金九探市：到底哪些人在買房 深扒蕪湖樓市熱銷真相

編者按：2016年的蕪湖樓市據(jù)星空地產(chǎn)研究 院統(tǒng)計(jì)顯示，2016 年8月（8.1-8.31），蕪湖市區(qū)累計(jì)共有5266套商品房備案，環(huán)比上漲56.26%，備案面積累計(jì)595986㎡。2016年1-8月蕪湖市區(qū)商 品房共計(jì)成交28733套，同比上漲94.6%！今年8月，蕪湖市區(qū)新房成交均價更是漲至6471元/平，位列全國8月房價漲幅第10名。面對如此火熱的 市場環(huán)境，蕪房網(wǎng)9月特別策劃《金九探市》，兵分四路分別探訪市區(qū)四大區(qū)域的在售樓盤，帶來最新的一手樓市資訊。

蕪湖房地產(chǎn)交易網(wǎng)訊 隨著夏日的炎熱逐漸褪去，蕪湖樓市也迎來“金九銀十”傳統(tǒng)旺季。無論對房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是購房者來說，在今年房地產(chǎn)市場回暖的背景下，今年“金九銀十”的樓 市走勢備受關(guān)注。近一個月以來，蕪湖多個熱銷樓盤出現(xiàn)房源開盤當(dāng)日即售罄的火爆場面，“日光盤”在蕪湖頻頻出現(xiàn)。向來穩(wěn)定的蕪湖樓市為何會出現(xiàn)波瀾，又是 哪些人買了這些房？

2016年1-8蕪湖市區(qū)商品房成交情況

樓市現(xiàn)狀：1-8月蕪湖商品房成交28733套 均價6471元/㎡

蕪 湖樓市最近很火，8月蕪湖樓市房價漲幅更是位列全國前十，蕪湖商品房單月成交記錄也不斷被刷新！據(jù)星空地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-8月蕪湖市區(qū)商 品房共計(jì)成交備案28733套，備案面積為322.1390萬㎡，同比去年1-8月上漲94.6%！更是超過2015全年的商品房銷售量（2015年蕪湖 商品房共成交23117套）。同時2016年8月更是創(chuàng)造蕪湖房產(chǎn)銷售單月最高紀(jì)錄。

1-8月蕪湖市各區(qū)域商品住宅成交

從 區(qū)域成交量來看，鳩江區(qū)商品房銷量最高為9469套，成交面積約107.1萬方；鏡湖區(qū)位居第二，成交9282套，成交面積約99.6萬方；弋江區(qū)位居第 三，成交6340套，成交面積約71.8萬方；三山區(qū)成交量排第四，成交2634套，成交面積約31.7萬方；最后的為開發(fā)區(qū)，成交1008套，成交面積 約10.9萬方。

8月蕪湖樓市房價

樓 市銷售的火熱也帶動房價的上漲，蕪房網(wǎng)小編抽取蕪湖市區(qū)43家熱銷樓盤，采集今年8月成交數(shù)據(jù)樣本加權(quán)計(jì)算。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出，今年8月，蕪湖市區(qū)新房成交均 價為6471元/平，相比今年7月，蕪湖房價正飛速跳漲。從今年8月份蕪湖各區(qū)最新房價地圖中可以看出，排名8月蕪湖房價前三的依次是弋江區(qū)7414元 /㎡，鳩江區(qū)6830元/㎡，鏡湖區(qū)6731元/㎡。另外，開發(fā)區(qū)商品房銷售均價4586元/㎡，三山區(qū)4400元/㎡。

購房客群：蕪湖外地投資客占比高達(dá)44.89% 本地購房者占比下降

據(jù)星空地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份蕪湖本土購房者占總購房客群的55.12%，合肥人來蕪湖購房數(shù)占比15.56%，安徽其他城市占比6.88%，包括南京等地的外省購房者占比22.44%。

8月蕪湖購房客群分布

數(shù)據(jù)中不難看出，異地投資客蜂擁至蕪湖購房，本地購房者比例下降。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與上月相比，8月在蕪湖購房的省內(nèi)占比下降6.11個百分點(diǎn)，其中蕪湖下滑11.74個百分點(diǎn)，合肥提升5個百分點(diǎn)左右，外省客戶占比提升6.11個百分點(diǎn)。

