買樓必備！在香港買一手房都有哪些步驟？

受加息影響，最近香港一手新盤的開價(jià)都很克制，甚至出現(xiàn)了一二手倒掛現(xiàn)象。下半年香港還有很多新盤即將推出，有沒有港漂準(zhǔn)備入手？

別急！先跟所長看看在香港買一手新房，都有哪些步驟。

第一步：研究樓書

新盤開售時(shí)，發(fā)展商會在開售前最少7個(gè)工作日，公布售樓說明書，俗稱“樓書”。

樓書里會介紹所有項(xiàng)目細(xì)節(jié)，包括周邊發(fā)展、平面圖、座向、會所設(shè)施、建筑外貌、關(guān)鍵日期（新樓分現(xiàn)樓和樓花，但大部分賣的都是樓花，關(guān)鍵日期就是預(yù)計(jì)的交樓日期）等等，給買家仔細(xì)研究。

但是沒有價(jià)格！

樓書除了會在開發(fā)商的官網(wǎng)上刊登，也會在港府的專門網(wǎng)站上公布。

一手住宅物業(yè)銷售資訊網(wǎng)：

https://www.srpe.gov.hk/opip/index.htm?lang=zh_TW

第二步：計(jì)算價(jià)格

開售前至少3個(gè)工作日，開發(fā)商會公布“價(jià)單”，說白了就是房子的價(jià)格，里面包括面積、售價(jià)、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等等。

而媒體在宣傳新盤時(shí)，總會提到一個(gè)詞“折實(shí)呎價(jià)”，就是把全部優(yōu)惠都算上的最優(yōu)價(jià)。

但是注意，這只能作為一個(gè)參考！

不是每個(gè)人都能享受最高優(yōu)惠，因?yàn)楦犊罘桨覆煌?/span>正常交易時(shí)“呎價(jià)”往往比“折實(shí)呎價(jià)”要高，大家要根據(jù)自身情況計(jì)算清楚。

第三步：參觀示范單位

緊接著，發(fā)展商會公布銷售安排，也就是示范單位參觀、入票、選樓等后面的時(shí)間地點(diǎn)安排。

注意，參觀裝修過的示范單位意義不大，最好是參觀“清水房”（無改動、無裝修的示范單位），可以看清更多戶型細(xì)節(jié)。

第四步：登記入票

房子看好了，價(jià)格也算好了，就要去發(fā)展商那登記了。（順便提醒一下大家，買房前一定要先把自己的首付、借貸能力提前弄清楚，以免出現(xiàn)撻定的情況）

登記時(shí)，還要一張一般為10萬港幣的銀行本票or支票，這就是“入票”或者“收票”。

入票后，你會收到一張“購樓意向登記”收據(jù)，收據(jù)上會有一個(gè)登記號碼，用來抽簽。

為了增加中簽的機(jī)率，你可以多次登記、多次入票、多領(lǐng)幾個(gè)登記號碼，但一般開發(fā)商都會有限制，也可以把家人拉來入票，但這種操作比較復(fù)雜，最好先咨詢專業(yè)人士。

第五步：抽簽

開發(fā)商通常在開售前一日（停止入票后）進(jìn)行抽簽，抽得中才能買。

抽簽分A、B組，A組是大手筆買家組別，也就是同時(shí)買多套房子；B組為普通組別。

A組和B組分開抽簽，且A組比B組優(yōu)先選房。

第六步：選樓和簽臨約

選房當(dāng)天，入圍買家就要根據(jù)抽中的順序選房了。抽中前籌的人能選的戶型比較多。

選好房子后，買家要帶著身份證、購樓意向登記收據(jù)，當(dāng)場和開發(fā)商簽《臨時(shí)買賣合約》，支付“臨時(shí)訂金”（俗稱細(xì)訂），細(xì)訂金額為樓價(jià)3%-5%，可用支票支付，也可以刷信用卡。

當(dāng)天還需要確定好付款方法、是否申請發(fā)展商貸款等等。

這一天確定的都是大事，大家要提前規(guī)劃好。如果在簽訂臨約后毀約，發(fā)展商會沒收訂金。

第七步：正式簽約

簽臨約后5個(gè)工作日，再簽《正式買賣合約》，繳納“加付訂金”（即大訂，連臨時(shí)訂金約為樓價(jià)10%），并且要付清印花稅和律師費(fèi)。

如果在簽訂正式合約后違約，買家不但會損失訂金，還要賠償開發(fā)商其他損失。

總結(jié)一下：買家在簽訂臨約后違約，要賠房價(jià)的5%；簽訂正式合同后違約，需要賠10%，還有開發(fā)商的損失。（開發(fā)商轉(zhuǎn)手賣給其他人時(shí)，如果價(jià)格低于原來的價(jià)格，違約買家需要賠付中間的差價(jià)）。

