某房地產(chǎn)公司將商品房出售給購(gòu)房者后

未將代收契稅上繳稅務(wù)部門

也未協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

購(gòu)房者合法買房卻十年無(wú)證

手拿判決書未能執(zhí)行

檢察官如何監(jiān)督化解不動(dòng)產(chǎn)登記難題？

……

“房產(chǎn)證辦下來(lái)了，這個(gè)年過(guò)得踏實(shí)了。”春節(jié)前，申請(qǐng)人楊某等人再次來(lái)到四川省西充縣檢察院對(duì)承辦檢察官表示感謝。至此，一起橫跨10余年的不動(dòng)產(chǎn)登記難題，在該院依法監(jiān)督下，經(jīng)多部門協(xié)作配合得以圓滿解決，18名購(gòu)房者拿到了盼望多年的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

手拿判決書

合法買房卻十年無(wú)證

2023年初，楊某等多名購(gòu)房者來(lái)到西充縣檢察院12309服務(wù)中心，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。他們表示十多年前購(gòu)買的房產(chǎn)，房款早已付清，卻一直沒(méi)能取得房產(chǎn)證。“入住多年的房子一直是‘黑戶’，住著不安心不說(shuō)，想用房子辦理抵押貸款也不符合條件。”談及房子，楊某等人一肚子苦水。

原來(lái)，2012年，南充某房地產(chǎn)公司將西充縣某小區(qū)商品房出售給楊某等購(gòu)房者，并代收了不動(dòng)產(chǎn)登記契稅。此后，該房地產(chǎn)公司未將代收契稅上繳稅務(wù)部門，也未協(xié)助購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。2021年5月，楊某等人向西充縣法院提起訴訟，請(qǐng)求判決南充某房地產(chǎn)公司為購(gòu)房戶辦理不動(dòng)產(chǎn)登記并支付違約金。法院判決支持后，該房地產(chǎn)公司仍未主動(dòng)履行協(xié)助義務(wù)，楊某等人遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，西充縣法院向該縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，不動(dòng)產(chǎn)登記中心回復(fù)稱案涉房產(chǎn)不符合不動(dòng)產(chǎn)登記辦理?xiàng)l件而未能執(zhí)行。2022年2月，法院裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

一波三折

檢察監(jiān)督破解問(wèn)題堵點(diǎn)

西充縣檢察院民事檢察部門經(jīng)初步核查，確認(rèn)申請(qǐng)人反映情況屬實(shí)，購(gòu)房者的訴求符合民事檢察監(jiān)督案件受理范圍。同時(shí)，考慮到本案涉及人數(shù)較多，該院成立專案組辦理該系列案件。

“當(dāng)務(wù)之急是要查明不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的原因，排除執(zhí)行障礙。”專案組通過(guò)走訪不動(dòng)產(chǎn)登記中心和稅務(wù)部門后查明，因該小區(qū)開(kāi)發(fā)商前期未向該縣自然資源和規(guī)劃局交納土地增量出讓金，該小區(qū)未能辦理首次登記，且開(kāi)發(fā)商未將代收契稅上繳給稅務(wù)機(jī)關(guān)，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理分戶不動(dòng)產(chǎn)登記。

然而，購(gòu)房者不知道的是，2022年上半年，該縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心按照“先行辦理、并行完善”的利民原則，已將該案涉小區(qū)納入歷史遺留問(wèn)題處理范疇，并于同年10月為該小區(qū)辦理了首次登記，只要繳清相關(guān)契稅和提供相關(guān)購(gòu)房資料，案涉房產(chǎn)就具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件。

西充縣檢察院在查清相關(guān)情況后向該縣法院發(fā)出檢察建議，建議恢復(fù)該系列案件的執(zhí)行程序，并加大執(zhí)行力度，督促被執(zhí)行人及時(shí)上繳代收契稅，確保判決內(nèi)容得到有效執(zhí)行。法院采納檢察建議并恢復(fù)了對(duì)該系列案件的執(zhí)行。

