近日，中山市自然資源局發(fā)布關(guān)于創(chuàng)新開(kāi)展“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”的通告（此前報(bào)道），宣布全市范圍內(nèi)已辦理新建商品房首次登記和抵押權(quán)設(shè)立登記的一手現(xiàn)房，在完成“一手現(xiàn)房帶押網(wǎng)簽”等事項(xiàng)后，當(dāng)事人可通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”平臺(tái)或到市行政服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)辦理“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。這是中山市繼2021年推出“二手房帶押過(guò)戶(hù)”政策后，將“帶押過(guò)戶(hù)”模式延伸至一手現(xiàn)房的新動(dòng)作。

近日，中山市自然資源局發(fā)布關(guān)于創(chuàng)新開(kāi)展“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”的通告。

新政策將對(duì)中山樓市、房企及購(gòu)房者有何影響？南方+記者聯(lián)系了中山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心及相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

背景：解押成本高，一手房交易流通性受阻

此前，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因面臨資金流問(wèn)題，將部分未出售的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，以此提前獲取回款。而如此，被抵押的房產(chǎn)則無(wú)法再被購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)。企業(yè)為解除抵押不得不籌集的大量款項(xiàng)，以及解除抵押手續(xù)流程所花費(fèi)的時(shí)間，影響到了一手房的交易流通性，甚至帶來(lái)了一定的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

今年3月，《自然資源部 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》出臺(tái)，明確要求各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”，進(jìn)一步便民利企。此外，民法典第406條為“帶押過(guò)戶(hù)”提供了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，賦予“帶押過(guò)戶(hù)”合法性。

中山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦事員李玉立介紹，在中山市“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”政策出臺(tái)前，中山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局中山監(jiān)管分局、相關(guān)銀行交易中心等多單位共同研討，認(rèn)為目前市場(chǎng)存在“帶押過(guò)戶(hù)”需求，“帶押過(guò)戶(hù)”將有利于促進(jìn)一手房市場(chǎng)流通性，并著手制定相關(guān)政策。

此外，中山已于2021年推出“二手房帶押過(guò)戶(hù)”政策。據(jù)悉，經(jīng)過(guò)兩年運(yùn)轉(zhuǎn)升級(jí)，工作模式逐漸成熟，中山市內(nèi)各銀行對(duì)“帶押過(guò)戶(hù)”政策認(rèn)可度高、推動(dòng)意愿強(qiáng)，至今年5月時(shí)，“二手房帶押過(guò)戶(hù)”交易量已達(dá)2000多宗，交易金額達(dá)33億元，為“一手房帶押過(guò)戶(hù)”新政策的推出施行奠定了良好的基礎(chǔ)。

意義：有利于處理“問(wèn)題樓盤(pán)”，加速商品房流通

南方+記者從中山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，本次“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”主要面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有利于企業(yè)加快銷(xiāo)售抵押在金融機(jī)構(gòu)的商品住房，節(jié)省企業(yè)解除抵押住房的時(shí)間和費(fèi)用成本，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠。對(duì)于購(gòu)房者而言，一手房的選擇面將會(huì)更多。

具體而言，“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”的優(yōu)勢(shì)包括三個(gè)方面：

一是降低交易成本，縮短交易時(shí)間，免除企業(yè)集資解除抵押環(huán)節(jié)，節(jié)省了企業(yè)為提前還貸衍生出的費(fèi)用，既減輕了資金壓力，又提高了銷(xiāo)售回款、資金回籠的效率，助企紓困。

二是簡(jiǎn)化審批流程，多種業(yè)務(wù)一次申請(qǐng)、同步審核、一次辦結(jié)，省去注銷(xiāo)原抵押的審批時(shí)間和環(huán)節(jié)，有利于提升一手房交易效率。

三是進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升登記便利度，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接，深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企工作，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)的新政，無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商或是置業(yè)者而言，都是一個(gè)友好而實(shí)用的政策，對(duì)于交易資金有效流通有著積極的作用。”中山資深樓市觀察者謝仲娟分析道，“從置業(yè)者的角度出發(fā)，在之前不能帶押過(guò)戶(hù)的狀態(tài)下，要先支付一筆錢(qián)給開(kāi)發(fā)商，讓開(kāi)發(fā)商贖樓，然后再進(jìn)行網(wǎng)簽。這個(gè)過(guò)程，最快都要一個(gè)月辦結(jié)，正常則需要數(shù)月時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。”而影響更大的，是首付的比例。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可能將每套商品房按評(píng)估價(jià)的七成來(lái)抵押，這意味著如果置業(yè)者籌不到這筆錢(qián)，開(kāi)發(fā)商需要墊上，又或是讓消費(fèi)者給足七成首付、盡量把首付提高。

“允許一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)，意味著開(kāi)發(fā)商不用贖樓就可以進(jìn)行銷(xiāo)售，這樣交易效率會(huì)極大提升，對(duì)于消費(fèi)者而言購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)也大大降低，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都是有益的。”謝仲娟稱(chēng)，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”可能或存在一個(gè)“卡點(diǎn)”。“開(kāi)發(fā)商在抵押中，有些是按套來(lái)抵押，有些是按整體來(lái)抵押。如果是打包幾十套、幾百套來(lái)抵押，在實(shí)際操作過(guò)程中，就要看銀行具體執(zhí)行的政策了。因?yàn)檫@些打包抵押的商品房不可能捆綁在一起賣(mài)，肯定要拆分賣(mài)，這種情況下要如何解決，這也是一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。”

模式：三方申請(qǐng)+“二押”

中山市“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶(hù)”的辦理模式包括兩方面：

一方面，實(shí)行三方申請(qǐng)，即“帶押轉(zhuǎn)移登記”由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、原抵押權(quán)人三方在原抵押權(quán)存續(xù)的情形下三方共同申請(qǐng)，讓小業(yè)主知曉該不動(dòng)產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)，充分保障小業(yè)主的知情權(quán)。另外，針對(duì)原抵押權(quán)人在民法典頒布前設(shè)置抵押權(quán)時(shí)設(shè)置“禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)約定”限制的，三方申請(qǐng)“帶押過(guò)戶(hù)”模式可明確抵押權(quán)人后續(xù)同意“帶押過(guò)戶(hù)”的真實(shí)意思表示。

另一方面，采取“二押”方式，即先設(shè)定新抵押權(quán)后注銷(xiāo)原抵押權(quán)，可有效避免先注銷(xiāo)原抵押權(quán)后設(shè)定新抵押權(quán)出現(xiàn)的“權(quán)利真空”，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，充分保障抵押權(quán)人和購(gòu)房人的權(quán)益。

【撰文】陳少宏 伍杰

【通訊員】陳健兒

【作者】 陳少宏；伍杰

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