簽完合約后，買家要根據(jù)自己的情況辦理貸款，向開發(fā)商支付尾款。

第八步：交雜費(fèi)

前面說了，新樓一般都是樓花，需要等一兩年才能收樓。在收樓前14天，買家要完成所有買賣手續(xù)，換句話說就是交齊所有的雜費(fèi)。

具體每個(gè)樓盤的情況都不一樣，一般可能會有圖則費(fèi)、第一個(gè)月管理費(fèi)、六個(gè)月管理費(fèi)押金、設(shè)備基金、泥頭費(fèi)等等。

第九步：驗(yàn)樓和收樓

所有費(fèi)用交齊，發(fā)展商就會給你發(fā)“收樓信”啦！

但收樓前需要先驗(yàn)樓，一旦發(fā)現(xiàn)問題反饋給開發(fā)商，他們會負(fù)責(zé)修，驗(yàn)樓的內(nèi)容比較復(fù)雜，可以自己驗(yàn)，也可以請專業(yè)的人來驗(yàn)，這里先不展開。

以上就是在香港買新盤的所有流程了。

在香港和內(nèi)地買房后，我發(fā)現(xiàn)還是香港最劃算

雖然我一直是個(gè)熱衷搞錢的奔三"獨(dú)立女性"，但香港置業(yè)原本并不在我的長期計(jì)劃內(nèi)。

一來香港呎價(jià)貴，想要住得寬敞些，大平層沒有上億也要三四千萬，著實(shí)買不起。二來之前在海對面有置業(yè)，家人也在深圳長居，而且我也沒有在香港購置婚房的需求。三是有在深圳創(chuàng)業(yè)的計(jì)劃，覺得在深圳投入更符合自己的長期規(guī)劃。

然而魔幻的這幾年改變了很多人的想法，也包括我的！

01

我買房是為了保值

疫情期間大部分時(shí)間wfh，周末為了保持social distance也都宅在家，無聊之下我花了些時(shí)間研究理財(cái)。但嘗試下來對很多理財(cái)渠道不是很有信心，很害怕資產(chǎn)縮水。比較下來，我還是更看好房子。

在香港，最穩(wěn)妥、最保值的投資，還是買房！

我家窗外的景色

香港房子的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，這次在動蕩和疫情的雙重打擊下，房價(jià)也沒有明顯波動。更關(guān)鍵的是，香港剛需基數(shù)實(shí)在太大了，即使短線沒有升值趨勢，長線大幅下跌的可能性也不大。

再者，疫情期間無法和內(nèi)地自由往來了，覺得在香港有個(gè)自己的小窩，即使不大，也挺安穩(wěn)的。

我家的會所

最重要的是，換永居時(shí)帶著打折就得買，不買就虧了的典型消費(fèi)心理，想著不用交額外30%的稅，就好像一下子能省很多錢，劃算！

雖然有了想法，最開始我還完全是抱著window shopping的心態(tài)，了解了解總是好的。我邁出第一步的方式是咨詢專家（其實(shí)就是問了問在香港買了房子的朋友）+ desktop research。

這是我后來選擇的房子

在和朋友的探討中我不斷細(xì)化了自己的需求：

面積上：暫時(shí)就一個(gè)人住，寬敞舒適即可；

位置上：更傾向于返工時(shí)間半小時(shí)內(nèi)、交通方便的樓盤；

樓齡上：女生獨(dú)居，喜歡設(shè)施較新、安保齊全，十五年以內(nèi)的大型屋苑或在賣新樓；

配套上：作為社畜希望家樓下就有超市和商場，當(dāng)然這個(gè)在香港是很容易實(shí)現(xiàn)的。

順著這個(gè)方向，我開始大量搜索在售樓盤，熟悉房型和開發(fā)商，也開始聯(lián)系房產(chǎn)中介約看樣板間和二手房。

02

我與中介的battle之路

當(dāng)時(shí)我用來搜索房源的App主要是三大地產(chǎn)中介出的：中原地產(chǎn)、利嘉閣、美聯(lián)物業(yè)app。這幾家線上數(shù)字化做得不錯(cuò)，線下門店鋪得也很廣。

同時(shí)我也會從一些提供房源的第三方平臺了解市場價(jià)格，比如28Hse，Spacious等。本地人看28Hse比較多，Spacious則是以英文post為主。這些平臺上的信息都是持牌地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)出的，但正因?yàn)閳?zhí)證就能發(fā)帖，它的可信度就遠(yuǎn)低于前面三個(gè)官方App。

