文/陳學海

當我們談論“地平線下的商業(yè)王國”時，過去是看東京、看香港，未來可能要看大上海了。在DT財經(jīng)“2017上海城市大數(shù)據(jù)活躍報告”發(fā)布活動上，戴德梁行董事、華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陳學海表示，上海地鐵周邊的商業(yè)發(fā)展未來可能會超過香港，他通過典型發(fā)展案例總結(jié)出了地鐵1公里的4個發(fā)展趨勢，并為上海提供了3條發(fā)展建議，以下為陳學海演講實錄節(jié)選。

地鐵正在反過來影響城市的人口、產(chǎn)業(yè)和土地

上海地鐵早期只有3條線，地鐵只是一個快捷的出行方式，當達到14條線形成一個非常好的網(wǎng)絡之后，地鐵更多地在影響我們的生活方式。

2008年戴德梁行就開始幫上海申通規(guī)劃地鐵站內(nèi)的配置，到最近的17號線，已經(jīng)開始考慮規(guī)劃站點周邊大概1公里的輻射范圍，什么樣的1公里區(qū)域會更契合地鐵，讓地鐵發(fā)揮更大的作用？地鐵1公里的重要性體現(xiàn)在哪些方面？

首先我們探討地鐵對城市功能的帶動作用。地鐵的連通，不僅僅是提供出行便利，更是在人口導入、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級、土地價值和物業(yè)價值帶動等方方面面，從產(chǎn)、人到城都會帶來很大的提升。

首先，地鐵的建設可以解決人口的合理分布問題，優(yōu)化城市人口結(jié)構(gòu)。

我們之前針對香港做了一個數(shù)據(jù)分析，可以看到，1976年代早期香港只有1條地鐵線的時候，人口結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯的變化，但是到1996年、2006年，香港新界人口發(fā)生巨大的變化。

我們過去談到香港的時候，都說香港最繁榮、人口最集中的地方是香港島。但后來隨著地鐵網(wǎng)路成形，人口分布更合理，外圍區(qū)域不再只是傳統(tǒng)的圍村這種農(nóng)民居住的地方，也導入了在中心城區(qū)工作的白領人口，這改變了整個香港的人口分布結(jié)構(gòu)。

其次，地鐵對商業(yè)有帶動性。

我們統(tǒng)計了上海年營業(yè)額超過10億的商場，發(fā)現(xiàn)其中跟地鐵實現(xiàn)連通或者比較直接連通的商場數(shù)量一共是27個，占比達到52%，距離地鐵300米、300-1000米的（年營業(yè)額10億以上商場）數(shù)量遞減。

為什么在距離地鐵站1公里以外數(shù)量會更多一點？因為（這些地鐵站周邊）大部分是外圍區(qū)域的區(qū)域中心、商業(yè)中心，對地鐵的導流需求不是那么顯著。

但凡是在中心城區(qū)的（商業(yè)），跟地鐵關(guān)系都非常密切。

過去大家在談到亞洲的地鐵商業(yè)時，都會談東京和香港，但我們要開始改變這個思維，上海馬上要取代香港，上海每天通過地鐵出行的人已經(jīng)達到1000多萬，而香港只有230萬。我們真正要去探討的是，地鐵人流始終放在這里，我們?nèi)绾伟妖嫶蟮牡罔F人流轉(zhuǎn)換成有效的消費人流。

第三，地鐵通車為外圍區(qū)域帶來服務業(yè)發(fā)展機會，以香港為例來說明。

我們發(fā)現(xiàn)在香港工作機會分布合理，過去主要集中在香港島，現(xiàn)在越來越多的外圍區(qū)域有混合的產(chǎn)業(yè)分布，香港的地鐵為外圍區(qū)域的文化傳媒、信息技術(shù)、眾創(chuàng)空間等產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展機會。上海其實也已經(jīng)開始出現(xiàn)這樣的情況，軌道交通很好地帶動了外圍的新型商務區(qū)。

最后，以我們曾經(jīng)服務過的深圳為例，說明地鐵1公里對城市功能的帶動作用，對商業(yè)價值帶動最大，對住宅帶動最為持續(xù)。

未來上海地鐵1公里，是毛細血管更是地平線下的商業(yè)王國

我們更主要是看，未來上海地鐵1公里有什么發(fā)展趨勢。上海地鐵1993年起步，是后起之秀，雖然目前已經(jīng)是世界領先的，但可以再向國際領先的城市靠近？我們根據(jù)一些城市典型案例，總結(jié)了幾個未來發(fā)展趨勢。

