營 山 地 產(chǎn)

——商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)云錄

營山，一個(gè)西部五線小縣城能跨進(jìn)百強(qiáng)縣，能讓麥當(dāng)勞、蘇寧國美、奧特萊斯、永輝超市等落地，能吸引碧桂園、綠地觀望，不能不說還是具有相當(dāng)戰(zhàn)略地位的。從九十年代舊城改造一條街道拉通整個(gè)縣城的沿街商業(yè)，到今天圣樺時(shí)代廣場商業(yè)綜合體的大MALL時(shí)代，個(gè)中曲折、興衰榮辱只有親身經(jīng)歷了的人才能仔細(xì)體會。有人據(jù)此走上四海發(fā)家之路，也有人一蹶不振；有人見好就收，也有人又入藍(lán)海赤膊再戰(zhàn)。據(jù)此認(rèn)為，有人應(yīng)該記錄這波瀾壯闊的大時(shí)代下那些營山地產(chǎn)界的先驅(qū)，管中窺豹或?qū)W得一二，那更是不辜負(fù)先行先試者的那份魄力和千山萬里的勇氣。

上世紀(jì)九十年代舊城改造，底層商鋪，從書院橋到西街老汽車站。營山就這一條街道，沿街為市。這才是老百姓眼中的“正街”，逢場過節(jié)，人頭攢動接踵摩肩，生意好得不得了！以致后面相當(dāng)長的年月“正街”商鋪價(jià)格奇高還沒賣的，只有坊間傳聞XX輸了一個(gè)鋪?zhàn)樱绱私灰锥眩∵@些應(yīng)該就是營山第一代商業(yè)，為自然銷售。舊城改造，據(jù)此造就了營山第一代開發(fā)商，為此拉開了營山大地產(chǎn)時(shí)代的序幕。

在舊城改造時(shí)代中，營山幾個(gè)菜市改造成就了第二代商業(yè)，農(nóng)貿(mào)市場加購物超市。超市一詞這才在營山興起。榮泰房產(chǎn)開發(fā)的東門口菜市+百貨超市無疑是其中翹楚，南門菜市，西街菜市，磨子街菜市。這其中很令人玩味的磨子街菜市歇菜了，行政手段、地痞流氓招數(shù)用盡依然門可羅雀，且以后數(shù)年之中，不管周邊小區(qū)住戶如何興盛他依然一如既往的沒商氣。磨子街菜市與東門口菜市一街之隔，他就起不來！原因？！你可以找很多！再往后其開發(fā)商黃XX在成都一蹶不振，難道這就是傳說的江湖？

“寶珍廣場+時(shí)代春天片區(qū)”和“香江名都”一南一北，兩個(gè)營山知名社區(qū)引領(lǐng)了營山第三代商業(yè)——社區(qū)商業(yè)。隨著營山房產(chǎn)開發(fā)黃金十年的到來，建林房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)代春天率先進(jìn)入住宅千元時(shí)代，同時(shí)開發(fā)了社區(qū)配套商業(yè)。多以臨街底商配套，部分二樓商業(yè)，少量獨(dú)棟主題商業(yè)。配套底商進(jìn)深不大面積小，易于快速變現(xiàn)回籠資金。開發(fā)商經(jīng)過自然銷售，也賺得盆滿缽滿，這里不得不單說掌門人薛XX的商業(yè)思維和現(xiàn)金流意識，真不是一般人可以比擬的。這為他在以后即使碰到相當(dāng)困難的處境甚至是絕境的局面時(shí)，依然瀟灑翻身！片區(qū)商業(yè)形成后，車水馬龍紙醉金迷并不為過，“XX王朝”日營業(yè)額六位數(shù)并不是神話。榮泰房產(chǎn)開發(fā)的香江名都也以住宅外沿河商業(yè)引領(lǐng)著當(dāng)時(shí)人氣并不旺的橋頭北岸，當(dāng)時(shí)還并沒有“北部新城”這一說法。這時(shí)候已經(jīng)有大商業(yè)的苗頭了，多是獨(dú)棟專業(yè)商鋪，進(jìn)深長面積大，難于銷售，對開發(fā)商來說資金壓力巨大。在苦苦支撐等來北部新城大面積開發(fā)后，人流商氣驟然上升，日進(jìn)斗金有點(diǎn)夸張但確實(shí)生意興隆，單這一點(diǎn)不得不佩服掌門王老爺子的戰(zhàn)略前瞻性。

