二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。個人二手房交易具體流程有哪些？不管是自己辦理，還是找中介代辦，流程大致都有以下8步。掌握了這個，以后買房保證不吃虧！

買賣雙方經(jīng)中介機構撮合達成交易意向

對于買賣雙方：要選擇“證照齊全”、誠信規(guī)范的中介機構，證照包括工商營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務機構資質備案。

對于賣方：可以在多家中介機構放盤。放盤時，要謹慎看好委托書中各項條款是否合理。如果選擇了中介幫忙保管鑰匙，應要求中介機構出具鑰匙收據(jù)（機構蓋章），還可以要求中介每次帶客看房的具體時間，以防房屋或財務受損時能確認責任。

對于買方：要先了解清楚限貸限購的政策

產(chǎn)權調查（需時約1個工作日）

產(chǎn)權調查也就是業(yè)內所說的“查冊”，即查證房地產(chǎn)的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

簽合同交定金（需時約1個工作日）

定金：

1.定金一般交給業(yè)主，不可退，金額一般為房價的1%-10%。

2.如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。

3.如簽約后樓價行情上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。

關于定金與訂金還分不清看看這個：買房下定后悔了？一圖教你怎么退！

簽合同：

1.應中介和買賣3方都在場。

2.如果房產(chǎn)有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

3.如果房屋有租約，應該與租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。此外，合約中需注意明確各項的付款方式和條件、過戶時間、交易稅費的承擔方式及可能出現(xiàn)的違約情況。

評估

除了找銀行評估，買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司會安排人過來評估，評估出來了之后做按揭。

賣家贖契、涂銷和遞件（贖樓時間視情況而定，1-2月不等）

贖契是業(yè)主方的責任，針對業(yè)主房貸沒有還完的情況。

其中贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的首付款來付清剩余貸款 、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸。

具體的可操作性請看：貸款未還清的房子該怎么買賣？

（這里建議買家不要拿現(xiàn)金直接給賣方贖契。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒很大的風險。）

涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產(chǎn)抵押登記，產(chǎn)權轉移申請即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領取回執(zhí)。

涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間。

簽署申請貸款合同、辦理按揭（看銀行，一般3個工作日到半個月）

1.去銀行做貸款申請，需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。

2. 如款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

3.為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

銀行審核通過后獲得銀行同貸書、簽署貸款合同

付首期及資金托管（1個工作日）

一般情況下，按合同約定遞件成功后，業(yè)主就會要求交首期款了，目前房管局建議最好使用銀行資金托管（不過不是強制要求，買賣雙方可協(xié)商而定）。

資金托管的好處是，買房將錢存進銀行，銀行會根據(jù)交易登記過戶的進度，確定是否可以將房款劃賬至賣方，如此，就不用擔心因無法過戶而造成的資金風險，賣方也不用擔心房屋過戶后收不到其余的房款。

交房（一般1周以內）

交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。