近日，一度被認(rèn)為“開征在即”的房地產(chǎn)稅再次成為熱議話題。不過，與此前不同，這次引發(fā)關(guān)注是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)稅立法暫緩”的消息。9月7日，《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》）對(duì)外公布。在財(cái)稅領(lǐng)域，《規(guī)劃》明確，增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等將在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。然而備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未出現(xiàn)在本次立法規(guī)劃中。為何討論多年依然未落地？如果實(shí)施將影響哪些人？

熱點(diǎn)

房地產(chǎn)稅立法未列入本次規(guī)劃

據(jù)新華社消息，《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》共130項(xiàng)。其中，第一類項(xiàng)目：條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案79件；第二類項(xiàng)目：需要抓緊工作、條件成熟時(shí)提請(qǐng)審議的法律草案51件；第三類項(xiàng)目：立法條件尚不完全具備、需要繼續(xù)研究論證的立法項(xiàng)目。

不過，在這三類項(xiàng)目中均沒有看到房地產(chǎn)稅立法的內(nèi)容，這也就意味著五年內(nèi)房地產(chǎn)稅不會(huì)全面開征。由于全國人民代表大會(huì)每屆任期五年，《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》便是今后五年立法工作的“總藍(lán)圖”。有分析指出，從房地產(chǎn)稅開始立法，到落地執(zhí)行至少需要3年以上準(zhǔn)備時(shí)間，因此5年內(nèi)最多會(huì)有少部分城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

對(duì)于在本次立法規(guī)劃中未提及房地產(chǎn)稅的原因，多位專家認(rèn)為，目前的市場(chǎng)環(huán)境并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件，只是立法暫緩，不排除在條件成熟時(shí)繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)工作。中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授李戎在接受媒體采訪時(shí)表示，由于房地產(chǎn)在我國居民財(cái)富中占比極高，相對(duì)更為敏感。同時(shí)，近些年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，從防過熱轉(zhuǎn)到防過冷。此時(shí)，貿(mào)然實(shí)施房地產(chǎn)稅將對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

“短時(shí)間內(nèi)不宜再繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，以免引起人們對(duì)樓市的擔(dān)心與恐慌。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長趙秀池認(rèn)為，當(dāng)前我國土地收入與房地產(chǎn)相關(guān)稅收已經(jīng)占地方財(cái)政收入的50%，因此，對(duì)于房地產(chǎn)稅不是一味談增加稅種與稅收的問題，而是要進(jìn)行房地產(chǎn)稅收體系的全面考量與頂層設(shè)計(jì)。暫緩房地產(chǎn)稅立法的目的也是呵護(hù)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，以免引起不必要的擔(dān)心與焦慮，影響人們購房的意愿。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補(bǔ)充道，很多人對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)存在偏差，被誤讀為調(diào)控房地產(chǎn)，調(diào)節(jié)貧富差距，從而認(rèn)為持有不動(dòng)產(chǎn)會(huì)有巨大成本，影響到市場(chǎng)預(yù)期。考慮到今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售跌幅不斷加大，并向上游沖擊到開工和拿地，導(dǎo)致全行業(yè)全鏈條下行。迫切需要包括房產(chǎn)稅立法和試點(diǎn)征收推后在內(nèi)的消息釋放，以及穩(wěn)定就業(yè)、工作和前景預(yù)期等方面消息釋放。

盤點(diǎn)

房地產(chǎn)稅曾被列入第一類立法項(xiàng)目

其實(shí)，“房地產(chǎn)稅”的概念早已有之。據(jù)了解，1951年8月8日政務(wù)院公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，曾有一段時(shí)期，外商投資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)分別適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。2009年1月1日起《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

2003年，黨的十六屆三中全會(huì)首次提出對(duì)自住房進(jìn)行征稅，在“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。2011年1月，上海和重慶率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

2012年9月，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會(huì)上介紹，上海房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，重慶計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價(jià)。他還透露，下一步將雙管齊下，包括進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及逐步建立房地產(chǎn)稅制度，“目標(biāo)是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅最終會(huì)在全國實(shí)施”。

2013年11月，黨的十八屆三中全會(huì)首次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

2014年8月，在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在會(huì)上指出，房產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實(shí)施。

2016年3月11日，全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文在當(dāng)天舉行的十二屆全國人大四次會(huì)議記者會(huì)上介紹，房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭研究。調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項(xiàng)目。待草案比較成熟，并綜合考慮各個(gè)方面的因素后，適時(shí)提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議。

