江岸后湖一直是漢口三環(huán)的房地產(chǎn)熱點，也是武漢房地產(chǎn)市場的“四大天王”地區(qū)之一。與漢口二環(huán)的低房價、多條地鐵線路和成熟的配套設施相比，這些都是購房者愿意在后湖買房的原因。

由于后湖的發(fā)展起步較早，該地區(qū)相對成熟，事實上，每年新增的純新板塊并不多，但從房地產(chǎn)市場銷售的角度來看，后湖房地產(chǎn)銷售一直是江岸區(qū)最好的，這也意味著后湖房地產(chǎn)的市場接受度很好。

那么未來湖房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀如何呢？如何在后湖買房，本文將做一個非常詳細和全面的分析供您參考。

后湖位于漢口二至三環(huán)路之間，北至三環(huán)路毗鄰東西湖區(qū)金銀潭、黃陂區(qū)，南至二環(huán)路毗鄰江岸區(qū)二環(huán)路，東至堤岸路毗鄰解放大道，毗鄰江岸區(qū)漢口濱江商務區(qū)和長江新區(qū)，西至嫂子樹路毗鄰江漢區(qū)。其中，武漢大道可分為東后湖和西后湖。

一、后湖新房供應現(xiàn)狀(截至今年7月底)

1、新盤13個，純新盤2個，新盤數(shù)量多，但庫存不大

后湖板塊屬于江岸區(qū)，范圍包括江岸區(qū)二環(huán)至三環(huán)之間，三環(huán)外很少有部分。該板塊面積大，發(fā)展多年，相對成熟，但該地區(qū)的新板塊也源源不斷地涌現(xiàn)，現(xiàn)在仍有大量的新房。

截至2023年7月底，后湖板塊已售出13套新房，另外2套純新房尚未開盤。

乍一看，后湖的新盤數(shù)量確實很多，但實際庫存并不大，但仍有一些項目沒有計劃，如快樂時代K1地塊、武漢城市建設漢悅大廈后續(xù)地塊等，在短時間內，后湖的新房仍有更多的選擇。

2、土地資源發(fā)展成熟，幾乎沒有儲備。

后湖核心板塊幾乎沒有可開發(fā)的土地，有些地塊幾年前被開發(fā)商贏得后還沒有開發(fā)出來。此外，東堤角板塊和長江新區(qū)起步區(qū)還有少量未開發(fā)的地塊，但后勁不大。總的來說，現(xiàn)階段后湖可以看到的項目幾乎是該地區(qū)的大部分新房，尤其是核心地區(qū)，很難有大規(guī)模的新房。

3、后湖一直在線銷售，區(qū)域熱輸出穩(wěn)定，不是完全以低價取勝，有些區(qū)域的高價也賣得很好

單看后湖板塊在售項目銷量排行榜，2022年全年有5個項目全年銷量超過200套。目前區(qū)域內銷量領先的是平龍湖清能天耀的價格上限約為2.5萬元/平。融創(chuàng)公園大觀(出問題前)以23500元/平左右的高價，也是區(qū)域內銷量領先的。這表明該地區(qū)有許多改進的群體。對于地理位置好、產(chǎn)品好的項目，價格昂貴是可以接受的。

4、地鐵很多，但地鐵入口處的房地產(chǎn)不多，當?shù)孛駹I房地產(chǎn)企業(yè)項目占很大比例。

后湖的地鐵非常密集，所以在后湖人眼里，地鐵盤的定義比其他地區(qū)更嚴格，距離800米就感覺很遠。當年星河2049帶裝修1.8萬元/平出頭一直賣，但武地電建漢岳府帶裝修2萬元 元/平可以第二次曬太陽。地鐵入口的加分是必不可少的。

然而，在現(xiàn)在出售的房地產(chǎn)中，地鐵入口處的房地產(chǎn)并不像以前那么多。融創(chuàng)公園大觀、龍湖清能天耀、星湖灣、幸福時代、后期綠城留香園、鼎盛景城都非常靠近地鐵。

