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蘇州取消全面限購已有兩個(gè)月。3月28日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，蘇州房屋新開工面積1-2月累計(jì)同比大幅增長(zhǎng)121.6%，結(jié)束連續(xù)兩年的開年同比大幅下跌。此前一日，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號(hào)地塊以溢價(jià)18.22%、6.5萬元/平方米樓面價(jià)成交，創(chuàng)下蘇州和江蘇紀(jì)錄。

這是否意味著蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)？

如果直觀看成交量，3月以來蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)無疑比春節(jié)所在的2月份要好——成交套數(shù)和成交面積環(huán)比都有顯著回升，但是，今年春節(jié)假日是在2月份，與上年春節(jié)落在1月份剛好形成錯(cuò)位，而春節(jié)假期交易近乎停滯，為盡可能減少數(shù)據(jù)擾動(dòng)，界面智庫綜合多個(gè)角度來觀察蘇州住宅市場(chǎng)，結(jié)果顯示近期成交情況似乎并不樂觀。

對(duì)于新建住宅，成交套數(shù)和成交面積同比降幅仍在擴(kuò)大。

• 以當(dāng)月日均值同比來看，2024年3月，新房成交面積和成交套數(shù)為2012年以來歷史同期最低，同比降幅達(dá)54%左右，也顯著大于限購取消之前的四個(gè)月。
• 以累計(jì)同比來看，截至2024年3月31日，成交面積和成交套數(shù)同比降幅在50%左右，下降程度顯著大于2023年2月到2024年2月期間的13個(gè)月。
• 以工作日成交均值來看，2024年3月份工作日成交均值好于1月及2月春節(jié)收假以來的工作日均值，同比則腰斬，也低于2023年大多數(shù)月份（僅高于2023年7月暑期），同樣是2012年以來歷史同期最低值。

對(duì)于二手住宅，成交同比下降幅度小于新建住宅，但明顯不及2023年。2023年蘇州二手住宅成交大幅增長(zhǎng)，2023年3月末同比增長(zhǎng)68%左右、年末同比增長(zhǎng)27%。

• 以當(dāng)月日均值來看，2024年3月，二手住宅成交面積和成交套數(shù)同比繼續(xù)下降40%左右，降幅略低于因?yàn)榇汗?jié)與上年錯(cuò)位而同比顯著下降的2月（降幅為46%）；
• 以累計(jì)同比來看，成交面積和成交套數(shù)的降幅都在擴(kuò)大，截至2024年3月31日，降幅已超過23%，比2月末擴(kuò)大16個(gè)百分點(diǎn)；
• 以工作日成交均值來看，2024年3月工作日成交均值雖然好于2月春節(jié)收假后的工作日均值，但同比下降36%左右；低于2023年10月-2024年1月各月，也低于2023年3-6月（2023年夏季，由于高溫日數(shù)多、極端性強(qiáng)，二手住宅成交處于淡季）。

蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾仍然較為突出，供給端庫存規(guī)模明顯偏大。

盡管蘇州新房的可售面積和可售套數(shù)較峰值已經(jīng)有明顯回落，但仍然處于較高水平，商品住宅可售套數(shù)仍超5.2萬套，可售面積略低于700萬平米，去化周期仍處于歷史高位。根據(jù)目前成交數(shù)據(jù)測(cè)算，蘇州新建商品住宅的去化周期為20個(gè)月左右。

蘇州二手房市場(chǎng)庫存壓力也比較大。從鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)來看，蘇州掛牌出售的二手房目前最少有17.7萬套，顯著高于其他城市，在同一個(gè)平臺(tái)上，人口與蘇州相近的西安掛牌量為12.7萬套，人口較蘇州高出900萬的北京掛牌出售的二手房數(shù)量為14.6萬套，較蘇州人口多400多萬的深圳掛牌量為4.3萬套。

在需求端，蘇州常住居民在住房購買總量上的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限。

2022年，蘇州居民家庭現(xiàn)住房中自有住房比例已經(jīng)升至94%，租賃住房比例降至4.7%，居民人均住房建筑面積升至53.1平方米（其中，城市47平米）。十年前，人均住房建筑面積為34.1平方米、居住自有住房比例根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算為90%。

蘇州常住人口數(shù)雖然還在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度明顯放緩；蘇州戶籍人口的自然增長(zhǎng)率自2005年發(fā)布以來首次在2022年為負(fù)值（-0.60‰）；2023年，蘇州的城鎮(zhèn)化率也已升至82.5%。

供需矛盾下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性分化。二手住宅與新建住宅在價(jià)格、成交量、成交戶型面積占比上對(duì)比鮮明。

從前述成交量數(shù)據(jù)來看，蘇州二手住宅在成交量上的表現(xiàn)好于新建住宅。其實(shí)，2023年1月以來蘇州二手房的成交套數(shù)就持續(xù)高于新房，這是2011年有統(tǒng)計(jì)以來首次持續(xù)如此長(zhǎng)時(shí)間。

在價(jià)格上，二者走勢(shì)剛好相反。新建住宅樣本均價(jià)仍在上升通道，2021年以來絕大多數(shù)月份環(huán)比正增長(zhǎng)；二手房掛牌均價(jià)則在下降，2021年以來近一半的月份環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。需要指出的是，今年2月，新建住宅樣本均價(jià)環(huán)比有所下降，是2021年以來唯二下降的月份之一，二手掛牌均價(jià)環(huán)比降幅則有所擴(kuò)大。

蘇州新建住房成交的大戶型占比更高、二手住宅成交的則是小戶型占比更高；與此同時(shí)，新建住房中大戶型成交占比還在上升。從中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤的住宅戶型成交面積占比來看，新建住房中，120-144平米的占比最高、100-110平米的占比次之、110-120平米的占比緊隨其后；二手住宅中75平米以下占比最高、75-90平米次之、90-100平米的占比排第三。

新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)出現(xiàn)分化，已經(jīng)對(duì)政府和企業(yè)行為產(chǎn)生影響，新房的供應(yīng)持續(xù)向改善型加碼。過去3年，蘇州市在住宅用地出讓市場(chǎng)上，較高容積率的地塊占比越來越低，2021年最高的容積率上限仍達(dá)16，2022年只有2.88，2023年進(jìn)一步降至2.4，2024年已經(jīng)掛牌的四塊住宅用地中，已經(jīng)成交的三塊容積率最高為1.5。

蘇州市2024年政府工作報(bào)告對(duì)住房方面的工作安排，除保障性住房外，從2023年“支持”剛性和改善性住房“需求”，調(diào)整為“優(yōu)化”剛性和改善性住房“供給”，明確表示要“建設(shè)群眾滿意的品質(zhì)住房”。

至于前述“新地王”，該地塊本身處于蘇州的所謂頂尖豪宅區(qū)，周邊二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于本次成交樓面價(jià)；至于1-2月份蘇州市新開工面積增長(zhǎng)大幅回升，除了上年同期本身基數(shù)較低，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)也明顯偏弱，1-2月份蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速較上年末和上年初的同比降幅還有所擴(kuò)大。

不過，利好蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素也在不斷增加。此前持續(xù)推出的各項(xiàng)政策如首付比例調(diào)整、購房補(bǔ)貼、交易稅費(fèi)減免、貸款利率下降、取消限購限售限貸等，會(huì)產(chǎn)生一定的疊加效應(yīng)，再加上蘇州經(jīng)濟(jì)基本面有所改善，就業(yè)和收入預(yù)計(jì)將得到進(jìn)一步恢復(fù)，也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成一定支撐。