7月蕪湖購房客群分布

業(yè) 內(nèi)人士分析，蕪湖市信貸政策相對寬松，金融機(jī)構(gòu)存款余額較為充足，2016年1-7月金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)2871.04億元，其增速增速為17.4%，處 于近5年高點(diǎn)。外地人在蕪湖購房限制條件少，門檻低。此外，蕪湖戶籍人口相對穩(wěn)定 外來人口轉(zhuǎn)化為常住人口比例較低。從近10年蕪湖市戶籍人口走勢來看，2012年以后一直維持在384萬人左右，蕪湖市人口吸附能力仍相對較弱。城市人口 難以得到擴(kuò)容將直接影響房地產(chǎn)需求端的可持續(xù)性，購買力受到限制。

原因分析：蕪湖居民購買能力有限 本土購房者不會為高房價買單

2016 年8月底蕪湖市房價收入比已達(dá)10.9，遠(yuǎn)超合理范圍，據(jù)蕪房網(wǎng)小編采訪調(diào)查顯示，將近四成的受訪者希望房價在5000元/㎡以下；三成受訪者表示房價 5000-6000元/㎡在可承受范圍之內(nèi)；兩成受訪者可接受7000元/㎡的房價；房價奔上7000元/平，將有八成以上購房者無法承受。

網(wǎng)友購房意向單價分析

當(dāng) 然出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，也與蕪湖人均可支配收入增速放慢、居民購買能力有限有關(guān)。從近10年走勢來看，蕪湖市人均可支配收入增速整體向下。與此同時，蕪湖市社 會消費(fèi)品零售總額增速也在下行通道運(yùn)行，這表明居民購買能力將相對有限，難有很大提升。此外，蕪湖人口老齡化程度進(jìn)一步加深，年輕一代或持有兩套及以上房 產(chǎn)，或?qū)е挛磥硎袌鲋匈彿啃枨笙陆?，房價上漲無基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場發(fā)展或受波及。

蕪湖市人口結(jié)構(gòu)類型及變化情況

業(yè) 內(nèi)人士分析，2016年蕪湖樓市迎來房價“普漲”到“跳漲”的逆市行情，但蕪湖房價不會長時間維持高速上漲趨勢。在經(jīng)濟(jì)仍面臨下行壓力、房地產(chǎn)業(yè)基本面指 標(biāo)增速放緩的條件下，房價一路高速上行的局面難以為繼。一方面，蕪湖城市人口吸附力較弱，購房需求數(shù)量與購買力相對有限，諸多因素將導(dǎo)致成交量出現(xiàn)下滑， 樓市繼而步入“有價無市”時期，長時間有價無市必將導(dǎo)致房價回落；另一方當(dāng)下涌入蕪湖市場的投資客在未來變現(xiàn)收益時或會面臨無人接盤的壓力，導(dǎo)致二手房市 場房源劇增，價格下降，反向影響新房價格。

專家預(yù)測：蕪湖樓市火熱 不排除出臺調(diào)控的可能

2016 年以來，蕪湖樓市成交端表現(xiàn)相對較好，在政府“去庫存”主基調(diào)下，供給端則表現(xiàn)平平，隨著去庫存工作逐漸接近尾聲，樓市供應(yīng)量或會出現(xiàn)提升。據(jù)蕪房網(wǎng)不完 全統(tǒng)計(jì)：“金九銀十”蕪湖市將有18個項(xiàng)目計(jì)劃加推，其中包括鳩江區(qū)8個項(xiàng)目、鏡湖區(qū)5個、弋江區(qū)3個、三山區(qū)與開發(fā)區(qū)各1個，預(yù)計(jì)共有2000余套新增 房源即將面市，這將有效地緩解當(dāng)前樓市環(huán)境下的供不應(yīng)求矛盾。預(yù)計(jì)年底開發(fā)商為迎接返鄉(xiāng)置業(yè)潮還將集中推出一批的房源。

