房地產(chǎn)稅的消息一出，立刻引發(fā)各方關(guān)注。一些剛需購(gòu)房者拍手叫好，認(rèn)為“居者有其屋”不再是夢(mèng)想；投機(jī)者們則普遍慌了手腳，他們一邊叫囂著“樓市要變天了”，一邊琢磨著拋售手中的房產(chǎn)。

還有部分自詡為理中客的網(wǎng)友，三五成群地在網(wǎng)上高調(diào)留言，你一言我一語猜測(cè)起被選中的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市都有哪些，房地產(chǎn)稅若真要開始征收，每人又將獲得多少免征面積。

紛紛攘攘的聲音中，不知是誰感慨了一句：這房地產(chǎn)稅改革來得恰到好處，中國(guó)的樓市，永遠(yuǎn)也不可能重蹈日本樓市90年代的覆轍。

短短一句話，打開了人們記憶的閥門，上世紀(jì)九十年代的一幕突然如潮水般涌現(xiàn)在人們眼前。《廣場(chǎng)協(xié)議》后，美、德、法、英等各國(guó)聯(lián)手拋售美元，掀起全球美元貶值狂潮，一時(shí)震驚天下。

美元匯率一天一變，作為出口國(guó)的日本遭了殃。

短短三年間，日元對(duì)美元外匯牌價(jià)就升值了86.1%，日本外貿(mào)出口商苦不堪言，逼得日本政府不得不采用寬松的貨幣政策擴(kuò)大內(nèi)需，以拯救疲軟的日本經(jīng)濟(jì)。

為此，日本央行多次放松信貸。僅1986年到1987年一年之間，日本央行就5次下調(diào)利率，成功讓貼現(xiàn)率降到了史無前例的低谷中。

在日本政府看來，寬松的貨幣政策必將刺激國(guó)民消費(fèi)，從而帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)，盤活經(jīng)濟(jì)。然而，日本國(guó)民卻紛紛跑去貸款買房，等到房屋到手后，再立刻轉(zhuǎn)手出售，分分鐘就能賺得盆滿缽滿。

1990年，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了黃金時(shí)代。

東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%，其中僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，而美國(guó)的面積則是東京的1.5萬倍。

瘋狂的房?jī)r(jià)刺激著日本國(guó)民不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一些房屋開發(fā)商及中介公司趁機(jī)制造輿論，宣稱日本是個(gè)島國(guó)，土地稀缺，特別是首都東京只有一個(gè)，若能在東京擁有一套房產(chǎn)，就是掌握了核心稀缺資源。

這些輿論進(jìn)一步刺激了投資者們。哪怕1990年在東京買一戶60平米小戶型便要5千萬日元以上，按當(dāng)時(shí)人均四百萬日元工資標(biāo)準(zhǔn)，大約要不吃不喝干12.5年——與中國(guó)相比確實(shí)不多。

日本的年輕人 “搶樓猶如搶白菜”，許多人甚至超出家庭還貸能力購(gòu)房，堅(jiān)信今天買房子，明天就能賺大錢。

人同此心，心同此理。在全民買房的熱潮下，日本樓市出現(xiàn)了一個(gè)“神話”，那便是“土地永遠(yuǎn)不會(huì)貶值”。

幾乎所有國(guó)民都相信日本的土地是稀缺的，日本的主要媒體，也紛紛宣稱日本的經(jīng)濟(jì)超越美國(guó)，而日本的房?jī)r(jià)相比美國(guó)而言還有充分的上漲空間。

不僅如此，一些媒體還放出“豪言”，表示只要日本人樂意，大可以將東京地皮賣掉，買下整個(gè)美國(guó)，再將日本人的“美國(guó)”租給美國(guó)人。

狂熱的炒房氛圍，讓日本“地王”頻現(xiàn)，樓市價(jià)格屢創(chuàng)新高。

用東京大學(xué)教授田村清彥的話來說：“當(dāng)時(shí)東京新宿的工作室價(jià)格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你賣，明天他買，形成令人嘆為觀止的連鎖效應(yīng)。”

樓市的火爆，帶給了日本國(guó)民無盡的財(cái)富，也改變了整整一代日本年輕人的消費(fèi)觀。

當(dāng)時(shí)日本有個(gè)流行語，叫做“剎那主義”，指的是及時(shí)行樂。換句話說，那代日本年輕人，已然形成了“消費(fèi)即美德”的共識(shí)了。

恰好當(dāng)時(shí)日本整個(gè)社會(huì)都處于繁榮時(shí)期，商家們不斷鼓勵(lì)年輕人去享受生活。

日本國(guó)內(nèi)的每個(gè)節(jié)日，都被商家們打造成“購(gòu)物節(jié)”，各家百貨公司還推出各種會(huì)員日，購(gòu)物日，想盡一切辦法刺激消費(fèi)。

如此一來，日本人的購(gòu)買力完全釋放了出來。在紐約第五大道的奢侈品商店里，擠滿了從日本去海淘的消費(fèi)者，以致一些百貨公司不得不對(duì)持有日本護(hù)照的游客實(shí)行限購(gòu)。

饒是如此，日本人依舊消費(fèi)了全球約70%的奢侈品。

而日本國(guó)內(nèi)的購(gòu)物狂潮更加瘋狂，每個(gè)節(jié)日年輕人們都不忘趁機(jī)爆買，一些商家看準(zhǔn)年輕人的購(gòu)物欲，在價(jià)值100多元的普通巧克力外面包裹一層金箔裝飾，然后叫價(jià)4000-5000元出售，還供不應(yīng)求。