二、區(qū)域內樓盤簡評:

融創(chuàng)公園大觀前期一直是一個非常受歡迎的項目。這個項目不同于后湖大部分地塊的分散。項目地塊完整，體積大，位置也很好。中一路地鐵站旁邊。然而，在融創(chuàng)初期，由于一些問題，該項目的房屋被CF出售了很長一段時間。但根據(jù)最新消息，項目抵押住房問題已經(jīng)解決，銷售可以在不久的將來恢復。裝修約24500元/平方米，比前期價格上漲1000多元/平方米。項目前期銷售的部分建筑已封頂。

綠城留香園靠近楊岔湖板塊，離地鐵楊岔湖站很近，位置還可以。備案改成毛坯后，熱度還不錯。毛坯折疊后18500-2萬元/平，前期有17XX元/平左右的特價房。目前已經(jīng)推出了兩棟樓，后面還有三棟樓沒有推出。

岳城六期西岳已售罄，仍有60多套未備案的房屋仍在建設中。星月城七期規(guī)劃已經(jīng)出臺，位于六期南側，約有1000套房屋。

美聯(lián)城觀正在出售少量現(xiàn)房。7號樓和8號樓大多是準現(xiàn)房，空白出售。建筑面積約77-139平方米，折扣后平均價格約2萬元/平方米，分別將于6月和10月交付。后面還有9個、10號樓尚未啟動。該項目有一個真實的交付場景，質量是一個剛剛需要的標準，沒有亮點。需要注意東側的城市鐵路噪音。但小家庭的首付門檻要低得多。

星湖灣位置很好，戶型正常。以前一直是后湖周最高價，裝修備案價24600元/平。但是小開發(fā)商之前口碑不好，因為交貨延期，現(xiàn)在項目已經(jīng)關閉了。項目共有8棟房子，只有1棟、2號樓，征地也早，產(chǎn)權只有50年。

保利云景和鼎盛景城都是現(xiàn)階段沒有主推的樓盤。保利云景位于三環(huán)外，因為位置不占優(yōu)勢，熱度不高。裝修折扣后約18XX元/平方米，但仍不太暢銷，僅備案39套。

鼎盛景城位置很好。興業(yè)路地鐵站位于地鐵入口處的房地產(chǎn)入口處。它是建設中開通的3號線和12號線的換乘站。然而，開發(fā)商并不急于銷售或分銷。折扣后的價格約為23500元/平方米。后湖是一個價格較高的項目。

武漢城建星河2049星里城在后湖的價格一直不高，但由于距離地鐵和主干道有一定距離，一直在平銷。項目一期已交付，實景交付正常。目前毛坯折后約1.7萬元/平。

龍湖清能天曜是后湖的另一個熱銷板塊，確實是各方面都比較優(yōu)質的項目。雙地鐵項目的配套規(guī)劃也很強，包括龍湖天街規(guī)劃、育才系小學規(guī)劃的引進等。龍湖在質量上也有很好的認可度，前期交付實景的龍湖等質量還是挺不錯的。戶型設計也很好。裝修折扣后，項目價格為24XX元/平，屬于后湖最高價，但銷量一直很穩(wěn)定。

在幸福時代，每個人都有四塊地。目前，K2、K4已售罄，主要推廣K3地塊。隨后，K1地塊可以開發(fā)，供應量大。該項目為空白銷售，折扣約2萬元/平方米。在后湖，這是一個價格較低的房地產(chǎn)。K3地塊預計將于2024年3月交付。

幸福灣體積超大，整體住宅建筑面積約110萬平方米。目前主要推廣幸福灣星語地塊，K6地塊未開發(fā)，但體積不大。幸福灣星語包括K1、K8有兩個地塊，目前主要推廣3、4號樓毛坯房約96-128平，折后14800元/平，后續(xù)房源較多。是目前后湖的低價板塊。

