“甌江口新區這么火熱，洞頭的投資機會是不是成熟了？”

“海景房看起來很不錯，買一套（棟）做民宿或投資或第二居所，是不是也可以？”

……

隨著洞頭的撤縣設區，外加甌洞一體化的藍圖加持，洞頭的發展形式似乎一片看好。

因此，關于要不要去洞頭投資買房的討論不絕于耳。

背后的根源——

a、存款有幾十萬、百來萬的中產階層焦慮，若不買房恐怕要被股票套牢，只能眼看存款的購買力日漸萎縮。

b、洞頭的低房價與風景、區級行政能級看起來不匹配，新房均價才12000元/平多點，比鳥不拉屎的甌江口新區還要低。

那么，洞頭的房子是否屬于價格洼地，投資勝地？

當你花兩三分鐘看完以下的“大白話”和血虧案例，一切就明白了——

1

洞頭的人口基數太少

一個區縣的房價能不能漲，老三樣是看政策、土地、人口，其實還要看金融，但金融跟洞頭沒什么關系。

土地就不用說了，海島的空間天花板，無論你見還是不見，它都在那里——只要不被大海縮小就算恩典。

主要還看人口。

洞頭是名副其實的人口“袖珍縣”，只有十多萬，僅為人口大縣樂清、瑞安、蒼南的一小部分。

不僅人口基數小，人口結構也有問題。

通過上面的人口自然變動統計表，洞頭出生率最低，說明適齡生育的年輕人少。死亡率較高，表示中老年人占比多。而自然增長率最低，反映了洞頭人口增長最慢。

很明顯，洞頭的中青年向市區和外地流失，留下的主體是老人和小孩。

這與洞頭以港口航運經濟、石化、漁業為支柱產業有關，這些產業帶來的人口凈流入有限。

而旅游業又未成氣候，只能算戰略支柱產業——意思是將來可能是，但要看時間、看政策、看投資力度、看市場給不給洞頭面子。

洞頭濱海城市風貌

到這里，有人會說，洞頭2014年開盤的海悅城·嘉園(二期)均價約8400元/㎡，去年和今年海悅城·鈺園均價需要12000元/㎡了。盡管漲幅比不過2014-甌海中心區，但100方的房子每年都有10萬。

問題是，除了洞頭本地人，誰去洞頭買這些商品房？為什么不少洞頭本島人會跑去甌江口新區買房？除了還不明確就被無中生有的洞頭區政府搬遷謠言蠱惑，還因為價格差不多，但甌江口距離溫州主城區更近。

如果對比舟山，洞頭的房價有可能已經到達了高位。

2

舟山房價十年橫盤

舟山在許多地方與洞頭有相似之處。舟山之于浙江，就猶如洞頭之于溫州。

作為群島，舟山人口只有100萬出頭，是省內人口最少的地級市。

那么，舟山過去十年的總體房價走勢如何？

2010年舟山總體均價已經12000元/平，在全國排名第12位。

10年前的舟山何德何能啊？

你要知道，舟山的發展是納入國家戰略的，屬于國家級新區。（2011年6月30日，國務院正式批準設立浙江舟山群島新區，舟山群島開發開放上升為國家戰略，成為我國繼上海浦東、天津濱海、重慶兩江之后的第四個國家級新區，也是我國第一個以海洋經濟為主題的國家戰略層面新區。）

事實上，舟山的地理區位也確實優越——東臨東海、西靠杭州灣、北接上海，系長三角中心區27城之一。

但是，即便如此，沒有產業和人口的支撐，舟山的房價終歸要現出原型。

到了2020年，舟山的均價約1.5萬，跌出全國20強。

十年的漲幅，在全國217個城市中排在倒數第8位，與東北的一批資源收縮型城市并列。

既然商品房這么不給力，我去洞頭買海景房可不可以？

比如洞頭的金海岸·曼墅、夢幻海灣之類的。

當然可以，反正又不是我的錢，你又不給我住，但請看完這個慘烈的案例——

3

山東威海乳山海景房血虧案例

10多年前，在房地產商鋪天蓋地的宣傳下，全國的投資者涌向人口50來萬的山東威海乳山市搶購投資海景房。

我的一位親戚，就在2010年前買入了一套乳山海景房，花了七八十萬。

當時海景房均價達4000多元。

如今呢，有投資者2009年以20萬購入36平的海景房，2020年只賣了13萬，直接虧掉35%。如果加上十年的利息，虧損高達50%左右。

一時間，在這座小城買了套海景房11年后虧掉35%的新聞上了熱搜，最低僅為1800元——

乳山市本地人講，“賣房子的比賣菜的都多。”

2017年，我曾陪親戚去乳山度假。漫步在乳山海岸沿線，漫山遍野到處是海景房，入住率卻低的荒無人煙，沒有一點煙火氣。

更要命的，海景一點都不美，交通更不不便，想買點東西，都需要跑好遠的地方，各種高大上的規劃，都沒有實現。

這是因為屬地客戶買不起，也不需要買，看膩了。外地人買了又不住，造成海景房陷入投機過剩。再加上基礎配套不完善，海景資源打造不夠，接盤俠寥寥。

4

結論

擁有國家級政策扶持的舟山如此，曾有大量投資客的乳山海景房泡沫破裂，那么，作為人口基數更少的洞頭，既沒有國家級新區的加持，也沒有乳山成片海景的天然優勢——

你告訴我，洞頭房價上漲的動力是什么？

你認為海景房可以增值的背后邏輯又是什么？

是被臺風來臨時刮破的落地窗，還是呼吸著潮濕+腥味十足的海風？

有人說，這是5+2生活模式的勝地。

搞笑！一棟海景房，5天沒住人，你周六周日過去打掃衛生嗎？每周一次說好的度假，結果去掃灰塵？

事實上，正常的邏輯，一年52周，能有5-10個周末住算是有錢有閑人了。

另外，洞頭距離市區50多公里，即使溫州大都市圈再發展，各種資源都給洞頭，但20多公里的大海屏障，連S1線都要抖一抖，緩緩再說吧——愛莫能助，太耗錢了。

因此，去洞頭買海景房絕非普通百姓和中產的首選，實在騷動的真想喂馬劈柴面朝大海春暖花開，租兩天就夠了。

寫到這里，善于發現商機的你忽然靈機一動后覺得可以變成民宿。恭喜你啊，又進入了一個大坑。

今天就說到這。