實務中，企業(yè)有時會對老舊房屋加裝設備進行升級改造。但是，在具體的財務和稅務處理中，一些企業(yè)財務人員可能會忽視固定資產(chǎn)會計核算與房產(chǎn)稅特殊規(guī)定之間的差異，造成房產(chǎn)原值計算不準確，從而產(chǎn)生房產(chǎn)稅稅務風險。

典型案例

近期，稅務機關風險管理部門通過分析發(fā)票數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，甲公司存在購置中央空調(diào)、電梯等支出，但征管系統(tǒng)中計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值未發(fā)生調(diào)整，懷疑其可能少繳房產(chǎn)稅。

通過與甲公司財務人員溝通，稅務人員確認，甲公司于2022年8月對自用的某老舊辦公樓加裝了電梯和中央空調(diào)，并在當年11月投入使用。該辦公樓按照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。相關支出取得了增值稅專用發(fā)票，對應的進項稅額都按照規(guī)定進行了抵扣，但甲公司并未將中央空調(diào)和電梯的價值計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅，存在少繳房產(chǎn)稅風險。最終，經(jīng)稅務人員輔導，甲公司按照規(guī)定補繳了房產(chǎn)稅，并繳納了相應的滯納金。

政策規(guī)定

《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。

在會計核算上，《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》（以下簡稱固定資產(chǎn)準則）第八條規(guī)定，外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。同時，固定資產(chǎn)準則第五條還規(guī)定，固定資產(chǎn)的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應當分別將各組成部分確認為單項固定資產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定，一些企業(yè)往往將電梯和中央空調(diào)確認為單項固定資產(chǎn)，單獨進行核算，未將其納入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。但是，針對房屋附屬設備和配套設施價值是否計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的問題，早有特殊規(guī)定。

對于電梯，《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）第二條第一款現(xiàn)行有效。按其規(guī)定，房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。

對于中央空調(diào)，《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

根據(jù)財稅地字〔1987〕3號文件和國稅發(fā)〔2005〕173號文件的規(guī)定，企業(yè)新建房屋或者后續(xù)對房屋升級改造，安裝與房屋不可分割或不可隨意移動的附屬設備和配套設施，不管會計上是否單獨記賬與核算，其相應價值都要計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。本案例中，甲公司加裝的電梯和中央空調(diào)，屬于與辦公樓“不可分割或不可隨意移動的附屬設備和配套設施”，盡管會計上單獨記賬與核算，但相應價值應計入房產(chǎn)原值，計算繳納房產(chǎn)稅。

實務建議

建議企業(yè)在完善固定資產(chǎn)管理制度和管理臺賬的同時，結(jié)合與房屋建造有關的合同和結(jié)算支出，關注對房產(chǎn)稅的影響，按照稅收政策規(guī)定，準確確定房產(chǎn)原值。如有變化，要及時通過電子稅務局或者到辦稅服務廳填報房產(chǎn)稅稅源明細表，申報新的房產(chǎn)原值和變更時間。

需要提醒的是，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕173號文件第二條的規(guī)定，對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。另外，對于專門用于增值稅簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目或集體福利的房屋，改造加裝的附屬設備或者配套設施產(chǎn)生的增值稅進項稅額，由于不可以從增值稅銷項稅額中抵扣，也要隨附屬設備或者配套設施的價值一并計入房產(chǎn)原值，計算繳納房產(chǎn)稅。

對于加裝的附屬設備和配套設施納稅起始時間如何確定，目前沒有明確規(guī)定。筆者認為，可以參照對新建房屋的規(guī)定，自辦理驗收手續(xù)的次月起繳納房產(chǎn)稅；對不需要辦理驗收手續(xù)的，自安裝完成并交付使用的次月起繳納房產(chǎn)稅；對特殊情況難以確定的，建議與主管稅務機關及時溝通確認。

來源：中國稅務報，2023年08月04日，版次：07，作者：張振，作者單位：國家稅務總局天津市薊州區(qū)稅務局。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！