這個房價在6000元/平米的小城，他還在努力為自己的女兒買一所學(xué)區(qū)房，這里的人經(jīng)常會自嘲縣城的“國際化”，中午在威尼斯（威尼斯廣場）吃飯，下午在曼哈頓（曼哈頓商業(yè)城）喝星巴克，晚上住馬德里（皇家馬德里小區(qū)）。

當(dāng)慶超這樣的創(chuàng)業(yè)者騎著電瓶車在縣城冬天的寒風(fēng)中疾馳的時候，這樣的生活，又何嘗不是他所期望的呢。