小編的鄰居孫大爺抱孫子啦！唯一的兒子在國外，孫大爺決定出國去帶孫子，臨走前，孫大爺把自己的住房租給了一家公司，該公司要求開具增值稅專用發(fā)票，這可讓孫大爺犯了難，向小編求助。小編我可是個熱心寶寶，來，咱給孫大爺算一算！

個人出租住房所涉及稅種繁多，每個稅種的稅率、計算方法、征稅對象、扣除項目和納稅期限等都有所不同，小編幫孫大爺整理了一下，共涉及增值稅、城市維護建設稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅等稅費，孫大爺房子的租金是每年50000元，別著急，我們一個一個來算。

增值稅

國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號第四條）：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

政策依據(jù)

孫大爺要繳納的增值稅為：50000÷（1+5%）×1.5%=714.29元

Tips

個人出租住房時，應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

個人出租非住房時， 應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

開具增值稅專用發(fā)票，不享受月銷售額不超過3萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位暫免征收增值稅優(yōu)惠。

城市維護建設稅

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(2011修訂)第三條規(guī)定，“城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與消費稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。”

政策依據(jù)

孫大爺要繳納的城市維護建設稅為：714.29×7%=50元

Tips

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%

納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%

納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%

房產(chǎn)稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規(guī)定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)

孫大爺要繳納的房產(chǎn)稅為：

（50000-714.29）×4% =1971.43元

Tips

個人出租住房房產(chǎn)稅從租計算的公式為： 應納稅額=（租金收入-實繳增值稅額）×4%

個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

個人出租住房按照“財產(chǎn)租賃所得”項目計征個人所得稅，具體計算公式及適用稅率見下表:

政策依據(jù)

孫大爺每次（月）收入所得額為：

（50000-714.29-50-1971.43）÷12=3938.69<4000

財產(chǎn)租賃所得，每次（月）收入不超過四千元的，減除費用八百元為應納稅所得額。

孫大爺要繳納的個人所得稅為：

（3938.69-800）×10%×12=3766.43元

城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅（2008）24號）第二條第（三）項規(guī)定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策依據(jù)

孫大爺不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

教育費附加、地方教育附加

《財政部、國家稅務總局關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知 》（財稅〔2016〕12號）：將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人。

政策依據(jù)

孫大爺不需繳納教育費附加、地方教育附加

印花稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅（2008）24號）第二條第（二）項規(guī)定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

政策依據(jù)

孫大爺不需要繳納印花稅

投稿：禹城市地稅局 楊學凱

審核：禹城市地稅局 梁明順