我也是被中介坑了幾次才摸出了門道！

一些經(jīng)紀(jì)專門發(fā)布低價(jià)盤，whatsapp聯(lián)系之后卻說這個(gè)低價(jià)盤已經(jīng)賣出了，還有同小區(qū)其他價(jià)位的盤想不想看。

即使不去看，你的whatsapp已被掌握，有的agent會每天發(fā)房產(chǎn)“早報(bào)”，發(fā)樓市利好消息和新盤，更有甚者會打電話“騷擾”。經(jīng)常關(guān)注幾個(gè)特定樓盤并且和agent有過接觸后，很快就能辨認(rèn)出哪些是不真實(shí)房源。

想省去麻煩，還是比較建議大家直接去參考大公司的房源信息，避開沒有標(biāo)注公司的個(gè)人中介。

線上篩選和了解樓盤后，最重要的還是實(shí)地考察。如果說之前是和中介隔空斗法，接下來就是線下過招！

我試過用App線上約中介見面，也試過直接walk in去中介門店約看，體驗(yàn)感差別不大。但建議大家避開小作坊中介，專業(yè)度低不說，還比較喜歡“抱團(tuán)出戰(zhàn)”。

我第一次看樓是在28Hse上約的香港置業(yè)中介，本來想去看萬科在西邊街的新樓盤，但尾盤已經(jīng)所剩無幾，于是就約看了當(dāng)時(shí)比較火的西營盤藝?yán)锓弧?/span>

藝?yán)锓?/p>

因?yàn)樽约阂粋€(gè)人看房，特地找了女生中介，見面卻發(fā)現(xiàn)她帶了兩個(gè)男中介，而且男中介全程“夾擊式”介紹，那個(gè)女生更像學(xué)徒，一直在聽前輩傳授話術(shù)，全程說不超過十句話。

香港新樓大多是期房，樓還沒有建好就開賣了，香港的示范單位一般設(shè)在人流量比較大的商場。藝?yán)锓坏氖痉秵挝皇窃趇fc，在實(shí)地踩盤（看過樓盤的施工工地）之后，我就隨著中介到了樣板間。

就在看過示范單位后，又一個(gè)男中介現(xiàn)場加入了他們的隊(duì)伍，四個(gè)人圍著我開啟了瘋狂推銷模式，并且反復(fù)催促我當(dāng)天立馬入票（一般是繳納十幾萬去認(rèn)籌，之后用來抽簽）。

藝?yán)锓粯影彘g

最后不堪其擾的我借口信用卡額度不夠、現(xiàn)金在定存里當(dāng)天取不出來，才擺脫他們。

03

我有了第一個(gè)香港小房子

再簡單說說樓盤，藝?yán)锓皇切粜蜑橹鳎驮谖鳡I盤地鐵口，開發(fā)商恒基提前布局了同名潮流街區(qū)和網(wǎng)紅打卡涂鴉墻，整體氛圍還是不錯(cuò)的。即使自己不住，毗鄰中環(huán)的港島西在租售比上也一直是有目共睹。

藝?yán)锓恢饕啃臀矣浀糜蠸tudio、一房和兩房，呎價(jià)3萬左右。Studio只有不到200呎，一房也只有250呎左右，兩房300多呎，均價(jià)在千萬以上。但樓高有3.5米，空間感還可以。因?yàn)槭堑谝淮慰捶浚w驗(yàn)也非常不好，我只是拿了些宣傳單和價(jià)格表做參考。但不得不感嘆，20多平方米能做出一室一廳的，估計(jì)只有香港了……

藝?yán)锓?/p>

之后我看了很多油管上的香港上車置業(yè)頻道，比如PropertyGo by 上樓德、CKBRO置家兄弟等等，不僅可以快速掌握很多專業(yè)術(shù)語，讓我在中介面前從小白火箭進(jìn)階成中階選手，還能考古到一些期房和樓齡較新樓盤的戶型、驗(yàn)樓、風(fēng)水研究，個(gè)人覺得非常有幫助。

疫情恢復(fù)一點(diǎn)后，我就約上同樣有買樓想法的朋友。看的樓盤主要集中在西營盤、上環(huán)、灣仔、九龍、奧運(yùn)、南昌這幾個(gè)交通便利的地段。

一圈看下來，在圖片階段心儀的很多樓盤都被pass掉了，有的因?yàn)殡x地鐵站實(shí)際步行比想象遠(yuǎn)，有的因?yàn)槁飞蠌潖澙@繞通勤不方便，還有就是照片和現(xiàn)場差別大。看了大概十幾個(gè)樓盤二三十個(gè)戶型后，我最終將選擇范圍縮小到了幾個(gè)重點(diǎn)新樓和有尾盤在售的屋苑。

