潮新聞客戶端 記者 李成

歲月不居，時(shí)節(jié)如流，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院成立十周年。

2014年5月16日，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院正式掛牌成立，全面開展權(quán)威、專業(yè)、精準(zhǔn)、務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)智庫服務(wù)。

十年間，市場的每一次起伏，政策的每一次調(diào)整，行業(yè)的每一次變局，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院都身在第一線，記錄時(shí)代變革，分析行情趨勢，分享研究成果，搭建起政府與投資圈的有效溝通平臺。

回望十年，不論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院自身，都經(jīng)歷了巨大的變革。行業(yè)從狂熱走向理性，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院也在不斷適應(yīng)和探索新的研究方向和合作領(lǐng)域。

在十周年來臨之際，研究院推出樓市十年回顧盤點(diǎn)。

推出第四篇：回望2017|你還記得一年漲40%的感覺嗎

始于 2015 年底的“去庫存”運(yùn)動，在 2016 年和 2017 年形成了一輪巨大的房地產(chǎn)市場“國家牛市”。

2017年的杭州正處在后峰會前亞運(yùn)的高光時(shí)刻，疊加上空前力度的城中村改造，杭州的搶房潮從個別樓盤蔓延至幾乎整個市場，商品房成交金額超過4000億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)刷新了歷史最高紀(jì)錄。

多份抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，以投資為目的購房比例高達(dá)70%以上。

同時(shí)由于2016年杭州房價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于南京、蘇州、廈門、合肥“四小龍”城市，存在著補(bǔ)漲的動能，2017 年杭州二手房全年價(jià)格漲幅將近40%。

杭州的典型二手房，如朝暉從年初的2.1萬/㎡，到年底漲至3.3萬元/㎡；采荷從2.8萬/㎡上漲至4.5萬/㎡；金地自在城從2.4萬/㎡上漲至3.6萬/㎡。

在房地產(chǎn)市場連續(xù)下滑三年的今天，回望2017年 “搶房、暴漲、地王、恐慌”等這些樓市關(guān)鍵詞時(shí)，不由生出一種恍如隔世的不真實(shí)感。

2017年杭州典型二手房漲幅情況

這是創(chuàng)造紀(jì)錄的一年

如果說2016年是杭州房地產(chǎn)騰飛元年，那2017年杭州的房地產(chǎn)熱度則刷新人們對于房地產(chǎn)的認(rèn)知，杭州樓市也全方位走入了全國人民的聚光燈之下，直至今日仍然是重要的風(fēng)向標(biāo)。

這些認(rèn)知刷新的背后，是一條條真實(shí)數(shù)據(jù)創(chuàng)造的紀(jì)錄。

2017年杭州市區(qū)商品房成交金額4136億元，相比2015年市場規(guī)模近乎翻倍。

土地市場成交金額首次突破2000億元，相比2016年上漲32%，比2015年上漲219%。

二手房價(jià)全年漲幅高達(dá)38%，但新房由于隱性限價(jià)的原因，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)不如二手房，如濱江金茂府也僅從2016年的4.2萬/㎡漲至2017年的4.5萬/㎡。

新房比二手房貴的邏輯在2017年也開始發(fā)生變化，部分板塊二手房價(jià)已經(jīng)超過新房，一二手倒掛這個現(xiàn)象在此后成為杭州樓市最典型的標(biāo)志之一。

2017年杭州典型新房樓盤漲幅情況

2017年杭州市區(qū)商品住宅成交金額TOP10

2017年杭州主城區(qū)成交熱門小區(qū)前十名

這一年 浙江線下土拍在高熱中退出歷史舞臺

2017年10月之前，浙江省土地出讓還是通過房企線下舉牌競拍，研究院見證了一場場線下土拍盛況。

杭州市區(qū)在2017年有36個板塊刷新了樓面價(jià)紀(jì)錄，不僅錢江新城、濱江、艮北新城等熱門板塊，就連昔日邊緣板塊老余杭、臨平山北等也大幅上漲，甚至桐廬2017年8月成交的城南街道地塊樓面價(jià)也突破12000元/㎡。

熱度幾乎蔓延至浙江每一個城市，2017年5月22日，嘉興成為全國焦點(diǎn)，在嘉興大劇院，400多家房企爭搶8宗地塊，各類“馬甲”層出不窮，光保證金就達(dá)2000億。6月28日，一向溫吞的湖州上演史上最大規(guī)模土拍，99家房企搶湖州19宗地，碧桂園獨(dú)得4宗地塊。

2017年10月，浙江開始全面實(shí)施土地出讓網(wǎng)上交易，線下盛況不再呈現(xiàn)，但土地?zé)岫热栽诶^續(xù)。

嘉興2017.5.22土拍現(xiàn)場及搖中者歡呼

嘉興2017.5.22土拍現(xiàn)場及搖中者歡呼

這一年54宗宅地含自持 至今無解

2017年3月24日，杭州發(fā)布土地新政：溢價(jià)率≥50%現(xiàn)房銷售，≥70%競投自持比例，自持面積比例為100%時(shí)轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施。自此，杭州開始了長達(dá)四年左右的土拍競自持的階段。

2017年杭州市區(qū)成交的107宗涉宅用地中，就有54宗地塊觸發(fā)自持，自持部分的總建筑面積超過100萬方。在2017年3月開始至2021年7月自持政策退出，杭州這四年多時(shí)間內(nèi)達(dá)到競配自持的地塊超過190宗。

