江小亭/發(fā)自東莞

近日，58安居客研究院發(fā)布了春節(jié)假日樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，內(nèi)容提到，“新一線”城市中東莞找房熱度同比漲幅最高，在10%以上。

隨著政策持續(xù)松綁成效發(fā)揮以及購房者對市場的信心緩慢恢復(fù)，樓市的關(guān)注度明顯上升，給2023年的東莞房地產(chǎn)市場帶來了積極預(yù)期。同時預(yù)備入市新盤中，亦不乏眾多核心板塊優(yōu)質(zhì)項目，或?qū)⑦M一步助推樓市回溫。

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近百個新盤浮出水面

最高或沖破“6字頭”

看房熱度回升的過程中，又有哪些預(yù)入市新盤值得期待？

據(jù)中房君不完全統(tǒng)計，截至目前，2023年已浮出水面的尚未開盤出售新項目已超90個，主要以2021年-2022年招拍掛地塊以及醞釀較久的城市更新項目為主。

片區(qū)來看，六大片區(qū)均有分布，其中一直以來處于缺貨狀態(tài)的中心城區(qū)更是挑起供應(yīng)大頭，預(yù)計將有超10個項目入市，迎來新盤供應(yīng)大年。且多為改善及豪宅產(chǎn)品，還將填補城市品質(zhì)住房短板。

由于站位城市核心板塊資源，范圍內(nèi)部分項目雖尚未入市，相關(guān)熱度已有目共睹，中心城區(qū)無疑將成為2023年東莞樓市的高光區(qū)域。

另外便是松山湖片區(qū)將繼續(xù)延續(xù)多供應(yīng)狀態(tài)，尤其松山湖高新區(qū)，年內(nèi)有包括三限房在內(nèi)的三個純新盤預(yù)入市，其中華僑城項目將于2月初開啟首批誠意登記，預(yù)計三月正式開盤。

整體來看，2023年的新房供應(yīng)主要集中于相對核心區(qū)域，水鄉(xiāng)、東部等房價較低的外圍板塊供應(yīng)減量明顯，同時疊加新盤備案價機制調(diào)整，屆時全市成交均價或出現(xiàn)一定抬升，部分豪宅房源備案價格或突破“6字頭”。

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5萬元+/㎡項目扎堆，不排除重現(xiàn)“打新”熱

2023年新房市場的一大亮點便是改善及豪宅產(chǎn)品的大規(guī)模涌現(xiàn)，為高凈值人群帶來擁有諸多選擇。與此同時，東莞全域取消限購、貸款政策調(diào)整等，還在進一步拓寬進場空間。

從目前個別項目銷售透露出的蓄客數(shù)據(jù)，不排除重現(xiàn)“打新”熱，屆時對于市場信心恢復(fù)可帶來積極作用。

其中作為品質(zhì)項目的供應(yīng)主力，主城區(qū)和松山湖成為這輪樓市信心回升的關(guān)鍵，各盤亮點十足。

中心城區(qū)的莞城目前僅有豐華匯單盤在售，項目已于2022年12月底正式取證，備案均價4.8萬元/㎡，由于產(chǎn)品設(shè)計相對落后，即便是地處斷供數(shù)年的莞城，項目也未能掀起熱度。

豐華匯沙盤 中房君攝

而同為長期缺貨的東城2023年則終于迎來多盤露面。

包括萬科星河傳說二期、瑧山境、光大天驕國際花園、曉風印月花園、東莞國際金融大廈等，絕大部分都位于城市核心區(qū)域。

萬科星河傳說二期，緊鄰星河城，地處黃旗山傳統(tǒng)富人區(qū)，周邊分布著天驕峰景、中信御園等老牌豪宅，二手房掛牌均價破5萬元/㎡。項目定位萬科“瑧”系，由3棟超高層塔樓與4棟街區(qū)商業(yè)組成，其中住宅產(chǎn)品為250㎡-300㎡天際大平層。

瑧山境即東城體育公園地塊，近距離可抵達國貿(mào)、匯一城等核心商圈，距離地鐵1號線（在建中）新源路站約500米。由中天、宏遠、峰景三大開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，不過考慮到萬科與這些家的緊密關(guān)系，以及項目所在的黃旗南片區(qū)的城市綜合運營服務(wù)商亦是萬科，萬科大概率將參與開發(fā)。項目主力戶型為143㎡-260㎡，預(yù)計今年5月入市。

光大天驕國際花園，緊鄰國貿(mào)，目前爛尾樓即將完成拆除，最快將于一季度開工。項目總建筑面積約39萬㎡，限高150米。

曉風印月花園，為主山片區(qū)旺盈舊改項目，目前地面建筑物已拆除完畢，且已于1月18日獲批施工許可。據(jù)悉該項目將于綠城管理代建代管，共規(guī)劃有7棟住宅。

