這幾天，隨著BK202001地塊成功出讓、中海九樾首開信息的曝光，濱湖樓市又站在了風(fēng)口浪尖上。

今天，我們就以數(shù)據(jù)為本，從新房、二手房兩個(gè)角度來了解一下真實(shí)的濱湖市場。

NO.1 | 壹

均價(jià)2.1萬/㎡！濱湖新房市場解密

新房方面，金剛石數(shù)據(jù)顯示，近半年濱湖區(qū)新房供應(yīng)均價(jià)為21219元/㎡。其中，金融后臺基地板塊供應(yīng)均價(jià)為19810元/㎡，省府板塊供應(yīng)均價(jià)20619元/㎡，環(huán)湖CBD板塊供應(yīng)均價(jià)24022元㎡。

值得注意的是，上述數(shù)據(jù)均不含裝修部分，而濱湖在售新房大多裝修房源，因此實(shí)際價(jià)格會(huì)更高。

具體到各個(gè)板塊來看，情況也有所不同。

1、環(huán)湖CBD板塊是現(xiàn)有新房在售中配套更齊全、環(huán)境更為優(yōu)質(zhì)的那一個(gè)，但庫存較少，平均價(jià)格也是最高的。目前，環(huán)湖CBD板塊還有3個(gè)樓盤在售：文一塘溪津門（均價(jià)2.1-2.6萬/㎡）、融創(chuàng)望海潮（均價(jià)2.7萬/㎡）和限價(jià)盤聯(lián)投中心書城（均價(jià)1.75萬/㎡）。

其中融創(chuàng)望海潮已是收官在即，聯(lián)投中心書城網(wǎng)傳本月就要開盤。這就意味著，不久以后，文一塘溪津門將會(huì)是環(huán)湖CBD板塊唯一的選擇。

△濱湖實(shí)拍圖

2、省府板塊目前主要在售的樓盤有8個(gè)，未來還有待入市的陽光城BK202001地塊，市場競爭壓力大。因省府坐鎮(zhèn)，預(yù)期更值得看好，故區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位多是高端改善，樓盤價(jià)格在2.1萬-3.5萬/㎡之間。現(xiàn)階段，板塊內(nèi)熱度比較高的樓盤主要是融創(chuàng)濱湖印、禹洲綠城蘭園和鉑悅天匯。

其中，鉑悅天匯從年后開放到現(xiàn)在賣了20套，貨值6500萬左右，相當(dāng)于合肥總價(jià)500萬以上的平層住宅，每4位成交客戶就有1位選擇鉑悅天匯。項(xiàng)目即將加推150-190㎡的大平層產(chǎn)品，來滿足市場的需求。

△鉑悅天匯售樓部現(xiàn)場

從鉑悅天匯的成交成績來看，改善購房者對省府的區(qū)位認(rèn)可度還是很高的，價(jià)格不再是評判住宅的標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品質(zhì)量才是。

3、金融后臺基地板塊目前還處在建設(shè)階段，配套還有待完善，樓盤價(jià)格在1.9-2.3萬/㎡之間。此前，因?yàn)榈貎r(jià)的攀升，樓面價(jià)最高達(dá)1.5萬/㎡，直逼省府，不少人預(yù)計(jì)金融后臺基地板塊房價(jià)會(huì)與省府齊平。

不過，中海九樾突然精裝改毛坯銷售讓人措手不及，1.9萬/㎡的價(jià)格+中海品牌+區(qū)位加持，預(yù)計(jì)能分流不少同板塊，乃至整個(gè)濱湖的客戶。

總的來看，這三個(gè)板塊的樓盤均價(jià)還是與價(jià)值相匹配的，配套越完善的區(qū)域，房價(jià)也就越高。

NO.2 | 貳

均價(jià)1.8萬/㎡！濱湖二手房市場曝光！

二手房方面，鏈家數(shù)據(jù)顯示濱湖區(qū)2月二手房均價(jià)為18001元/㎡，較1月份上漲了42元/㎡，影響不大；

供需方面，1月份濱湖區(qū)帶看次數(shù)為1322次，新增房源1117套；2月濱湖區(qū)帶看3次，新增房源237套，整體供需走勢與合肥市場相符。

具體成交方面，據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，1月-2月累計(jì)成交房源112套，最近一套成交房源時(shí)間為1月22日。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，濱湖的二手房市場受疫情沖擊還是比較明顯的。

在翻看這些成交記錄中，有一個(gè)現(xiàn)象很明顯，就是房東預(yù)期下降，多套房源是降價(jià)成交的。

比如說，環(huán)湖CBD板塊保利海上五月花，最近成交的一套房源掛牌價(jià)211萬，中間樓層96㎡，最終成交價(jià)176萬，單價(jià)1.83萬/㎡。要知道，該小區(qū)之前的成交價(jià)一般都在2萬/㎡以上，個(gè)別低樓層也有1.9萬/㎡左右。

此外，1月份旭輝御府在鏈家成交的5套二手房，4套成交均價(jià)都在1.75萬/㎡-1.78萬/㎡，只有一套超過1.8萬/㎡。

當(dāng)然，這里面不排除房主急需用錢等特殊情況，但在市場持續(xù)低迷疊加疫情影響，確確實(shí)實(shí)影響了房價(jià)。

另外，從成交記錄來看，比較熱門的小區(qū)有淮礦東方藍(lán)海、藍(lán)鼎觀湖苑、旭輝御府、保利海上五月花、高速時(shí)代城、合肥云谷等，不難看出學(xué)區(qū)、區(qū)位依然是二手房價(jià)值的硬通貨。

NO.3 | 叁

結(jié)語

在對濱湖的市場有了一定的了解之后，我來談一下2020年濱湖區(qū)置業(yè)建議：

1、地段很重要，核心區(qū)域的產(chǎn)品會(huì)更保值，這個(gè)不多解釋。

2、配套方面，最重要的就是地鐵和學(xué)區(qū)。地鐵方面，距離地鐵200米-500米之間的項(xiàng)目更加合適，動(dòng)靜皆宜；新房項(xiàng)目的學(xué)區(qū)質(zhì)量都差不多，主要看師資和生源水平。

3、除了地段、學(xué)區(qū)和地鐵，在二手房市場最能打的要數(shù)品牌和物業(yè)。這也是為什么濱湖萬科城、萬科藍(lán)山、置地雙璽二手房高溢價(jià)的原因之一。

4、遠(yuǎn)離物業(yè)差、規(guī)劃不兌現(xiàn)、缺乏配套支撐、品質(zhì)一般的小區(qū)。新房方面，可以提前了解一下開發(fā)商的口碑，對于一些地價(jià)奇高又被嚴(yán)厲限價(jià)的項(xiàng)目，建議也要謹(jǐn)慎。