2023年房貸結(jié)清了7萬億，“沸沸揚(yáng)揚(yáng)的還貸潮”難道真的是業(yè)主們在結(jié)清房貸嘛？

顯然不是，對于國人而言有能力全款購房的大多不會(huì)去辦按揭貸款，當(dāng)然也有經(jīng)營企業(yè)的業(yè)主們、因?yàn)橘Y金創(chuàng)造的利潤遠(yuǎn)超房貸利息所以辦理按揭。但是這種畢竟屬于少數(shù)。

房抵經(jīng)營貸24年一季度就增加了1.3萬億，這個(gè)數(shù)據(jù)表明絕大部分結(jié)清房貸的業(yè)主，都只是從按揭貸款轉(zhuǎn)換到房抵經(jīng)營貸款。

為什么這么多人選擇轉(zhuǎn)貸？轉(zhuǎn)貸又有那些利弊，筆者將一一列舉。

一、利率差。

如上圖若示，按揭房貸是LPR+30個(gè)基點(diǎn)。

房抵經(jīng)營貸是LPR-90個(gè)基點(diǎn)。

首先解釋一下什么是LPR，央行根據(jù)18家銀行的貸款利率，去掉最高和最低，剩余的計(jì)算出平均值就是LPR，又稱貸款基礎(chǔ)利率。

無論是按揭房貸還是抵押經(jīng)營貸，后邊的加減基點(diǎn)是固定不變的，但LPR是變量，LPR降低利率，都會(huì)與之降低、反之亦然。

二、還款方式。

按揭房貸的還款方式，是等額本息或者等額本金。壞處是月供壓力大，好處是可以用幾十年的時(shí)間不知不覺中還完房貸。

抵押經(jīng)營貸的還款方式，也有等額本息和先息后本。大部分業(yè)主都會(huì)選擇先息后本的還款方式，好處是每月只需要還息不還本，月供壓力極小，壞處是房貸本金一直不會(huì)減少，最終需要一次性歸還所有本金。

三、期限。

按揭房貸可以一次性授信二十年、三十年。

但是抵押經(jīng)營貸，先息還法每次授信最多十年，等額還法也可以授信20-30年。

注：很多業(yè)主擔(dān)憂，先息十年到期后無法續(xù)貸。這個(gè)概率極小，因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押類貸款主要關(guān)注的是房產(chǎn)的價(jià)值和房齡，正常是50年內(nèi)的房齡銀行都能接受。

有能流通的房產(chǎn)作為抵押物，不會(huì)有銀行拒絕這樣的客戶，因?yàn)橥耆挥脫?dān)憂客戶還不上錢！

四、額度。

以筆者所在城市深圳為例，正常情況下房產(chǎn)的7成是標(biāo)準(zhǔn)額度。也就是說你的房子價(jià)值一千萬，可以貸出700萬。

但是銀行之間也會(huì)存在競爭。有的為了吸引到更多客戶，可以8成起批，但是利率往往會(huì)上浮一部分。

還有一些，經(jīng)營的主體比較優(yōu)質(zhì)，納稅開票金額大，或者專精特新這些。甚至可以做到1比1.2到1比2（一千萬的房產(chǎn)可以貸出一千二百萬，到兩千萬）

總體上在做抵押經(jīng)營貸，為客量身定做方案時(shí)，要詢問一下客戶的優(yōu)先級，是額度優(yōu)先還是利率優(yōu)先，或者還款方式優(yōu)先。

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