這一幕，讓人不禁想起樓市鼎盛時(shí)期的中國(guó)香港。

當(dāng)初的香港，一面是感慨著“在香港，不買房子就是傻”的剛需族，一面是坐擁房產(chǎn)，瘋狂消費(fèi)的房東們，哪怕大多房東們的房產(chǎn)僅僅是10平米的“鴿子樓”，依然讓香港的經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，成為人們心中的“購(gòu)物天堂”。

日本人對(duì)樓市的執(zhí)念比香港更甚。當(dāng)時(shí)日本的電視、雜志及各種媒體上，紛紛宣揚(yáng)物質(zhì)至上，這讓整個(gè)日本社會(huì)都洋溢著極端的物質(zhì)崇拜及消費(fèi)欲望。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)日本最搶手的工作之一竟然是出租車司機(jī)，因?yàn)樯钜沟臇|京馬路上隨處可見喝得醉醺醺的人，根本不愁客源。

有時(shí)候，人們?yōu)榱舜蜍囘€頻頻上演“斗富”。出租車司機(jī)不打表漫天要價(jià)成了行業(yè)默認(rèn)潛規(guī)則。

不少人為了搶先坐上出租車，時(shí)常手握一疊一疊的現(xiàn)金招車，到了目的地就將這些現(xiàn)金送給司機(jī)當(dāng)小費(fèi)，其中不乏連銀行封條都沒拆開過的新鈔。

看似繁榮的社會(huì)讓所有人都在縱情享樂，卻不知這烈火烹油的繁榮背后，危機(jī)已悄然埋下。

瘋狂的房?jī)r(jià)首先影響了日本的實(shí)業(yè)。許多從前踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)的企業(yè)家，眼看炒房成了“財(cái)富收割機(jī)”，忍不住放棄了原有的產(chǎn)業(yè)，把資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)中，以便靠著房?jī)r(jià)上漲賺一把“快錢”。

這直接造成日本的房?jī)r(jià)、地價(jià)繼續(xù)瘋狂上漲，帶動(dòng)建筑用地的價(jià)格也水漲船高。

漸漸地，日本實(shí)業(yè)中的“龍頭大哥”豐田汽車、富士重工、日立電機(jī)等等企業(yè)也因?yàn)榈貎r(jià)太高難以擴(kuò)大生產(chǎn)，轉(zhuǎn)而將原本用于投資企業(yè)生產(chǎn)的資金投入樓市，正式加入了炒房大軍。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。看似繁榮的日本經(jīng)濟(jì)成了空中樓閣，全靠房地產(chǎn)這個(gè)擎天一柱勉力支撐。

直到此時(shí)，日本政府才發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)正在不知不覺間，威脅著日本“科技興國(guó)”的國(guó)策。日本政府再也坐不住了，他們毅然出手上調(diào)利率，收緊信貸，主動(dòng)刺破樓市泡沫。

樓市的神話就此戛然而止。外資和實(shí)業(yè)老板們紛紛出逃，沒有了信貸支撐的日本民眾，也無力再接盤如此昂貴的房產(chǎn)，日本房?jī)r(jià)不得不以一場(chǎng)高臺(tái)跳水，宣告日本進(jìn)入了“失去的二十年”。

僅僅三個(gè)月時(shí)間，東京房?jī)r(jià)就暴跌65%，無數(shù)炒房者一夜之間從身家過億變成了“億萬負(fù)翁”。

到了1992年，日本政府再度出手調(diào)控樓市，高調(diào)推出“地價(jià)稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收，終于讓成為被神話的日本房地產(chǎn)全面崩潰。

從1990年至2006年，日本全國(guó)的平均房?jī)r(jià)連續(xù)16年呈下跌趨勢(shì)，平均房?jī)r(jià)跌幅約為49.56%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1986年的水平。

這其中，房?jī)r(jià)泡沫期房?jī)r(jià)偏高的東京圈，則以下跌67.12%的跌幅將全國(guó)平均房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

隨著房地產(chǎn)神話的破滅，房產(chǎn)一夜間從人們眼中的“香餑餑”變成了“負(fù)資產(chǎn)”。

因?yàn)槿毡镜姆课菔怯谰卯a(chǎn)權(quán)，這意味著房產(chǎn)持有者必須一直繳納“固定資產(chǎn)稅”，而且日本房屋的壽命大多只有25年，一旦房齡接近25年，折損率極大，持有這樣的房產(chǎn)無疑是筆“賠本買賣”。

正因如此，日本的年輕人們干脆用腳投票，拒絕繼承祖輩留下的房產(chǎn)。原本擁有高齡房產(chǎn)的日本老年人，也使盡渾身解數(shù)賣樓，以免一輩子都套死在房子上。

如今的日本，年輕人心照不宣地形成了“遠(yuǎn)離樓市”的默契，而日本的老年人則一邊守著老宅，一邊回憶著上世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)泡沫，那是他們心中抹不去的傷痛。

其實(shí)，回顧日本沉浮起落的房地產(chǎn)發(fā)展史，我們不得不承認(rèn)， 如果貪婪與欲望能帶給人快樂，那只是晢時(shí)的。制造泡沫很容易，但泡沫破滅的傷害，卻需要人們用一生來消化。

與其如此，倒不如當(dāng)初放下執(zhí)著，從貪婪當(dāng)中掙脫出來，笑看人生，淡看得失，平和寧?kù)o，知足常樂。

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作者：梨院月夜