專家預(yù)測：蕪湖樓市火熱 不排除出臺調(diào)控的可能

2016年，在政策 的刺激下，房地產(chǎn)銷售形勢出現(xiàn)超預(yù)期的反彈，蕪湖樓市成交較為堅(jiān)挺，月度成交量在較高區(qū)間內(nèi)，預(yù)計(jì)短時間內(nèi)蕪湖樓市將維持目前高速運(yùn)行行情，在投資需求信 心膨脹為得到冷卻的前提下，成交或?qū)⑷栽诟呶慌腔?。從長期來看，隨著需求長時間不斷釋放乃至過度釋放，受制于蕪湖人口容量，后續(xù)需求或會出現(xiàn)不足現(xiàn)象，投 資客投資熱情也會慢慢冷卻，成交將出現(xiàn)下滑，步入有價無市階段，庫存量亦隨之筑底小幅回升。

截止目前為止，蕪湖樓市顯性庫存量僅剩 142.23萬方，完全去化僅需4.5個月，據(jù)官員透漏，蕪湖市已基本完成“去庫存”目標(biāo)，這也就意味著蕪湖政策環(huán)境或會出現(xiàn)收緊，弋江區(qū)購房補(bǔ)貼政策的 提前退出正說明了這一點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，2016年以來蕪湖樓市從溫逐漸過渡到熱，地王拍出之后成交呈現(xiàn)量價猛增的局面，房價環(huán)比增幅竟躍居全國前列，長 此以往，不排除監(jiān)管層會研究出臺“限購”、“限貸”政策的可能，如果蕪湖樓市實(shí)施調(diào)控，則其或許可能采用合肥的調(diào)控案例，實(shí)行限貸。

開發(fā)商與購房人共持產(chǎn)權(quán)：蕪湖探索賣房新方式

蕪湖的購買部分產(chǎn)權(quán)模式只是提出來的一個下一步研究方向，尚處于探索階段，詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則尚未出臺。

于帥卿/發(fā)自北京

安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發(fā)討論和廣泛關(guān)注。

6月7日，安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化蕪湖市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產(chǎn)市場優(yōu)化發(fā)展政策，涉及人才安居、購房補(bǔ)貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。

值得關(guān)注的是，通知還提到，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)時已支付的租金可抵扣購房款。

“購買部分產(chǎn)權(quán)政策是為了降低購房門檻和成本，目前居民收入、就業(yè)和消費(fèi)預(yù)期轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，購房積極性減弱，但房價還在高位，當(dāng)?shù)赝瞥隽碎_發(fā)商與購房人共同持有產(chǎn)權(quán)的方法，以實(shí)現(xiàn)去化。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為。

不過，李宇嘉認(rèn)為，該政策在實(shí)施中將面臨諸多問題和挑戰(zhàn)，一是開發(fā)商產(chǎn)權(quán)部分抵押問題：如果開發(fā)商將持有的產(chǎn)權(quán)部分進(jìn)行抵押，抵押權(quán)人如何行使抵押權(quán)；二是期房交付風(fēng)險：如果開發(fā)商無法按時交付或交付質(zhì)量不佳，購房人的權(quán)益可能受到侵害；三是公共維修基金計(jì)算：產(chǎn)權(quán)共有的情況下，公共維修基金是否按產(chǎn)權(quán)比例計(jì)算和繳納；四是銀行按揭問題：銀行是否愿意為這種物權(quán)提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權(quán)等。

“想法是好的，但在實(shí)踐中很難施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索國企與購房人共有產(chǎn)權(quán)都產(chǎn)生了很多問題，與民營企業(yè)共有住房產(chǎn)權(quán)的問題會更多。除非是地方國企，特別是計(jì)劃長期持有部分不動產(chǎn)資產(chǎn)的國企，可以探索與購房人共有住房產(chǎn)權(quán)。

2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明確支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。

大理州和蕪湖市的“共有產(chǎn)權(quán)”模式相似，都是由購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有房屋產(chǎn)權(quán)，政策的有效期為一年。不過，大理州在2022年沒有縣市或項(xiàng)目實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”相關(guān)政策，在2024年最新發(fā)布的《大理白族自治州人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》中，亦沒有對“共有產(chǎn)權(quán)”的措施進(jìn)行保留。