劉修文還評(píng)價(jià)稱，此前在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革“細(xì)致扎實(shí)、運(yùn)行平穩(wěn)、成效明顯”。他表示，兩地改革試點(diǎn)是探索對(duì)個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的，同時(shí)也為加快房地產(chǎn)稅立法的要求并適時(shí)推進(jìn)改革打下堅(jiān)實(shí)的實(shí)踐基礎(chǔ)。

但在2017年3月4日，十二屆全國人大五次會(huì)議新聞發(fā)言人傅瑩答記者問時(shí)說，“今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議的安排。”

2018年9月，房地產(chǎn)稅出現(xiàn)在《十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中，依然被列入第一類項(xiàng)目中。

試點(diǎn)

房產(chǎn)稅試點(diǎn)跟房地產(chǎn)稅什么關(guān)系？

討論多年的房地產(chǎn)稅終于邁出實(shí)質(zhì)性一步的一次是，2021年10月23日，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。其中提到，試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

雖然該決定明確試點(diǎn)期限為五年，但由于試點(diǎn)地區(qū)、實(shí)施細(xì)則、啟動(dòng)時(shí)間并沒有注明，哪些城市會(huì)成為試點(diǎn)、如何具體操作、對(duì)持有住房的個(gè)人和家庭有何影響等都成為當(dāng)時(shí)熱議的話題。

可就在2022年3月16日，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人卻給出了 “年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”的答復(fù)。

需要說明的是，房地產(chǎn)稅不等于房產(chǎn)稅。叢明曾強(qiáng)調(diào)，兩者是兩個(gè)不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照評(píng)估價(jià)值則是房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值里包括了地價(jià)。房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，通過付出稅收代價(jià)來抑制投資投機(jī)性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控。

不過，對(duì)于兩者的關(guān)系，《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》中曾指出，在總結(jié)上海市、重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢(shì)新情況，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對(duì)整體改革的示范、突破、帶動(dòng)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也為今后全國統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣進(jìn)一步介紹，上海和重慶的試點(diǎn)僅僅是針對(duì)房產(chǎn)稅，而不是房地產(chǎn)稅，范圍也并不是很廣，比如上海是針對(duì)二套，重慶是針對(duì)別墅和高檔住房等。兩地試行房產(chǎn)稅時(shí)為房地產(chǎn)稅改革提供了一定經(jīng)驗(yàn)，例如：差別稅率、調(diào)節(jié)貧富差距、抑制投資購房等。而房地產(chǎn)稅立法的范圍則較房產(chǎn)稅更廣，需要考慮的因素也就更多。但他認(rèn)為，重慶、上海的試點(diǎn)從實(shí)際效果來看似乎并不是特別成功，恐怕不足以支撐房地產(chǎn)稅的立法，不能為房地產(chǎn)稅提供更多更全面的參考。因此，房地產(chǎn)稅改革也需要在國家層面進(jìn)行設(shè)定的基礎(chǔ)上，探索出不同的稅收方式。

難點(diǎn)

為何討論多年卻未落地？

房地產(chǎn)稅不斷被提起又一直未落地，推進(jìn)過程中必然存在著障礙。

2023年3月，財(cái)政部原部長樓繼偉在其發(fā)表的《新時(shí)代中國財(cái)政體系改革和未來展望》一文提到，房地產(chǎn)稅立法工作的難點(diǎn)有很多，首先是房地產(chǎn)如何估值。一般來說應(yīng)以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準(zhǔn)。而現(xiàn)實(shí)中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準(zhǔn)估值為基礎(chǔ)做適當(dāng)?shù)拇蛘郏珕栴}十分復(fù)雜。還有其他諸多難點(diǎn)，導(dǎo)致該稅法探索了多年仍未正式成法。

其次，他認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限是房地產(chǎn)稅立法的最大難點(diǎn)。主要的難點(diǎn)在于城鎮(zhèn)與農(nóng)村實(shí)行不同的土地制度。城鎮(zhèn)土地為全民所有，國家有用途管制規(guī)劃，包括容積率規(guī)范，城鎮(zhèn)企業(yè)和居民有權(quán)在國家規(guī)范之下自主按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，包括所關(guān)聯(lián)的土地使用權(quán)，相應(yīng)的房地產(chǎn)估值比較簡單。農(nóng)村土地為集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地有使用權(quán)，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓受限，只能在所在集體內(nèi)部無償轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)定對(duì)農(nóng)民住房不征房地產(chǎn)稅。但農(nóng)村集體土地沒有用途管制規(guī)劃，對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地沒有容積率規(guī)范。相當(dāng)多的宅基地上大量建造住房并轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣出去，形成非法的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些“小產(chǎn)權(quán)房”如何估值的確是難題。在試點(diǎn)中可以結(jié)合土地制度改革開展探索。最終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構(gòu)。