在這之中不得不提到營山黃金十年中繞不開的信誠集團(tuán)。信誠集團(tuán)是由北觀建司發(fā)展而來，經(jīng)掌門人蘭XX勵精圖治發(fā)展成集團(tuán)公司，個(gè)中滋味只有獨(dú)自斟酌。單說其開發(fā)的社區(qū)配套商業(yè)，基本沒形成熱點(diǎn)片區(qū)，也就是說走到哪里修到哪里，不形成聚合效應(yīng)，成為真正平淡的社區(qū)商業(yè)。如“金科華府”，原本就是一條成熟的營山老街，沒有經(jīng)過引導(dǎo)，自然招商，自然經(jīng)營，自然生存。像步行街它又從中可以通車，像商業(yè)街區(qū)呢又不形成聚合輻射！整個(gè)路面隨時(shí)是破爛不堪，餐飲商業(yè)油煙亂排，一眼就明白這是沒組織的平淡的！商鋪經(jīng)過自然沉淀，人氣商氣自然形成，平時(shí)抵押貸款，需要用錢時(shí)這一兩年集中出售，也不失為一種穩(wěn)妥的資產(chǎn)處置方式，這和掌門人一貫穩(wěn)健的作風(fēng)一脈相承。

還不得不提的朗池房產(chǎn)，本有機(jī)會在“1826光耀紫極”項(xiàng)目中一展片區(qū)熱點(diǎn)商業(yè)，也功虧一簣，令人扼腕！其規(guī)劃的“營山民俗商業(yè)步行街”方案大氣磅礴，其中的“營山民俗十景”更是精彩紛呈，項(xiàng)目定位恰當(dāng)，建筑落地處理細(xì)致，周邊人口輻射足以支撐這么兩萬平米片區(qū)商業(yè)。這個(gè)“營山民俗商業(yè)步行街”很多人連聽都沒有聽說過，最后，因政治地震一再擱淺，近年才又舊事從提，早已桃花依舊物是人非，確實(shí)唏噓不已。其實(shí)歷史又給了一次機(jī)會給朗池房產(chǎn)。文運(yùn)國際最后一塊地先是商業(yè)規(guī)劃，信誠公司幾易其稿，但當(dāng)時(shí)面對巨大的資金壓力和嚴(yán)重匱乏的商業(yè)資源幾經(jīng)猶豫，最后全盤托付朗池。幾經(jīng)斟酌，朗池公司還是走了現(xiàn)在看來也是最為穩(wěn)妥的修住宅變現(xiàn)路線！這無可厚非，畢竟生存大于理想！但在營山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的歷史中，無奈又多了一棟懵滅于萬千鋼筋水泥中平庸的建筑，而與成為作品擦肩而過，不得不令人甚為感嘆！

這些年中大量的住宅小區(qū)開發(fā)，基本都配套有社區(qū)商業(yè)。“水木清華”、“帝壹灣”系列、“凱悅世紀(jì)城”、“中虹國際”、“金域鴻都”等等猶如金鴻一瞥，西城建司系、德惠系更如流星劃過。更多的是建筑，談不上作品。后起之秀，如華邦系、信智系、永康系，“天悅”系列、“天成國際”社區(qū)商業(yè)可謂蜻蜓點(diǎn)水，都還沒走出大商業(yè)這一步！信智系更是攜這幾年攢下的家底圍獵南充200畝大盤，短時(shí)間難有回首之作！他山之石，我們拭目以待，青年才俊，有尤未知！

