一

老劉曾經(jīng)是山西的煤老板，比較小的那種，前些年國(guó)進(jìn)民退的時(shí)候他拿錢離場(chǎng)，從此就想靠炒房來生活。

他剛?cè)胄械臅r(shí)候手潮，又遇到我這么個(gè)不講武德的，不僅把我們公司不好賣的戶型都打包給了他，還順手把朋友公司的也塞給他兩套。但他還算運(yùn)氣好，甭管怎么著也是住宅，雖然不好出手但升值也不算低。而且沒過一年就限購了，再想買也買不了了。

所以老劉對(duì)我的態(tài)度一直挺矛盾，也不知道是該恨我還是謝我。當(dāng)然他也理解，商業(yè)圈子里怎么會(huì)有幫別人發(fā)財(cái)?shù)模挥谐萌酥＃眯畔⒉罱o自己牟利才是王道。

今天老劉又想起我了，發(fā)微信說感謝我當(dāng)年手下留情了，沒把公司那些商鋪推銷給他，否則那就賠慘了。

拉倒吧，我什么時(shí)候留過情啊，沒塞給你商鋪那是因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒貨了，否則我憑什么看著送上門的錢不賺啊。

不過也覺得疑惑，怎么今天想起這個(gè)了？老劉說是遇到同鄉(xiāng)，和他同時(shí)期賣了煤礦炒房子的。房子也買了不少，但到今天不僅沒賺錢，還賠了至少上千萬，甚至可能是幾千萬。

我第一反應(yīng)是買在了溫州唄，那個(gè)年代晉蒙煤老板和溫州炒房團(tuán)其實(shí)是一家，到北方炒煤礦的溫州人很多，到溫州買房的煤老板也不少。結(jié)果沒想到是兩邊兒賠。除了老老實(shí)實(shí)認(rèn)頭賠錢出局的，只要是進(jìn)去得晚且堅(jiān)守在里邊兒的，基本上都賠了不少。

但老劉說不是，就是買在了北京，只不過這同鄉(xiāng)是潘石屹的鐵粉，除了自住的星河灣之外，其他的投資房全是Soho的寫字樓和商鋪。

那就沒轍了，老潘的項(xiàng)目就這樣兒，江湖人稱“土豪收割機(jī)”，割韭菜專業(yè)戶，殺富不濟(jì)貧，絕對(duì)是忽悠界的頂級(jí)高手，更有一個(gè)最大的優(yōu)點(diǎn)就是“不坑窮人”。

我也不知道現(xiàn)在這幾個(gè)soho都怎樣，但前幾天聽說有人花5萬多一平買了個(gè)商鋪，那就可是說是撿了個(gè)大便宜。要知道十年前這里開盤時(shí)均價(jià)都8萬多，10萬以上的根本不是新鮮事兒。十年過去，據(jù)說很多業(yè)主根本就沒掙過錢，偶爾租出去幾個(gè)月收的錢還不夠交物業(yè)費(fèi)的呢。假定一個(gè)商鋪200平，那虧損個(gè)大幾百萬不叫事兒，甚至千萬真有可能。

老劉說他這同鄉(xiāng)買了不止一個(gè)，還有光華路和朝外的，那就只能是夸人家有錢了。要擱普通人早就給拖死了，人家竟然能熬這么多年，絕對(duì)的土豪。

但這也不算什么，據(jù)說Soho系列里的這種土豪太多了。甚至經(jīng)常有租房買房的給業(yè)主打電話，業(yè)主都忘了自己還有一套房呢。這一邊是說明業(yè)主錢多心大，另一邊也說明這房子實(shí)在收益低，業(yè)主都懶得費(fèi)心了。

聽說前幾年Soho清理過一些，因?yàn)橛胁簧俣记肺飿I(yè)費(fèi)太長(zhǎng)時(shí)間了，找不到人。甚至是動(dòng)用關(guān)系都找不到，逼得Soho物業(yè)只能上網(wǎng)搜判決書什么的，看看這些業(yè)主有多少已經(jīng)進(jìn)去了。

