相信不少人都有購買小產權房的經歷這類房子到底能不能買？有哪些風險？今天一次性講清楚！

什么是小產權房

實際上小產權房是違章、違法建筑具體可參考以下三種。

但農村經常會出現宅基地房的售賣情況，合法嗎？此類房屋只能轉讓使用權不可買賣，同時轉讓需滿足以下四點：

一、需經本村村民委員會同意和鄉級政府批準；

二、轉讓人與受讓人同為本村村民；

三、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

四、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。

買小產權房有風險！很多人因為價格便宜而購買小產權房，但你知道嗎？購買小產權房有很多風險！

01沒辦法辦理房產證

（1）雙方簽署的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案;（2）開發商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產證;（3）即便有證，也不是真正意義上的房產證，部分是鎮政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產權共有(用)證，享有的權利完全不一樣。

02難以規避“一房多賣”風險

因為小產權房無法進行不動產登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。

03脫離監管質量難以保證

大多小產權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發生。

04購房時無法進行銀行貸款

不動產抵押以登記為生效要件，小產權房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設立抵押權。

05套現困難，難以轉讓

小產權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權人還是賣方。

06小產權房難分割

因為購房人對于小產權房沒有所有權，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對小產權房進行處理。

07有可能被無償征用或者征收

小產權房未經土地行政管理部門批準而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地;小產權房無建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的，涉嫌違法建設。

08隨時面臨業主“違約風險”

在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。

已經買了小產權房合同有效嗎？

根據現行法律2種情況有效，3種情況無效。

有效：

一、本集體組織成員之間買賣小產權房；

二、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，取得有關組織和部門的批準。

無效：

一、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房；

二、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房；

三、小產權房未辦理抵押登記。

買房的時候，如何區分正規的商品房和小產權房?

買房時主要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。

有“五證”的就是正規商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產權房。

買房需謹慎！小編提醒大家一定要通過合法途徑購買房產，別為了一時便利或省錢就購買小產權房。

來源：江西高院 法務之家

編輯：史梓敬