專業(yè)市場、主題商業(yè)成為營山商業(yè)地產(chǎn)的第四代產(chǎn)品。隨著城市化的進(jìn)程加快，招商引資是一個(gè)繞不開的話題。一大批招商引資項(xiàng)目落地營山，從最早的“義烏商場”到如今遍地開花，各式各樣的專業(yè)主題，五花八門的銷售方式令營山人民目不暇接。其中“億聯(lián)建材市場”、 “益民農(nóng)貿(mào)市場”、“88號商貿(mào)城”，“九龍服裝商貿(mào)城”等，手法都是猛炒主題，宣傳銷售如火如荼，這其中良莠不齊。有的把大城市玩剩下的“返租銷售”搬下來，賺得滿口流油，還說營山人民真樸實(shí)！大家都知道招商項(xiàng)目，土地價(jià)格是相對較低的。一兩萬的售價(jià)，成本呢？話先說到這兒，到時(shí)候留下一地雞毛的都是等待破產(chǎn)的商管公司，開發(fā)商？早就洗手出局了！最后還有割了苗滿街的韭菜樁子！還是要提一下榮泰房產(chǎn)“九龍服裝商貿(mào)城”，王老爺子率先引進(jìn)專業(yè)市場商業(yè)模式，頂層綠化連廊式低層建筑格局，砸下重注邀入九龍服裝，扛過開業(yè)，商鋪受追捧，變現(xiàn)！現(xiàn)在還一地爛坑的朗潤國際廣場，也是走的招商這條路。但說實(shí)話，雖然是走的招商路線，但確實(shí)是想做實(shí)體酒店經(jīng)濟(jì)，想運(yùn)營一份資產(chǎn)，沉淀一灣情懷。無奈對外投資跟錯(cuò)路線，有去無回，資金鏈斷裂。遙想當(dāng)年，掌門人鄭XX攜溫江開發(fā)余威，劍鋒直指營山，豪情萬丈，指點(diǎn)江山激揚(yáng)文字，是何等的酣暢淋漓！唉！這就是江湖！可憐了欲哭無淚，一世等房的百姓！但愿政府好好善待！

MALL時(shí)代。這在一二線城市都有點(diǎn)膩歪的東西，近年才悄然而至。打上這個(gè)印記的是一個(gè)外來戶——圣樺集團(tuán)。為什么是悄然呢？圣樺來營山，先做的也是住宅，也要看一下風(fēng)水、服一下水土才動手。圣樺相對于營山這種地方來說有強(qiáng)大的商業(yè)資源是全部本土開發(fā)商不可相提并論的，當(dāng)然她的人脈資源也不是一般的！坊間傳聞，圣樺旗下一住宅項(xiàng)目和旁邊一路之隔的本地開發(fā)商項(xiàng)目同一天拿地，她規(guī)劃先過，施工證先拿，預(yù)售先拿一個(gè)月。這是什么概念，意味著人家先你一個(gè)月賣房子收合同款，同區(qū)域客戶搶一個(gè)少一個(gè)，表示人家處處先你一步！回過頭來說圣樺時(shí)代廣場，在營山應(yīng)該是有里程碑意義的。大商業(yè)布局處處盡顯，主力店從建筑規(guī)劃上就予以傾斜，圣瑞云臺、永輝超市、麥當(dāng)勞等相繼落地，主力賣場吃穿行游娛購綜合一體化運(yùn)營，營山大型宴會餐飲空位彌補(bǔ)，體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)步行街以前都只在開發(fā)商的美好規(guī)劃中，這次也真正得以呈現(xiàn)。前面用住宅的開發(fā)利潤扛過大商業(yè)的開業(yè)運(yùn)營，大商業(yè)的聚合效應(yīng)帶動商業(yè)街小鋪?zhàn)拥臒豳u，回籠資金，轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個(gè)城市，向營山揮一揮衣袖，作別那西天的云彩！當(dāng)然在這之前 “泰合商貿(mào)城”和榮泰開發(fā)的“歐瑪特廣場”都是商業(yè)綜合體路線。我們不難看出成功的商業(yè)綜合體，需要大型商業(yè)主力店和賣場支撐，需要開發(fā)商在運(yùn)營前期生扛（而且要身體好，否則扛不住），其實(shí)成功的必要前提更應(yīng)該是區(qū)域消費(fèi)人口，也就是基礎(chǔ)人流量，這些都不具備或者預(yù)期都不會生成，那你就老老實(shí)實(shí)的修住宅賣，少做甚至不做商業(yè)！

是非成敗轉(zhuǎn)頭空,多少煙云笑談中!過往的大佬們:千山萬里,江湖已遠(yuǎn),他日重逢一笑!江湖已經(jīng)留下你們的背影和那不老的傳說,歷史終將不會遺忘! “沉舟側(cè)畔千帆過”,未來的天空不會風(fēng)輕云淡,奮斗的歷程永不磨滅!