文初先說三個現象：

1、2023年全年葡萄牙房價上漲50%左右，注意，我說的是“全國”“平均”；

2、大部分早期購買的50萬歐以上的房產很難原價賣出；

3、幾乎所有購買新房的都會面臨虧損。

以上三點現象不要覺得相互矛盾，其實都是真實的。

我們大部分人對于房產投資的認知都是基于自身經驗的判斷，而所謂經驗往往是過時的知識，或者說換個社會背景、換個經濟大環境，這類經驗就不好用了。

包括我這篇文章本身也是基于我自身的從業經驗總結得出，如果覺得邏輯行的通，可作為投資參考。如果覺得沒用，權當反指。

在回答篇首三個現象之前，先給你們講個故事。我們之前有個裝修公司的工頭，收入不算高，住在里斯本對江的Almada阿爾馬達。

Almada雖然是里斯本對江，但行政上屬于Setúbal塞圖巴爾市管轄。這兒一直是里斯本中低收入人群的聚集地，因為房價低、租金便宜、交通不便。

他三四年前在Almada買的三居室價格是8.5萬歐。你們一定覺得很低是吧，那兒一直是這個價，我之前鼓勵大家去買，很多人覺得太偏看不上。

現在的市場價是20-25萬歐！也就是漲了3倍左右吧。而同期里斯本市區并沒有多大漲幅。

同樣的情況出現在Loures, Amadora, Sacavem等里斯本周邊衛星城和內部原本不好的一些貧民區。

放到大的空間維度，這波葡萄牙房價漲幅和成交熱度集中在Braga, Coimbra, évora這樣的小城市，原本低價位的房產都得以翻倍。

而傳統的投資中心里斯本、波爾圖、阿爾加維并沒有以相應比例上漲。

原因很好解釋，買家對于房價的接受度！

葡萄牙的居民收入畢竟不高，本地購房族的剛需預算大部分集中在20-30萬歐之間，而低收入者的首次購房門檻甚至在20萬歐以內。

新進來的移民多數以租房為主，海外購房客多數目的也是為了在低價位盤炒作或賺取租金。

所以，整個葡萄牙的房產市場就像股市里的小盤股，面對大量人口和資金的涌入，房價和租金整體波動會非常大。這回答了篇首第一個現象。

但因居民整體購買力有限，外來資金不屑于炒作大都市內部高價位優質房產，因此原本高價位的城市核心區房產并沒有太多漲幅。所以很多早期50萬以上購房的，現在甚至原價很難賣不出去。這點解釋了篇首第二個現象。

有些買家選擇從開發商手里購買新房。歐洲的新房有兩類，一類叫舊房重建，一類叫整體新建。前者一般位置不錯，但重建成本高，售價也相應高。

后者一般位置不好，審批效率低，建設周期長，加之近年建材人工價格大漲，售價也不便宜。

總之，這么多年在葡萄牙，我還沒見過幾個買新房期房能掙錢的。如果有中介推薦你買新盤“投資”，那不是蠢就是壞。新房更適合自己住，或作為家庭改善型住宅。

新樓盤在成熟的地產市場，更像是新車，屬于消耗品，居住體驗好，但保值增值性差，用于出租就更別想了。

這回答了篇首第三個現象。

我們將視角放到一個更大的維度，這波歐洲房價和租金的快速上漲，主要出現在葡萄牙、西班牙、愛爾蘭

而這幾個恰恰是當年的歐豬五國，只是當年是因為資金恐慌，房子賣不出。現當下風水輪流轉，人口大量涌入，房子不夠用。

至于為什么這么多人涌入？又為什么主要涌入這幾個南歐國家？原因無外乎是俄烏戰爭，以及由戰爭引發的物價上漲、地緣政治不穩定、人口流動。

所以從這個角度說，不管你是支持烏克蘭還是支持俄羅斯，不管你是澤連斯基的簇擁還是普京的粉絲，大家所承受的房價、租金、物價……都在為這場戰爭買單。

上周有個國內的高校老師過來交換學習，找里斯本租房，只需要一居室，預算1200歐，結果還是找不到房源。

這種局面，對于1000來歐平均工資水平的本地居民來說，如何持續？

超市一根小羊腿原本售價10幾歐，現在售價35歐。雞蛋、牛奶等日常消費品也是成倍上漲。

以前，大伙選擇來葡萄牙，是因為這兒一切都好，而且生活成本低。現在是，一切都好，就是有點貴。

2023年的最后一天，我去CTT葡萄牙郵政把近期的發票寄給會計，突然大腦一陣恍惚。原來我重復這個流程已經十年了，葡萄牙依然還在通過郵政寄信，還在使用email或傳真機溝通。這么多年，里斯本新建的建筑沒幾棟、道路交通地鐵線路也沒啥變化……

大家已經習慣了無憂無慮、不緊不慢的生活方式，為什么我們要去改變她？

于我而言，資金和人口的流入國總比流出國好，流入是對一國的認可，而流出國的局面會更差，不是嗎？

但人口和資金的快速流入總是有副作用的。

我倒并不擔心葡萄牙的整體房價風險，歐債危機后，金融行業對于地產的風險敞口管控已經非常嚴了，不信去試試在葡萄牙貸款就知道有多不容易。

縱使周邊小城市房價風起云涌，在我心中首都里斯本永遠是價值之錨，尤其是市中心像Alameda, Roma/Areeiro, Alvalade 至Lumiar一帶，以及Expo, Avenidas Novas等區域永遠是居住和投資核心區，對于很多本地老錢來說，這些地區的房產都是只買不賣的，所謂“稀缺”。

2024年的展望，暫時我還沒想好，東南面的戰爭風險或許會加大。我是個極度風險厭惡者，雖然有很多的不愿意，但今年應該會選擇入籍葡萄牙。

至于入籍葡萄牙之后，我將會繼續留守葡萄牙工作生活，至少在我有限的認知視線內，還沒發現有比葡萄牙更宜居、更幸福的國家。

最后，祝大家2024新年快樂、心想事成！