能說什么呢？這個(gè)世界很多時(shí)候都是公平的，憑運(yùn)氣賺來的錢經(jīng)常會(huì)憑能力給輸回去。或是讓開發(fā)商們給擺一道，或是被其他行業(yè)的給玩兒殘了。我是看到和聽說至少十多個(gè)煤老板沒落了，真是眼見他起朱樓，眼見他宴賓客，又眼見他樓塌了，落了片白茫茫大地不干凈，一地的雞毛。

二

老劉也買過幾個(gè)商鋪寫字樓什么的，多數(shù)也是Soho的。主要是那幾年沒辦法，手里拿著大把的錢，但沒有資格買不了北京上海的普宅，所以只好跟著大哥投資潘石屹。但也不知道這大哥也是受害者呢，還是跟潘石屹有協(xié)議，反正這些后邊跟著投資的小弟們都賠了。

老劉算好的，醒悟得比較早，除了留下幾個(gè)寫字樓，商鋪都認(rèn)賠出局了。他曾感謝我說是提醒了他，其實(shí)并沒有，我只是清理自己手中的商鋪而已。因?yàn)閺?010年之后業(yè)內(nèi)就公認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入衰退期，天量的供應(yīng)讓市場(chǎng)無法消化，或許有幾個(gè)賺錢的，但產(chǎn)權(quán)分散型的必定無法與集中型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，所以能清理的就盡早清理了。

但當(dāng)時(shí)潘石屹是不認(rèn)可這些的，我也不知道他到底是怎么想的，按說挺精明的一個(gè)人應(yīng)該看得懂趨勢(shì)。但人家就是逆勢(shì)而為，還賺得盆滿缽滿，也確實(shí)讓人佩服他的手段。這其中晉商煤老板們的功勞非常大，屬于“狼叼來喂了狗的”，從煤礦上榨取工人血汗的錢都砸給了老潘，強(qiáng)中更有強(qiáng)中手吧。

我參加過一次Soho業(yè)主們的維權(quán)，其實(shí)就是經(jīng)營(yíng)得實(shí)在太差了找老潘討個(gè)說法。老潘有備而來，講出一套套的道理很有說服力，業(yè)主們沒什么應(yīng)對(duì)能力，不在一個(gè)專業(yè)度上，那就只能當(dāng)韭菜。

比如老潘列舉了眾多的成功商業(yè)街，然后說這些都是散售型商業(yè)，說明只要是堅(jiān)持下去，soho商鋪就一定賺錢。

可以說這案例有理有據(jù)的，但實(shí)際上他偷換了概念。舉的都是商業(yè)街的例子，而soho根本就不是商業(yè)街，只不過非得往上靠而已。那如果說是商場(chǎng)，全世界的商場(chǎng)沒有一個(gè)散售之后能經(jīng)營(yíng)好的，一個(gè)都沒有。

綜合體和商業(yè)街完全是兩個(gè)概念，一個(gè)就是自然生長(zhǎng)，圖的就是隨意，是否成功聽天由命。而商場(chǎng)必須統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，否則也就談不上什么風(fēng)格和檔次了，注定失敗。

這就產(chǎn)生了一個(gè)悖論，賺錢的商場(chǎng)是不可能散售的，只能整體出售。而散售的商場(chǎng)就絕不可能成功也就賺不到錢。但買房的投資人又希望買到賺錢的商場(chǎng)，那就只好被開發(fā)商利用割韭菜了。沒辦法，都是你們逼的。

三

我剛?cè)胄械臅r(shí)候干的是商業(yè)地產(chǎn)，那會(huì)兒就有說法：商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生玩兒的，住宅則是小學(xué)生都能玩兒。所以住宅只能賺有數(shù)的錢，商業(yè)則想象力無窮，賺的錢也沒有上限。

“一鋪養(yǎng)三代”我最早是在廣州聽到的，大概1995年前后。那會(huì)兒的北京還沒有什么產(chǎn)權(quán)商鋪，除了門臉房就是租柜臺(tái)。后來是木樨園的大紅門先有了玻璃隔斷，之后雅寶路動(dòng)物園等地也就都采用了開間的形式，各種模式也逐漸成熟。

