房東接受房屋中介公司服務(wù)后，繞過中介出租房屋，中介可以主張報(bào)酬嗎？2月20日記者從北京一中院獲悉，該院首次適用《民法典》第九百六十五條關(guān)于“跳單”的新規(guī)定，公開開庭審理了一起涉及“跳單”行為的二審案件，并當(dāng)庭宣判。

資料圖 圖文無關(guān)

小濤公司于2018年1月與一房屋中介公司取得聯(lián)系，委托中介尋找房源。中介人員帶小濤公司領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人看了多套房源，后者同意租賃其中3套。同年2月9日，小濤公司和中介人員建微信群，在群內(nèi)中介人員討論了房屋租賃細(xì)節(jié)，包括3套房子的面積、租金、押金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、租期、違約金、開具發(fā)票等條款以及其他需要中介與業(yè)主協(xié)調(diào)的問題。當(dāng)月11日和12日，中介員工將修改過的3個(gè)房屋的租賃合同發(fā)到微信群。后中介員工將修改后的合同發(fā)送給業(yè)主，在業(yè)主反饋后，將草擬的《北京市房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版）》發(fā)給業(yè)主和小濤公司員工。

但最終，小濤公司與另一家小昌公司簽了這3套房屋的《房屋租賃合同》及《居間合同》。小濤公司與業(yè)主、小昌公司所簽租賃合同，除租期起算日期和房租支付日期與小昌公司提供的合同模板相差兩天外，最重要的條款均一致。

上述第一家中介公司遂以小濤公司有“跳單”行為，起訴要求小濤公司與涉案房屋業(yè)主支付居間服務(wù)費(fèi)。

法院判決

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在不存在明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或背離當(dāng)事人合理預(yù)期的情況下，《民法典》實(shí)施前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件可適用《民法典》相關(guān)規(guī)定。因此，此案可適用《民法典》第九百六十五條關(guān)于“跳單”行為的新規(guī)定。

一審法院認(rèn)為：原告中介公司雖未與小濤公司簽書面居間合同，但雙方存在事實(shí)上的居間服務(wù)合同關(guān)系，合法有效。該中介為其提供了居間服務(wù)，小濤公司應(yīng)付居間服務(wù)費(fèi)，按照房屋面積，法院判決小濤公司應(yīng)付原告房屋居間費(fèi)27000余元。但原告證據(jù)不足以證明其與房屋業(yè)主設(shè)立了居間服務(wù)關(guān)系，故其要求房屋業(yè)主給付居間服務(wù)費(fèi)，法院不支持。

小濤公司上訴請(qǐng)求改判，主張其未與該中介簽訂居間合同，不應(yīng)付其居間費(fèi)用。

北京一中院認(rèn)為，第一，涉案中介公司向小濤公司提供了房源信息并帶看了房屋，微信聊天記錄顯示雙方多次溝通租金、租期、違約責(zé)任、租金發(fā)票開取等問題，也經(jīng)溝通多次修改租賃合同內(nèi)容，后應(yīng)小濤公司要求擬定了房屋租賃合同。因此，法院認(rèn)定小濤公司接受了該中介的服務(wù)。第二，小濤公司、房主、小昌公司所簽租賃合同與涉案中介向小濤公司提供的租賃合同成交版的租金數(shù)額、免租期、租賃期限等重要條款基本一致，且上述內(nèi)容系經(jīng)涉案中介反復(fù)修改得出的。小濤公司雖主張最終簽合同前有自由選擇居間方的權(quán)利，但未提供證據(jù)證明小昌公司向其提供了何種居間服務(wù)。故法院認(rèn)定小濤公司最終與房主達(dá)成交易實(shí)際系利用了涉案中介提供的服務(wù)。第三，小濤公司接受并利用該中介提供的服務(wù)后，轉(zhuǎn)而選擇報(bào)酬較低的小昌公司與房主簽訂合同。綜上，此案應(yīng)適用《民法典》第九百六十五條規(guī)定，小濤公司應(yīng)向涉案中介付酬。最終一中院二審駁回上訴，維持原判。

法條鏈接

《民法典》第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定：民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。

法官說法

《民法典》之前，對(duì)于“跳單”行為，法院主要根據(jù)《合同法》 及雙方合同約定并結(jié)合誠實(shí)信用原則對(duì)“跳單”行為進(jìn)行認(rèn)定，并判決違約方承擔(dān)責(zé)任。《民法典》頒布后，對(duì)于“跳單”行為有了明確規(guī)定，首次將“跳單”行為上升到法律層面，不僅保障了中介人權(quán)益，而且對(duì)于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制。

是否構(gòu)成“跳單”？首先要看中介合同是否已生效，并看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。第二，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，則是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵。“跳單”行為第三個(gè)構(gòu)成要件是委托人繞開中介人直接訂立合同。該行為有3種表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對(duì)方訂立合同。比如，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達(dá)成，委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報(bào)酬更低，繼而通過其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同，則構(gòu)成“跳單”違約；三是委托人將中介人提供的信息透露給親友，以親友名義與合同相對(duì)方訂立合同，以達(dá)到繞開中介人的目的。

來源：北京日?qǐng)?bào)客戶端 | 記者林靖 通訊員 趙蕾