1、問：老師您好， 房產及家庭情況：15年4月入手的布吉桂芳園一套100平三房，欠款130萬；2011年入手新洲一套兩房無欠款。家庭年收入100萬，現手上現金300多萬，老大2021年上小學，想置換一套三房兼自住和學位的1000萬以內的房租（如福田外國語），請指導。 方案 1. 景田“七街公館”公寓，優點-投入少，不用房票；缺點-公寓政策不確定，交易費用高，不能兼顧住家。 2. 景秀年華家園，94平掛牌928萬。優點-學位有保障，解決自住問題；缺點-需要出手布吉的房子，周期較長，房子靠近北環，有點吵。 請老師指導一下，還有更好的選擇嗎？另外，如何快速出手布吉的房子，可適當割肉，謝謝。

答：你好，感謝付費咨詢！

桂芳園在布吉是領漲盤，能跑贏布吉的其他盤。但是布吉真的有很大潛力，大部分都被低估嗎？事實是擴大到全深圳，壓根就跑不贏大盤了，所以布吉不看好，長期跑輸。

賣掉桂芳園，差房子換好房子，任何時候都可以，短線很難把握，但中長期一定是正確的。 公寓向來跑輸大盤，加上學位的不確定，所以并不屬于優質資產。 這2個樓盤對比，優先景秀年華家園。 如果你是為了上學，只考慮福田外國語，其他選擇也差別不大，應該能夠持平大市，香格麗苑也可以關注。

賣房的幾個基本共通原則：

1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機。

2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。

3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意，大頭紅包再成交。 這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。

4.盡量集中一個時間約看。看房時候盡量你在，觀察看房人。

2、問：你好！上次你提議賣掉西鄉樂園小區，但是隔壁的龍珠花園正在搞棚改，我們這個花園靠近107國道，據說107國道要擴容，所以這個樂園有希望舊改，但不知等到什么時候？所以你還是建議不要等無可靠的拆遷？還有我想賣掉龍崗的振業天巒在換一套寶中的學位房，我想買海雅繽紛城上面的房子，不知可否？或者有寶中學位有升值空間的房子推薦？（不自住，考慮學位和升值，目前現金300萬）

答：關于棚改問題，我也沒有內部消息，如果有規劃局的內部朋友，可以側面打聽下。 我的建議是短期內沒有拆遷消息，就出手置換，入手一套筍盤，可以彌補拆遷損失。 海雅繽紛城寶中學位不錯，但是需要看具體價格，最近也漲了不少，依然更推薦帶花園的大社區。

3、問：你好，650萬的預算，想要居家和學位的三房，寶安和福田最好，請問有什么推薦嗎？謝謝

答：

1.福田： 650在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬于福田二類，保稅區均價7-8萬，600+還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年洼地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，會一直處于跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。

2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。

4、問：請問福田大片區有潛力嗎，金海灣花園2房3房投資怎么樣，謝謝

答：金海灣花園，福田最便宜的海景房，自住很舒服，小區花園漂亮，管理很好，但是背后大片的城中村，拆遷有難度。據傳隔壁金地工業區的9年一貫制是一個名校，但是學區范圍能否囊括到金海灣花園，這個是個未知數。

5、問：你好，手里持有布吉百鴿籠萬科紅三期公寓二房沒有貸款，紅本在手。現在是賣掉還是等對面的百合公園小鎮建起來再賣，不急錢用。

答：公寓要漲只能等風來，可是風來了，公寓還是跑不過住宅，布吉那個地方已經不是能夠簡單靠一個公園就能拯救得了的，它的長板是交通優勢，短板是基建，擁堵，配套，可是長板會被龍崗坪山迎頭趕上，短板會繼續短下去，所以有房票資金有更好的去處就賣掉，沒有就按兵不動。