北京第一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪出現(xiàn)在麗澤，就是現(xiàn)在的居然之家。當(dāng)年叫碧溪家居廣場(chǎng)，老板王保平，開始也是煤老板。也不止是煤礦，各種礦業(yè)，反正是家里有礦，財(cái)大氣粗。后來什么買賣都干，長(zhǎng)陽的碧溪垂釣園就是他的產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)名噪京城，非常好的休閑場(chǎng)所，前幾年給拆了，原址就在地鐵廣陽城站東邊。

2002年，王老板推出了北京第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪，碧溪廣場(chǎng)，16萬一個(gè)鋪，十來平米吧。承諾售后返租，三年回購什么的，我也記不太清了，反正條件非常好。當(dāng)時(shí)的16萬可不是小數(shù)目，能在回龍觀全款買個(gè)一居室了，放到今天至少價(jià)值300萬。

但這第一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪就是騙局。未必從一開始就想騙，但最后的結(jié)局是經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂。那商場(chǎng)倒了，投資人就血本無歸了唄，甚至昌平有老兩口把拆遷款和積蓄全都投進(jìn)來了。在多次索賠無果之后，老爺子干脆喝敵敵畏尋了短見。

這件事當(dāng)時(shí)鬧得非常大，后來王寶平被判入獄四年，罪名是非法集資。這就已經(jīng)很不錯(cuò)了，是當(dāng)時(shí)眾多法律專家研究后才定下的，否則如果定詐騙，那王老板弄不好現(xiàn)在還在監(jiān)獄里呢。

但散售式商鋪也有經(jīng)營(yíng)得好的，除了步行街就是市場(chǎng)，比如木樨園等服裝類，中關(guān)村科技類，還有各種各樣的小商品雜貨類。也就是不怕亂也無所謂統(tǒng)一形象的還行，自然競(jìng)爭(zhēng)，看是否趕上風(fēng)口了。

而商場(chǎng)類的呢，散售的沒一個(gè)經(jīng)營(yíng)得好的，全都熬不過三年。尤其是售后返租的，三年絕對(duì)是大限，通常一年多就完事兒了，老板從一開始就準(zhǔn)備好了退路。

soho就是商場(chǎng)式，只不過掛了個(gè)商業(yè)街的幌子當(dāng)噱頭。老潘當(dāng)時(shí)倒沒惦記著跑，是這幾年才準(zhǔn)備跑路的，還沒跑成。

四

其實(shí)在我看來，散售式商鋪的經(jīng)營(yíng)管理難是一方面原因，最主要的還是因?yàn)轱L(fēng)口過去了。2008年四萬億計(jì)劃之后，無數(shù)的資本砸向了商業(yè)，哪座城市都是超規(guī)模開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)到了白熱化程度。在這種情況下還想靠運(yùn)氣成功，幾乎等于癡人說夢(mèng)。

商鋪是從來也沒有過限購的，犯不上宏觀調(diào)控。因?yàn)闊o論是開發(fā)商和投資人都知道投資有風(fēng)險(xiǎn)，那就賠了活該，命苦不能怨政府。只要是開發(fā)商沒有違法，那連的地方都沒有。

就像Soho，20年前在建外的商鋪就曾經(jīng)高達(dá)9萬一平，那會(huì)兒中關(guān)村的房?jī)r(jià)也不過是6/7000，望京更是才4000多。現(xiàn)在這商鋪估計(jì)也就能賣5萬多塊錢吧，不知道多少茬兒韭菜已經(jīng)和雞蛋蝦米皮鬼混在一起成了餡兒了。

總之吧，我并不是說商鋪不能投資，只是非常的難，難上加難。如果真的想投，那最好先學(xué)習(xí)到地產(chǎn)大學(xué)生的水平，那都未必能成功，因?yàn)檫€有政策和運(yùn)氣呢。

都說商鋪得熬著，但三代養(yǎng)一鋪的時(shí)間是不是也太長(zhǎng)了，未必熬得起。

僅供參考。