在寧波，信達(dá)地產(chǎn)曾推出過“央企共有產(chǎn)權(quán)房”，該項(xiàng)目是位于鎮(zhèn)海九龍湖新興人居板塊的信達(dá)地產(chǎn)·格蘭云山，由個人和房企按份額共同購買房屋，購房者承擔(dān)相應(yīng)份額的房款，購房者可選的產(chǎn)權(quán)份額在60%~80%間。值得一提的是，信達(dá)地產(chǎn)還提供了“十年托底回購”，10年后如果購房者想賣房，房價又跌了，開發(fā)商可按原價回購房源?！把肫蠊灿挟a(chǎn)權(quán)房”銷售模式的本質(zhì)，相當(dāng)于開發(fā)商為購房者提供了總房款20%~40%的“免息貸款”，從而減少購房者前期購房成本；10年后可以回購，又為購房者提供了托底支持，打消了擔(dān)心房價會跌的顧慮。

據(jù)寧波信達(dá)地產(chǎn)·格蘭云山項(xiàng)目相關(guān)工作人員表示，“這次共推出了5棟共有產(chǎn)權(quán)住房，計(jì)劃在6月中下旬正式推出，目前客戶對共有產(chǎn)權(quán)住房的意向度較高，許多房子已經(jīng)被預(yù)定了?！?/p>

對于未來是否持續(xù)推出共有產(chǎn)權(quán)住房，上述工作人員表示，“存在不確定性，有可能后期就會取消，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房的資金投入相對較大?！?/p>

事實(shí)上，“共有產(chǎn)權(quán)”目前主要應(yīng)用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市實(shí)行的“共有產(chǎn)權(quán)”住房政策，是將人才共有產(chǎn)權(quán)房作為階段性的保障住房，由政府與人才共同持有產(chǎn)權(quán)份額，人才最少可購買房子30%至80%的產(chǎn)權(quán)，5年后可以自主選擇是否買斷房子全部產(chǎn)權(quán)，在市場上流通。

“共有產(chǎn)權(quán)”的主流模式還是由購房人與地方政府（或政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)，如保障房公司）共同持有，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“共有產(chǎn)權(quán)”落地實(shí)踐較少。

“探索購買部分產(chǎn)權(quán)模式現(xiàn)在只是蕪湖市提出來一個下一步研究的方向，尚處于探索階段，詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則尚未出臺?！贬槍ν瞥龅淖》抗灿挟a(chǎn)權(quán)模式，蕪湖市房地產(chǎn)市場監(jiān)管科相關(guān)工作人員表示。

對于蕪湖市此舉，有房地產(chǎn)人士分析是為了激發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘薪灰住?/p>

這幾年，蕪湖市房地產(chǎn)市場取得了長足進(jìn)展，但也顯露出了一些問題，即投資、銷售等方面出現(xiàn)了下降。2023年，蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資下降25.2%；商品房銷售面積下降37%，商品房銷售額下降34.9%。今年1~5月，蕪湖市完成房地產(chǎn)投資221.83億元，仍同比減少2.6%；商品房銷售方面，1~5月全市商品房銷售面積341.34萬平方米，同比增長2.5%；其中住宅255.38萬平方米，同比減少19.5%。

另據(jù)公開資料顯示，截至2024年3月底，蕪湖市本級存量住宅用地項(xiàng)目達(dá)到67個，存量住宅用地總面積502.3公頃，未動工土地面積49.3公頃，已動工未竣工土地面積453公頃，其中未銷售房屋的土地面積305.5公頃，庫存量仍有一定壓力。

房價方面，據(jù)安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，截至目前，蕪湖新房均價11675/平方米，環(huán)比持平；當(dāng)前在售樓盤62個，待售樓盤6個。二手房6月掛牌均價8318元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比下降14.14%，近3個月均價降幅較大。

蕪湖，是安徽省管轄的地級市，是長三角中心區(qū)城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科創(chuàng)走廊的重要成員；也是長三角重要的融通樞紐、全國綜合交通樞紐、港口型國家物流樞紐和現(xiàn)代流通戰(zhàn)略支點(diǎn)城市。2023年，蕪湖市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4741.07億元，比上年增長5.7%。其中，一般公共預(yù)算收入414.28億元，增長6.6%，成為安徽省除合肥市外僅有的一個財政收入突破400億元的城市。

“在當(dāng)前樓市現(xiàn)狀下，政策允許購房者購買部分產(chǎn)權(quán)，是一個靈活且創(chuàng)新的做法，購房者可以根據(jù)自己的資金狀況和實(shí)際需求來決定購買的比例，為購房者提供了更大的靈活性和可承受性，有助于緩解購房壓力?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，也是去庫存的一個較好的方式。