趨勢1，以1929年開通的東京地鐵為例，早期的東京地鐵是單一出行方式，帶著人們?nèi)ド习唷⒒丶摇⒐浣郑瑑H此而已。之后逐漸轉(zhuǎn)化為生活方式，成為這個城市的毛細血管，跟城市的醫(yī)院、市政、學校、公司等無縫連接，坐地鐵可以到達任何地方，通過這個網(wǎng)絡，東京可以發(fā)展地下城。

趨勢2，我們以新宿為例。新宿的快捷消費充分體現(xiàn)在地鐵環(huán)節(jié)，大部分人利用地下空間進行非常快捷的消費，看到這個東西很有吸引力又不貴，就可以直接買，買了直接走；地上的環(huán)節(jié)則是目的消費，有目的的逛街購物可以上去。利用地下街的連通性，在地上地下分配多元的消費體系，可以有效地把地鐵龐大的客群轉(zhuǎn)化成有效的消費客群。

趨勢3，以香港地鐵九龍站為例，可以看到它在地鐵1公里的范圍內(nèi)，把商業(yè)、居住、辦公、酒店和開放空間統(tǒng)統(tǒng)組合在一起解決了。如果我們在1公里解決這么多問題，連通性又很好，地鐵以及周邊城市功能和我們的生活方式就融合在一起了。

趨勢4是貫通的力量，以加拿大多倫多為例，它的地上租金較貴，使得許多業(yè)態(tài)特別是公益性質(zhì)的放到了地下，如公共圖書館、公共畫廊，公共藝術(shù)中心等，地上空間留給要做生意的部門。這里的地鐵1公里不僅是做網(wǎng)絡橫向鋪開來的，它是立體構(gòu)建的地鐵城。

對上海地鐵1公里的3個建議

了解了上海地鐵的發(fā)展情況與重要性，也參考了比較好的發(fā)展案例，接下來要考慮，如何讓上海地鐵真正融入我們的生活方式，讓生活更美好，我們對上海有這樣的3個建議。

一是要考慮以Takeaway業(yè)態(tài)為核心，聯(lián)通領域不能只是考慮傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、居住，還應該疊加文化、休閑娛樂、生活服務等業(yè)態(tài)，使地下生態(tài)設施連通形成我們有機的生活網(wǎng)。

二是要考慮地鐵站為核心，串聯(lián)起來1公里的多元化城市功能區(qū)，對上海的更大意義在于，除了能提高土地、空間的利用率之外，還可以反過來帶動與提升中心城區(qū)的城市更新。

最后我們對上海的展望是，通過從早期地鐵通勤消費，到點狀商圈的消費，形成城市的社交消費，把地鐵跟生活、工作、居住和方方面面的功能串聯(lián)起來，最終改變城市的功能格局。

DT君送福利：如想獲取陳學海《上海地鐵商業(yè)要超香港？這里有4個發(fā)展姿勢和3條建議》的現(xiàn)場演講PPT，請關(guān)注DT財經(jīng)公眾號（DTcaijing），并后臺回復“上海地鐵發(fā)展”。

關(guān)于DT君《2017上海城市大數(shù)據(jù)活躍報告》的有趣發(fā)現(xiàn)，請回復“上海地鐵”獲取報告。

注：以上內(nèi)容根據(jù)陳學海在11月30日的DT財經(jīng)“2017上海城市大數(shù)據(jù)活躍報告”發(fā)布活動現(xiàn)場演講速記稿整理，圖片均來自其現(xiàn)場PPT，已經(jīng)本人審閱。本文僅為作者觀點，不代表DT財經(jīng)立場。

編輯 | 唐也欽：tangyeqin@dtcj.com

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關(guān)于“地鐵1公里”系列

“地鐵1公里”是DT財經(jīng)重點推出的系列數(shù)據(jù)研究。在資源集約大背景下，地鐵逐漸成為影響城市發(fā)展架構(gòu)的主要元素。我們將以地鐵站點為坐標，通過分析其周邊區(qū)域的不同維度數(shù)據(jù)，為觀察城市的商業(yè)格局和人群的生存空間建立新的視角，為投資、運營、選址、規(guī)劃等商業(yè)需求提供咨詢等服務。項目負責人唐也欽：tangyeqin@dtcj.com。