這些大量的自持面積主要用于租賃，但這既成為房企手上難以盈利和退出的重資產(chǎn)，又引發(fā)了多起自持租戶與商品房業(yè)主之間的矛盾，而政府端也無法通過自持部分獲得出讓金收益，造就了“多方共輸”的局面。

在本月初西安救市政策中提到：“土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。”

這種處理方式可以一定程度上緩解房企的資金狀況，還能為政府帶來收入，但同時(shí)也存在著市場庫存增加，自持產(chǎn)品設(shè)計(jì)不利于出售等問題。

但這至少為解決自持提供了一條思路，杭州190多宗的涉及自持地塊不應(yīng)再被忽視，而是真正要擺上臺面尋求更好的解決路徑。

杭州2017.9.13土拍現(xiàn)場（當(dāng)天全部封頂自持）

杭州2017.9.20土拍現(xiàn)場

杭州2017.9.20土拍現(xiàn)場

這一年外來房企跑步入杭

在杭州的樓市新聞頻上全國頭條的同時(shí)，全國的房企大鱷也在爭相進(jìn)入杭州，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院每年都會統(tǒng)計(jì)新入杭州的房企數(shù)量。

在2017年共計(jì)15家全國性房企首入杭州，如在年內(nèi)獲取三個項(xiàng)目的聯(lián)發(fā)，在新政啟用之初便成為“首個吃螃蟹”的房企——以封頂溢價(jià)拿下桃源地塊，還需現(xiàn)房銷售并自持20%。

名單中還包括金科、中國電建、中建、中治、路勁、三湘印象、溫州時(shí)代、大名城、禹洲（首次招拍掛拿地）、葛洲壩（首次招拍掛獨(dú)立拿地）、東方集團(tuán)、上坤、首創(chuàng)、中銳。

而令人唏噓的是，現(xiàn)在這些房企絕大部分已經(jīng)在杭州房地產(chǎn)市場上銷聲匿跡了。

2017年杭州市區(qū)拿地金額排行榜TOP10

2017年房企杭州拿地分布圖

這一年兩大龍頭房企經(jīng)歷“生死劫”

2017年6月9日，中國住宅市場的龍頭企業(yè)萬科發(fā)布公告稱，恒大將持有的14%萬科股權(quán)以292億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深圳地鐵集團(tuán)。至此深鐵持股比例升至29%，全面超越寶能，成為萬科第一大股東，歷時(shí)兩年的“寶萬之爭”由國企深圳地鐵集團(tuán)出面終結(jié)。

這樣的歸屬也一定程度上在多年后救了萬科。2023年11月，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整兩年多時(shí)間后，行業(yè)龍頭萬科出現(xiàn)二級市場債券價(jià)格大幅波動的情況，深鐵集團(tuán)背后的深圳國資委出面力挺萬科，表示萬科如遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

同樣在2017年，中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達(dá)商業(yè)，與融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告稱，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個酒店以199億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)；將南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，以438億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)集團(tuán)。

萬達(dá)2017年這次涉及600多億的“世紀(jì)交易”極大地轉(zhuǎn)讓緩解了萬達(dá)的債務(wù)壓力，也使得萬達(dá)最近幾年的房地產(chǎn)持續(xù)下滑的行情中，處境好于大多數(shù)民營房企。

然而接手萬達(dá)資產(chǎn)的融創(chuàng)集團(tuán)和富力地產(chǎn)，在這一輪調(diào)整中，已早早“暴雷”。

這一年決策通系統(tǒng)上線，研究院在市場狂歡中警示風(fēng)險(xiǎn)

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院在經(jīng)過2015年的外拓，以及2016年承擔(dān)起下達(dá)市場上達(dá)官方的職能之后，在2017年致力于打造專業(yè)智庫，其中最為核心的是踐行數(shù)據(jù)賦能房地產(chǎn)的戰(zhàn)略，覆蓋全省90個縣市區(qū)的決策通系統(tǒng)正式上線，此后成為政府機(jī)構(gòu)、房企、做地單位研判房地產(chǎn)市場的重要工具。

在房地產(chǎn)最直接的房價(jià)數(shù)據(jù)由于限價(jià)而失去市場指導(dǎo)意義，同時(shí)引發(fā)一些列問題的時(shí)候，研究院積極推動取消限價(jià)。

2017年7月，在丁建剛老師《限價(jià)政策事與愿違 應(yīng)盡快取消》的報(bào)告中直接指出：“限價(jià)政策向市場傳遞錯誤信號引發(fā)恐慌搶購，導(dǎo)致市場數(shù)據(jù)失真，惡化市場供需關(guān)系，引發(fā)權(quán)力尋租，不僅未能起到市場降溫作用，事與愿違，已經(jīng)被證明并將繼續(xù)被證明是錯誤的，強(qiáng)烈建議盡快取消限價(jià)政策。”

但直到2024年，限價(jià)政策還沒有完全退出。

在研究院《2017年杭州樓市研究分析報(bào)告》中的最后一句話是：“展望2018 年，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安全和生存，可能比任何一年都顯得更為重要。”

很遺憾，這一句在當(dāng)時(shí)市場狂歡階段顯得極不合時(shí)宜的預(yù)警卻在幾年后照進(jìn)了現(xiàn)實(shí)。

2017年研究院研討會嘉賓觀點(diǎn)

2017年研究院研討會嘉賓觀點(diǎn)

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