房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。2018年3月7日，財(cái)政部副部長史耀斌在十三屆全國人大一次會(huì)議記者會(huì)上表示，在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度時(shí)，將合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

史耀斌介紹，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國家普遍實(shí)施。幾乎每個(gè)國家的房地產(chǎn)稅制度都存在以下四個(gè)共性的制度安排：一是所有的工商業(yè)住房和個(gè)人住房，都會(huì)按照評(píng)估值來征稅；二是所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排中，都有一些稅收優(yōu)惠；三是房地產(chǎn)稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府；四是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的稅基確定比較復(fù)雜或者非常復(fù)雜，所以需要建立完備的稅收征管模式。

史耀斌表示，我國房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)會(huì)參考國際上共性的制度性安排的一些特點(diǎn)，但會(huì)從中國的國情出發(fā)來合理設(shè)計(jì)，比如合并整合相關(guān)稅種，以及合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等，使房地產(chǎn)稅制度更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)。

焦點(diǎn)

如果開征哪些人群會(huì)受影響？

有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息總會(huì)引發(fā)關(guān)注，如果房地產(chǎn)稅來了，哪些群體會(huì)受影響？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)大部分人影響有限。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便開征，和普通購房者的房產(chǎn)關(guān)系其實(shí)不大。對(duì)于合理的居住需求，都是免稅的，不存在征收一說。而且開征本身不完全是從房地產(chǎn)角度出發(fā)的，也有部分是要從財(cái)稅體制和結(jié)構(gòu)改革的角度進(jìn)行的。

王玉臣介紹，中國人大網(wǎng)公開了兩份房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)文件。一份是財(cái)政部部長劉昆對(duì)《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》的說明；另一份是全國人民代表大會(huì)憲法和法律委員會(huì)對(duì)《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》審議結(jié)果的報(bào)告。這兩份文件相關(guān)內(nèi)容可以讓我們更好地理解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

王玉臣表示，試點(diǎn)的征稅對(duì)象僅僅只是居住用和非居住用等各類房產(chǎn)。而且，并不是所有的房產(chǎn)都納入了征稅對(duì)象，對(duì)于農(nóng)村宅基地房屋是不征收的。而且，非居住用房地產(chǎn)其實(shí)很早之前就有相關(guān)的房地產(chǎn)稅。對(duì)于這類房地產(chǎn)還是按照現(xiàn)行已有的相關(guān)稅收規(guī)定執(zhí)行，并無變化。納稅人僅僅是相關(guān)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人，并不包括之前很多網(wǎng)友朋友曾猜想的房屋使用權(quán)人。

王玉臣認(rèn)為，對(duì)買多套房的人、對(duì)二手房交易、租客會(huì)有影響。對(duì)于持有多套房產(chǎn)的人而言，會(huì)增加持有的成本。房地產(chǎn)稅會(huì)增加多套房屋持有者的持有成本，所以不少的房主會(huì)將房屋出售，在一定期限內(nèi)會(huì)增加房產(chǎn)市場(chǎng)掛牌銷售的房屋數(shù)量，改變供需。從房價(jià)的角度來看，起碼在短期內(nèi)可能會(huì)降低房價(jià)，擠壓過剩的“炒作泡沫”。尤其是對(duì)于二手房交易，影響可能會(huì)更大。對(duì)買房而言，會(huì)改變大家對(duì)買房的認(rèn)知，房屋是用來居住的，不是用來投資的，房住不炒。

王玉臣稱，還會(huì)間接影響到房租的價(jià)格，對(duì)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定的積極作用。不少的炒房客其實(shí)并沒有將手頭的房子用于市場(chǎng)出租，而是將房屋處于閑置狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)稅增加炒房客的持有成本時(shí)，尤其是當(dāng)市場(chǎng)成交的速度下降時(shí)，一部分人為了止損或彌補(bǔ)持有成本，會(huì)將一部分空置的房屋拋到市場(chǎng)上進(jìn)行出租，在短時(shí)間內(nèi)會(huì)提高供方的房源量，改變房屋租賃的供需，對(duì)租戶而言有了更多的選擇，更多的機(jī)會(huì)。但相關(guān)的稅費(fèi)則很有可能會(huì)由租客來承擔(dān)，那么無形中也將增加租客的壓力。

因此，房地產(chǎn)稅立法不能一蹴而就，需要放緩進(jìn)程，充分考慮到房地產(chǎn)稅立法對(duì)更多群體的各種影響。

文/北京青年報(bào)記者 宋霞

編輯/田野

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