繼潤府日光后，2023年的南城，繼續(xù)迎來核心板塊優(yōu)質(zhì)項目，其中CBD悅府、廣發(fā)南瑧灣匯進程最快，預(yù)計將于一季度開售；不同于瑧灣匯、悅府的大面積，位于第一國際旁的中海源美華庭定位改善，產(chǎn)品規(guī)劃為124㎡-143㎡純四房，預(yù)計5月份入市。

2023年的萬江，高光區(qū)域再次集中于龍灣板塊。

范圍內(nèi)將迎來保利鷺灣花園、萬科龍灣巨無霸舊改兩大項目。其中保利鷺灣花園緊鄰龍灣濕地樂跑公園，生態(tài)資源優(yōu)渥，產(chǎn)品規(guī)劃為143㎡-249㎡改善型戶型。

另外的松山湖高新區(qū)則主要為華潤松湖潤府和華僑城松湖原岸兩大神仙盤打架。

松湖潤府位于松山湖中部，是湖內(nèi)的行政文化中心，公共配套豐富，宜居度高；項目占地約6萬㎡，有13棟住宅，合計1612套房源，是松山湖近年來少有的大社區(qū)新盤。產(chǎn)品規(guī)劃了95㎡-143㎡，整體定位剛需及改善；

華僑城松湖原岸位于松山湖北部CBD位置，生活配套資源更加豐富，產(chǎn)品類型也更加豐富，既有96㎡的小面積，也有199㎡的大平層；

緊鄰松湖潤府，是松山湖規(guī)劃建設(shè)的首個三限房：松山湖科學(xué)城國際人才社區(qū)，該項目體量超2000戶，產(chǎn)品為70㎡-80㎡2-3房，預(yù)計最快明年入市。

效果圖

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多盤常年準入市狀態(tài)，實際供應(yīng)減量明顯

值得注意的是，統(tǒng)計的準入新盤雖有近百個，但參考過往樓盤們的入市節(jié)奏，部分項目的銷售進程大概率仍會出現(xiàn)推遲。

如其中不少一部分不乏為過去2022年乃至2021年甚至再往前的預(yù)備入市名單之上的老面孔，有的仍無施工動作，有的雖已是現(xiàn)樓，受市場預(yù)期不足、房企自身營銷節(jié)奏或房企本身困境等各種因素影響，遲遲未能入市。今年能否順利面市，仍無定論。

如位于塘廈的前灣府&桂灣府，以及樟木頭的金穗潤華府便是典型的房企過去激進拿地，最終因高價難脫手，遲遲未入市項目。早于2017年，深圳市金穗投資有限公司便斬獲樟木頭一宗地塊，樓面價僅次于鎮(zhèn)街溢價率達329%的北大資源地塊。2018年項目通過備案，但截至目前，仍無進一步動作。

高地價與鎮(zhèn)街房價勢頭的減弱，加劇了這一批“地王”的入市艱難。

早已封頂?shù)那盀掣?中房君攝

除了個別高地價項目選擇“等待”行情重啟，不同于城市更新項目或協(xié)議地塊的緩慢開發(fā)，一直以來，作為快速且成本相對較高的獲取土地方式，招拍掛拿地項目對回款資金要求都較大，也使得整體入市進程更快，成為每年新盤的核心供應(yīng)支撐。

但僅從招拍掛市場來看，過去的2022年無疑是供應(yīng)小年。據(jù)統(tǒng)計，2022年全市合計成交20宗商住用地，總計容建筑面積約248萬㎡，相比2021年，成交宗數(shù)下降了近4成，成交總建筑面積更是下降約5成，招拍掛供應(yīng)減量明顯。

20宗出讓商住地中，位于虎門的三胞胎地塊已合并開發(fā)為南部灣萬科城5期，于2022年11月正式開盤銷售，另外長安的一灣云璟以及橫瀝的保利和悅濱江也已處于在售狀態(tài)，剩余的十余宗地塊項目大部分則處于建設(shè)中。

對此，有房企人士認為，除了核心區(qū)的市場及項目活躍外，大部分板塊尤其外圍區(qū)域，由于房企不拿地，新盤供應(yīng)將會減少，不排除出現(xiàn)隨著置業(yè)信心回暖，庫存消化，房價回升現(xiàn)象。

不過根據(jù)東莞市住建局數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，東莞新建商品住宅剩余庫存為37609套，總建筑面積436.48萬㎡，按2022年月均成交面積計算，該庫存量消化周期為15.23個月。