文|恒心

來(lái)源|博望財(cái)經(jīng)

資本市場(chǎng)風(fēng)云詭譎。

曾沉寂已久的房地產(chǎn)板塊，在近一周利好政策的連續(xù)刺激下，竟奇跡般“死灰復(fù)燃”。

7月26日，A股房地產(chǎn)板塊全天強(qiáng)勢(shì)，地產(chǎn)ETF也在近8個(gè)交易日?qǐng)鰞?nèi)價(jià)格累計(jì)上漲超10%；7月31日持續(xù)走強(qiáng)，包括金科股份在內(nèi)的10余只地產(chǎn)股漲停；8月2日開(kāi)盤(pán)，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)板塊中，房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲。

政策面上，繼中央政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確三大政策支持方向后，多地開(kāi)始跟進(jìn)落實(shí)，北京、深圳、廣州相繼表態(tài)，核心城市政策寬松將提前到來(lái)。

面對(duì)接踵而至的利好政策，中信建投、東吳證券等多家券商也表示看好房地產(chǎn)板塊，認(rèn)為這是把握地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭配置的黃金窗口。

在房地產(chǎn)板塊持續(xù)火熱的當(dāng)下，現(xiàn)在能否上車(chē)？

01

毋庸置疑的是，房地產(chǎn)板塊回暖的背后，離不開(kāi)密集出臺(tái)的利好政策。

7月24日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，其中談及適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

在“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”調(diào)性下，住建部更是明確政策支持方向。部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜還認(rèn)為，除了此次住建部提到的三個(gè)政策調(diào)整方向外，預(yù)計(jì)過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”幫助一二線城市郊區(qū)去庫(kù)存；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對(duì)多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

7月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知，圍繞穩(wěn)定大宗消費(fèi)、擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)、促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)、拓展新型消費(fèi)、完善消費(fèi)設(shè)施、優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境等六個(gè)方面，提出20條具體政策舉措，其中包括要支持剛性和改善性住房需求。具體來(lái)看，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問(wèn)題。

在頂層設(shè)計(jì)下，一幅優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的藍(lán)圖徐徐展開(kāi)。

多地相繼表態(tài)，提供地方“答案”。

北京發(fā)文稱(chēng)，將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；廣州表態(tài)，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；深圳市也談及，將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門(mén)、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

02

無(wú)論從政策端，還是市場(chǎng)端，房地產(chǎn)板塊回暖已是鐵板釘釘，券商也紛紛給出自己的看法。

東吳證券認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)板塊處于三重底部——估值底部、市場(chǎng)信心底部、機(jī)構(gòu)配置底部，同時(shí)行業(yè)基本面仍處于持續(xù)探底過(guò)程。信心的修復(fù)將帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)歷一輪顯著的估值修復(fù)，行業(yè)首先有望迎來(lái)一輪普漲行情；而后的分化行情中，在本輪調(diào)整中城市布局更優(yōu)、投資更為積極、銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)的公司將獲得進(jìn)一步上漲空間。

另外還表示，此次中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)表述首次出現(xiàn)了“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的新提法。這可能意味著經(jīng)過(guò)多年調(diào)控，“房住不炒”已取得階段性成果，即房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。此外，會(huì)議明確提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，這釋放了積極信號(hào)，預(yù)計(jì)今年第三季度中國(guó)一二線城市有望迎來(lái)新一輪政策優(yōu)化調(diào)整，利好行業(yè)發(fā)展。

中信建投在研報(bào)中表示，從住建部的發(fā)言導(dǎo)向看本輪政策放松力度預(yù)計(jì)小于2014年930新政，預(yù)計(jì)對(duì)基本面的催化在短期將著重體現(xiàn)包括具備購(gòu)買(mǎi)力的居民前期觀望情緒釋放、置換改善性住房從而帶動(dòng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比回暖等方面。參考14年幾次政策放松表態(tài)的板塊表現(xiàn)情況，地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈行情持續(xù)性約1個(gè)月，地產(chǎn)超額收益漲幅空間約10%，開(kāi)工鏈?zhǔn)芤媲捌诔邦A(yù)期修復(fù)相對(duì)收益彈性相比竣工鏈更強(qiáng)。從中期角度看房住不炒基調(diào)不變，與14年啟動(dòng)的新一輪地產(chǎn)周期相比，除了政策量級(jí)不同，目前所處的城鎮(zhèn)化滲透率水平、居民部門(mén)杠桿率等限制也決定了中期基本面增速及回暖斜率偏慢。

萬(wàn)聯(lián)證券分析師潘云嬌表示，近期的中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的表述出現(xiàn)積極變化，有助于提振市場(chǎng)信心。當(dāng)前A股房地產(chǎn)相關(guān)板塊的估值處于底部區(qū)間，盡管行業(yè)基本面的修復(fù)速度有待提高，但預(yù)計(jì)后續(xù)銷(xiāo)售端在政策的扶持下有望重新企穩(wěn)，將有利于板塊估值回升。

華金證券指出，繼政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)政策的定調(diào)發(fā)生變化之后，兩大與房地產(chǎn)政策相關(guān)的重要會(huì)議接連召開(kāi)，進(jìn)一步釋放了相對(duì)細(xì)化的地產(chǎn)政策放松的方向性信號(hào)。

中信證券指出，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)股票最佳的表現(xiàn)窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺(tái)之時(shí)。當(dāng)然，歷史不會(huì)回到重新刺激開(kāi)發(fā)投資的老路，開(kāi)發(fā)企業(yè)也大多面臨發(fā)展空間的挑戰(zhàn)。但從投資周期而言，政策預(yù)期明朗和政策陸續(xù)出臺(tái)的時(shí)間，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊重要的配置窗口。

無(wú)一例外，多家券商表示看好房地產(chǎn)板塊，認(rèn)為這是把握地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭配置的黃金窗口。

03

值得注意的是，目前地產(chǎn)板塊仍處于三重底部，同時(shí)行業(yè)基本面還在持續(xù)探底過(guò)程。

數(shù)據(jù)是最好的證明。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，因目前市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心處在低位，今年前7個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降低4.7%至34124.4億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)。其中7月單月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3504.3億元，規(guī)模創(chuàng)近年新低，業(yè)績(jī)更是同環(huán)比雙降，環(huán)比下降33.5%、同比下降33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

“覆巢之下，安有完卵”。從單個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，逾八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，逾七成同比下降。更夸張的是，超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅在30%以上。

再來(lái)看土地市場(chǎng)，情況也不容樂(lè)觀。根據(jù)中銀國(guó)際證券研報(bào)顯示，百城成交土地規(guī)劃建面為2555.2萬(wàn)平方米，同比下降53.7%；成交總價(jià)為522.3億元，環(huán)比下降29.7%，同比下降35.9%；樓面均價(jià)為2044.0元/平，環(huán)比下降31.5%；土地溢價(jià)率為2.2%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出的是，雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，復(fù)蘇動(dòng)能趨緩、企業(yè)去化壓力仍較大。

與此前投資房地產(chǎn)必漲不同，如何尋找到優(yōu)質(zhì)房企成為當(dāng)下的必修課。這也是下篇文章我們要討論的問(wèn)題。