我家樓下

在選定了西營盤和九龍站附近的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤之后，我反復(fù)去看了三四次，鎖定了幾個(gè)還算中意的戶型，但最價(jià)格我覺得還是超了預(yù)算的，就索性再等等。

會所的健身房

過了半個(gè)月，中介打給我說有我喜歡的戶型急售，樓層也是我喜歡的中高層，視野非常開闊，就立馬奔赴現(xiàn)場。其實(shí)同一個(gè)戶型我之前已經(jīng)看過兩次了，而且小區(qū)環(huán)境也非常符合我的偏好：樓齡3年內(nèi)、交通便利、會所大且舒適、安保特別嚴(yán)格、樓下就有商場和超市……于是當(dāng)晚就簽約啦！

會所

早在看樓過程中我已經(jīng)了解首付和貸款政策，中介也會幫忙講解。如果看樓初期想先研究再去接觸銀行，中原、美聯(lián)App的計(jì)算功能是不錯(cuò)的選擇，雖然只是個(gè)大概參考。

我在確定了幾個(gè)目標(biāo)樓盤后，就找中介推薦了各個(gè)銀行的按揭客戶經(jīng)理，和他們一一了解了各家貸款要求、利率和其他細(xì)節(jié)。

這個(gè)小區(qū)的綠化真的很不錯(cuò)！

需要特別提醒的是，香港的貸款，尤其是二手樓是需要在簽了臨時(shí)買賣合約之后才自主申請的，簽臨時(shí)買賣合約時(shí)需要支付"細(xì)定"（即臨時(shí)定金），一般為樓價(jià)的3-5%，其他手續(xù)在兩個(gè)月內(nèi)基本就辦理完成了。

這種先付定金再貸款的方式，再加上銀行貸款又有壓力測試的流程，就導(dǎo)致了"撻定"風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，對自由職業(yè)者、非固定薪資的人尤其不友好。建議大家先和銀行確認(rèn)壓力測試是否能過，再去簽臨約。

會所

我屬于固定薪資類別，算是銀行比較容易批貸的群體。但因?yàn)槭堑谝淮紊暾堎J款，還是有點(diǎn)緊張的，反復(fù)和中介還有銀行溝通了很多次，確定萬無一失。

如果是固定薪資但薪資未達(dá)到銀行壓力測試標(biāo)準(zhǔn)的話，香港還允許聯(lián)合貸款。聯(lián)合貸款人需要是固定薪資，且需要提供工資流水等有效證明。當(dāng)然這種方式會占掉朋友或親人的貸款名額，也就是說下次朋友或者親戚再想貸款，額度是要扣除和你聯(lián)合貸款的額度的。

04

大灣區(qū)買房，還是香港劃算！

其實(shí)比較了香港和大灣區(qū)的政策和利率，我發(fā)現(xiàn)在香港買房真的很劃算！

首先，香港放寬了貸款的政策，800萬或以下最高可借9成，800至900萬最高可借8至9成，900至1000萬最高可借8成。當(dāng)然，這個(gè)計(jì)劃只適合首次置業(yè)的上車人士，而且銀行有壓力測試。

窗外的景色

而開發(fā)商也會向買家提供貸款，大多由發(fā)展商旗下財(cái)務(wù)公司提供。由于按揭由財(cái)務(wù)公司主理，買家不用經(jīng)銀行審批，甚至不用入息審查或壓力測試，但是利率相比銀行要高一些。

即便如此，香港的按揭利率也比內(nèi)地低很多。香港的按揭利率有兩種，基本都在2.5%左右。

相比于深圳首套房三成首付和5.1%的貸款利率，是不是完勝？

會所

雖然這不是自己名下的第一套房子，也不是第一次經(jīng)歷看樓買樓的過程，和在內(nèi)地買房相比，我覺得在香港買下這個(gè)小窩的經(jīng)歷更讓我難忘。從研究、看樓、簽約、見律師、收樓到裝修、搬入，整個(gè)過程都是自己默默完成的，首付自己來出，貸款也是自己來供。從開始看樓，到?jīng)Q定交定金申請貸款，我大概用了兩個(gè)月。

很多前輩可能會覺得也太快太草率了吧，我覺得有些事情很看運(yùn)氣和緣分。也希望不管計(jì)劃買房還是隨遇而安的港漂們都能住到自己心儀的房子，有自己舒適的小窩。

當(dāng)然，房子不等于歸宿，家人才是。