江印分為兩個開發(fā)階段，共有400多套未備案。該項目在后湖計算環(huán)線處于良好位置，靠近二環(huán)線。該項目的平均價格為22500元/平方米，裝修后折疊，屬于后湖的正常價格水平。特價房的單價約為20000-22000元/平方米。

漢悅府朗境是一個純粹的新領域。雖然據(jù)說是漢悅府的第二階段，但距離第一階段地塊近3公里。該項目離地鐵站不遠，屬于堤壩角板塊。目前，周邊城市面貌一般，工業(yè)園區(qū)眾多。然而，隨著龍湖綜合體的建成，區(qū)域面貌將逐步改善。目前，該項目尚未開放，價格和房屋類型信息尚不確定。

中國鐵建花語天然也是一個純新板塊，是長江新區(qū)起步區(qū)的項目，但在長江新區(qū)概念出來之前，也是后湖的范疇。建筑面積約97-130平方米，戶型較小，折疊后約15xxx元/平方米。項目步行可到達地鐵站，該地區(qū)具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ壳霸摰貐^(qū)面貌一般，東側有城市鐵路，需要注意。

此外，紅橋城還將原本作為回購的部分房屋出售，現(xiàn)有房屋，價格不高，但質量沒有太多期望。

三、后湖新房價的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

1、后湖新房價格發(fā)展歷程：

①2017-2018年左右，后湖新房大多在15000元/平方米左右。

②到2019年，區(qū)域房價開始上漲，神盤首地云夢臺最后一次開盤帶領后湖房價以1.7萬元/平左右進入新時代。

③2020年，該地區(qū)的裝修價格直接達到2萬元/平方米左右。因此，當快樂時代和百步亭和諧中的低價毛坯房（約1.7萬元/平方米）進入市場時，陽光直射。

④到2021年，后湖毛坯備案高達20600元/平，裝修備案高達24600元/平，折后價基本為2-2.35萬元/平。

⑤2022年，龍湖清能天曜將后湖新房備案價格上漲至2.5萬元/平，但從下半年到2023年，折扣力度相對較大。

⑥。其實有些樓盤的成交價格已經(jīng)回到了幾年前的水平，比如星河2049星里城的毛坯折后約1.7萬元/平，相當于2019-2020年的水平。

2、新房整體價格水平較高，價格高于同環(huán)線的古田、白沙洲、四新

即使折扣大，后湖樓盤的實際成交價格還是比較高的。裝修折扣后，24XX元/平的價格水平遠高于同環(huán)路的古田、四新、白沙洲。

如今，除了18XXX元/平以上的一兩個樓盤價格外，古田的其他項目基本都在16XX元/平以內。四新成交價格水平與古田相當，白沙洲三環(huán)整體折后價格在17XX-22XXX元/平之間。

后湖的價格比古田高，但由于價格高，關注度并沒有減少。相反，后湖的房地產(chǎn)市場熱度高于古田，類似于四新和白沙洲。

3、西后湖的價格略高于東后湖，但也在逐漸拉平

后湖以武漢大道為邊界，分為東后湖和西后湖。事實上，幾年前，西后湖的價格遠高于東后湖。然而，隨著近年來東后湖的發(fā)展和更新，新板塊也集中在這一領域，房價與西后湖的差距逐漸縮小。

目前西后湖價格一般在2-2.3萬元/平。東后湖總價在1.7萬-2.4萬元/平之間，靠近堤角的毛坯房價格較低，但新項目價格與西后湖相當，甚至龍湖清能天曜最高價位于東后湖。

