美國(guó)購(gòu)房貸款利率居高不下，潛在買家正對(duì)市場(chǎng)失去信心。

去年底，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款平均利率降至7%以下，這讓不少潛在買家躍躍欲試，認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)可能的降息舉措能盡快拉低房貸利率。

然而，近來他們可能正對(duì)市場(chǎng)失去信心。根據(jù)房地美（Freddie Mac）最新數(shù)據(jù)，當(dāng)前美國(guó)30年期房貸利率又漲回了7.09%，甚至還高于年初6.62%的水平。

“美國(guó)購(gòu)房抵押按揭利率超過7%的心理關(guān)，讓從去年年底開始盼望按揭利率下調(diào)的剛需買家失望，他們更加無法負(fù)擔(dān)購(gòu)房款，買房這樣的人生大事只能一拖再拖。”總部位于吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

較高的抵押貸款利率環(huán)境下，全美房?jī)r(jià)仍處在上升通道。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司CoreLogic的預(yù)測(cè)，從2024年3月到2025年3月的一年間，美國(guó)平均房?jī)r(jià)將上漲3.7%。

長(zhǎng)期高利率、房?jī)r(jià)不下跌，美國(guó)僵持的房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)才能松動(dòng)？

誰還在買房

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示，目前價(jià)格上漲非常顯著，其背后純粹是供需問題。房地產(chǎn)和投資公司海因斯（Hines）在4月的一份報(bào)告中稱，全美住房供應(yīng)量比需求量少320萬套。

數(shù)字上看供不應(yīng)求，但從實(shí)際交易來看，目前仍是賣方市場(chǎng)嗎？

伯克希爾哈撒韋家庭服務(wù)公司（Berkshire Hathaway HomeServices）紐約經(jīng)紀(jì)人本特（Sonia Bendt）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，雖然紐約市場(chǎng)仍很活躍，但是否是“賣方市場(chǎng)”更取決于地理位置和庫存情況，視地區(qū)而定。在某些需求量大的地區(qū)，有限的庫存在有需求時(shí)就會(huì)成為賣方市場(chǎng)。

而更多情況下，“眼下利率高企，如果買方預(yù)算緊張，可以選擇租賃，同時(shí)等待利率下調(diào)的到來，這樣，較高的利率成本就會(huì)轉(zhuǎn)化為較低的購(gòu)買價(jià)格。”她說。

美國(guó)紐約地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Serhant經(jīng)紀(jì)人Amy Wang也認(rèn)為，需要貸款的買家在當(dāng)前的市場(chǎng)中較為猶豫，很多人仍希望等待低利率的到來，“只有極少數(shù)的人覺得以后可以再重新申請(qǐng)貸款，才會(huì)去買。現(xiàn)在基本上是一個(gè)現(xiàn)金買家的市場(chǎng)。”

Amy Wang還發(fā)現(xiàn)，雖然升高的利率阻止了不少買家出手，但也催生了一些賣家。她說：“前些年，很多外國(guó)買家為了鎖定低利率，通常從貸款公司拿到的按揭利率計(jì)劃是，前幾年不變、后幾年浮動(dòng)。現(xiàn)在利率開始浮動(dòng)了，對(duì)這批買家來說，浮動(dòng)利率就會(huì)比較高，有些房東就會(huì)考慮賣房。”

但總體來看，安薩里認(rèn)為，目前，市場(chǎng)已經(jīng)認(rèn)為今年年內(nèi)按揭利率下調(diào)的可能性不大。“這樣一來，部分剛需買家被迫改變策略，坐等不如早買，以免利率變得更高更難以承受。 但更多買家仍只能等待（更低利率），他們有需要換房或需要搬家的，但現(xiàn)在只得擱置計(jì)劃。”他稱，估計(jì)今后幾個(gè)月樓市還將繼續(xù)冷淡。

按揭利率何時(shí)“降溫”

Amy Wang認(rèn)為，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，美國(guó)政府宣布降息將會(huì)是一個(gè)比較大的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。“（現(xiàn)在的情況）就是一直在拖著，看什么時(shí)候降了。一旦等到這個(gè)消息，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)非常大的一個(gè)促進(jìn)。”她說。

根據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，美國(guó)通脹在2022年6月達(dá)到頂峰后已明顯放緩，當(dāng)時(shí)物價(jià)同比上漲了9.1%，但今年3月的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)同比上漲了3.5%。不過，從今年來看，通脹率并沒有如預(yù)期般持續(xù)下降，市場(chǎng)認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)的降息步伐并不會(huì)太快。

安薩里稱：“美國(guó)樓市現(xiàn)在在等待美聯(lián)儲(chǔ)下調(diào)基準(zhǔn)利率來激活，美聯(lián)儲(chǔ)在等待消費(fèi)指數(shù)的下調(diào)來決策，而消費(fèi)指數(shù)則取決于統(tǒng)計(jì)人員收集到的消費(fèi)者衣食住行的實(shí)際花費(fèi)。現(xiàn)在，只有住（房租）這一項(xiàng)還未能從疫情期間的高位恢復(fù)正常。今年年初，租金因?yàn)樾路看罅可鲜卸兴抡{(diào)，但現(xiàn)在還未能反映在聯(lián)邦政府的消費(fèi)數(shù)據(jù)上。房租通常會(huì)整年簽訂，不少租客還沒有簽訂調(diào)低了的租約。”

美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的預(yù)測(cè)顯示，在2024年的剩余時(shí)間里，30年期抵押貸款利率將跌至6.4%至6.7%的區(qū)間。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（NAR）則認(rèn)為，本季度（4-6月）的平均利率為7.1%，到今年底將降至6.5%。

目前，美國(guó)絕大多數(shù)背著房貸的人所承受的利率遠(yuǎn)低于當(dāng)前利率。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin對(duì)美國(guó)聯(lián)邦住房金融局?jǐn)?shù)據(jù)的分析，89%的房主的抵押貸款利率低于6%。許多人（59.4%）的利率甚至低于4%。

位于美國(guó)首都華盛頓特區(qū)的長(zhǎng)榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）副總經(jīng)理陳宏明此前告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這種利率鎖定效應(yīng)讓想要換房的人難以出手，因?yàn)檫@意味著他們要放棄目前3%的房貸利率，轉(zhuǎn)而承擔(dān)接近7%的利率，導(dǎo)致月供大幅增加。

安薩里說：“市場(chǎng)認(rèn)為要到年底，按揭利率才可能下調(diào)，有機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)今年樓市量?jī)r(jià)均會(huì)上漲。不過，從現(xiàn)在到年底前什么事情都有可能發(fā)生，工資、移民、大選等都會(huì)影響租金。 另外，如果按揭利率調(diào)低，積壓已久的需求釋放出來只會(huì)再推高房?jī)r(jià)。畢竟，美國(guó)住宅供應(yīng)不足、平價(jià)房建房難的根本問題，并沒有得到真正解決。”

(本文來自第一財(cái)經(jīng))