“這時(shí)我們又面臨第二個(gè)難題，在執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人以‘躲貓貓’的方式逃避執(zhí)行，執(zhí)行再次陷入僵局。”專案組成員表示。隨后，辦案人員積極對(duì)接公安機(jī)關(guān)，最終找到了房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人。

“公司因經(jīng)營(yíng)困難未能繳清相關(guān)費(fèi)用，所以才沒(méi)能為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。購(gòu)房者起訴后，公司難以支付判決確定的違約金，我們才躲藏起來(lái)，拖延至今。”該公司負(fù)責(zé)人到案后稱。

了解相關(guān)情況后，西充縣檢察院會(huì)同該縣法院召集房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人與購(gòu)房者召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，針對(duì)違約金的履行及協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題共同組織雙方進(jìn)行和解。一方面，督促被執(zhí)行人積極履行上繳代收契稅和協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記義務(wù)；另一方面，告知公司負(fù)責(zé)人如仍拒不履行相關(guān)義務(wù)，將會(huì)因妨礙執(zhí)行而被司法處罰。

經(jīng)過(guò)充分釋法說(shuō)理，房地產(chǎn)公司與楊某等購(gòu)房者達(dá)成和解協(xié)議，購(gòu)房者同意減免部分違約金，房地產(chǎn)公司承諾積極籌措資金向稅務(wù)部門繳納代收契稅，并主動(dòng)履行協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記義務(wù)。

“誰(shuí)料到，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，又遇到了新的難題。”專案組發(fā)現(xiàn)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書需提供購(gòu)房合同原件等購(gòu)房資料，但由于該房屋購(gòu)買時(shí)間較久，部分購(gòu)房者無(wú)法提供合同原件，房地產(chǎn)公司又保管不善導(dǎo)致部分資料滅失。專案組遂主動(dòng)聯(lián)系該案原審法官，調(diào)取、復(fù)印訴訟卷宗里的購(gòu)房合同等資料，提供給縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心。縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心也通過(guò)提供復(fù)印件的方式進(jìn)行了容缺辦理，18名購(gòu)房者最終順利辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

啟動(dòng)類案監(jiān)督

推動(dòng)治理遺留問(wèn)題

“我們?cè)谵k理此系列案件的過(guò)程中，也陸續(xù)接到其他樓盤多名購(gòu)房者反映的類似問(wèn)題。”西充縣檢察院第二檢察部主任何映岑表示。經(jīng)研判，該院決定依職權(quán)啟動(dòng)類案監(jiān)督程序。

專案組主動(dòng)調(diào)閱全縣不動(dòng)產(chǎn)登記資料后發(fā)現(xiàn)，本地縣域內(nèi)有4個(gè)樓盤也存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收契稅未及時(shí)繳納問(wèn)題，400余名購(gòu)房者因此未能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

對(duì)此，西充縣檢察院向該縣法院發(fā)出類案監(jiān)督檢察建議，建議法院采取有效措施加大對(duì)同類案件的執(zhí)行力度；向稅務(wù)部門發(fā)出社會(huì)治理檢察建議，督促稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)上繳代收契稅，對(duì)違規(guī)代收契稅的行為依法予以處罰。同時(shí)，檢察機(jī)關(guān)向當(dāng)?shù)攸h委、政府進(jìn)行專題報(bào)告，建議對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行全面清理。2023年7月，縣政府牽頭成立處理不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)縣域內(nèi)樓盤稅費(fèi)繳納、不動(dòng)產(chǎn)登記等遺留問(wèn)題進(jìn)行專項(xiàng)推動(dòng)解決。

“截至目前，稅務(wù)部門已督促開(kāi)發(fā)商配合購(gòu)房戶上繳代收契稅405戶，清收稅款160余萬(wàn)元，全縣350余戶購(gòu)房者已順利拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，剩余購(gòu)房戶的證書也正在陸續(xù)辦理中。”何映岑告訴記者。

（檢察日?qǐng)?bào) 曹穎頻 李敏 陳澤勇 侯鳳）