四、后湖新房價格較高但熱度一直穩(wěn)定的原因是什么？

1、三環(huán)主城區(qū)隸屬于江岸區(qū)，位置不錯。

后湖板塊位于漢口二環(huán)路和三環(huán)路附近，屬于江岸區(qū)主要城區(qū)，在資源配置和交通方面具有更多的優(yōu)勢。此外，后湖部分范圍屬于長江新區(qū)起步區(qū)，東部也靠近二七濱江，可輻射兩個超級區(qū)域的發(fā)展紅利。

2、該地區(qū)有6條地鐵，10多個車站，地鐵密集，建設大道、解放大道、武漢大道、二環(huán)路、三環(huán)路等，自動駕駛也非常方便。后湖的另一個巨大優(yōu)勢是，地鐵確實很多，包括1號線、3號線、6號線、8號線、21號線和建設中的地鐵12號線。整個地區(qū)有10多個地鐵站，地鐵站非常密集。

現(xiàn)在白沙洲只有一條5號線，光谷東只有一條11號線。四條新開通的兩條地鐵都在邊緣。目前，古田只有一條1號線。相比之下，優(yōu)勢更加明顯。

3、商業(yè)體多，公園多，配套設施非常成熟。

后湖發(fā)展較早，與其他新區(qū)配套設施有很大不同。后湖的配套設施非常成熟。該地區(qū)有金橋永旺、漢口城市廣場等大型商業(yè)機構，以及正在建設中的山姆會員店。此外，后湖大道上還有許多大型超市。到處都是成熟的底層商人，生活設施非常方便。

此外，還有許多小公園，如塔子湖體育中心、后湖公園、星悅公園等，武漢八醫(yī)院也已建成，衣食住行配套設施十分方便。

4、育才系小學密集，教育資源豐富。

育才小學是江岸區(qū)乃至武漢的重量級教育品牌。江岸區(qū)有很多分校，其中后湖有很多育才小學分校，如育才能立小學、育才宜康小學、育才同安小學等。此外，還有漢鐵高中和武漢實驗學校。教育資源豐富。

五、后湖買房建議

1、如何選擇新房？

①沿著地鐵站，后湖地鐵密集，地鐵板塊的選擇標準可能與其他地區(qū)不同，后湖距離超過500米可能沒有優(yōu)勢。然后龍湖清能天耀、鼎盛景城地鐵入口；融創(chuàng)公園大觀、綠城香園約300米，星月城七期約500米。

②關注預算有限的可選毛坯盤或小戶型項目，美聯(lián)城觀毛坯約77、88平，幸福時代大家毛坯97平，星河2049星里城毛坯約81平，幸福灣星語毛坯約96平，鼎盛景城帶裝修約79平等。

另外，如果不在乎質量，只在乎預算，可以看看紅橋城尚都現(xiàn)房，單價約13XXX元/平方米

③龍湖清能天曜直接選擇預算充足，融創(chuàng)公園大觀前期抵押問題解決后也值得關注。

④考慮到現(xiàn)房和準現(xiàn)房，后湖現(xiàn)房和準現(xiàn)房并不多。現(xiàn)階段只有美聯(lián)城觀，2024年交付了一些項目，比如2024年3月在幸福時代交付。

2、二手房怎么買？

后湖不同于其他部分。該地區(qū)新房不多，但二手房很多。新舊社區(qū)隨處可見。由于地鐵和對口學校的原因，價格差距也很大。后湖育才系的小學隨處可見，這也是后湖的優(yōu)勢之一。然而，后湖學校最強大的組合應該是育才益康小學 漢鐵初中，除漢鐵初中外，還有育才實驗小學和育才家園小學。

其中，育才實驗小學與育才家園小學對應的是老小區(qū)。育才宜康小學對應的二手房小區(qū)比較新，所以價格和交易比較活躍。

育才怡康小學對口幾個小區(qū)的掛牌價格也比較高，甚至超過了該地區(qū)的新房價格。

無論是看還是交易，都真的很活躍。

除學校外，區(qū)內地鐵入口處的二手房也比較受歡迎，這里就不贅述了。