新政惠及群體明顯擴(kuò)大，利好信號強(qiáng)烈。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

天津樓市限購政策再次放松。

4月30日，“天津發(fā)布”官方公眾號發(fā)布消息稱，日前，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等三部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》（以下簡稱“通知”）。

根據(jù)通知內(nèi)容，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策；本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購房資格；居民在非限購區(qū)購買住房的，核查其在相應(yīng)區(qū)住房情況。同時，對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認(rèn)定住房套數(shù)時核減1套。

通知還提出，繼續(xù)鼓勵各區(qū)結(jié)合本區(qū)實(shí)際，通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠等政策減輕居民購房負(fù)擔(dān)，支持剛性和改善性住房需求。同時，鼓勵各區(qū)結(jié)合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，對接本區(qū)新建商品房項(xiàng)目，更好滿足被安置居民住房需求。

對此，中指研究院天津公司高級分析師牛曉蕙表示，此次放開北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購房門檻，加上去年實(shí)行的異地公積金可在天津使用，為北京、河北人群在津購房提供更多便利，有利于促進(jìn)京津冀三地之間的人員流動、資源共享。北京、河北人在市內(nèi)六區(qū)購房與天津人擁有同等資格，利好看好市內(nèi)六區(qū)教育資源的北京、河北人購房需求，預(yù)計(jì)市內(nèi)六區(qū)二手房市場將有所回升，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

“本次新政在去年9月放松大學(xué)畢業(yè)生群體的住房限購以及除市內(nèi)六區(qū)外的區(qū)域限購等的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放寬了市內(nèi)六區(qū)120平方米以上新建商品住房的限購，松綁力度層層遞進(jìn)，旨在繼續(xù)營造更為寬松的購房環(huán)境，促進(jìn)購房需求尤其是改善性住房需求的進(jìn)一步釋放。” 諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪坦言。

關(guān)榮雪認(rèn)為，政策的調(diào)整尤其是核心城市的政策調(diào)整能短時間刺激成交量達(dá)到一個小高峰，提振市場的信心。但僅憑樓市調(diào)控政策的松動并不治本，市場難以長時間保持穩(wěn)定。

“北漂最后的歸宿”

“別看你在北京混，早晚是個天津人。”這句調(diào)侃，一度在網(wǎng)上流傳。

對于“北漂”一族而言，北京是夢開始的地方，而由于戶籍、限購政策、子女上學(xué)和房價(jià)等種種原因，他們最終選擇在天津購房。“睡在天津，就業(yè)在北京”亦是不少“北漂”一族的生活狀態(tài)。

在抖音和小紅書等社交軟件上，有不少博主分享著自己在北京和天津之間的“雙城生活”：早上坐車來到天津站，進(jìn)站檢票上城際高鐵奔北京，只需30分鐘就能到北京南站，一趟地鐵坐個4~5站就到公司附近，再騎個共享單車直達(dá)公司，全程不到1個半小時。6點(diǎn)30分從家出發(fā)，8點(diǎn)左右到公司，每天下午下班再坐回去。每月上班22天，來回路費(fèi)在2600元左右。

“如果在北京租房的話，距公司近的是比較貴的，價(jià)格遠(yuǎn)超3000元，且居住品質(zhì)一般；距離公司遠(yuǎn)的話，上下班路上花費(fèi)的時間也差不多。‘雙城生活’雖然兩地跑，但勝在每天都能回到溫暖舒適的家，陪陪家人。”一名分享“雙城生活”的博主說。

在天津樓市中，也有一個特別的數(shù)據(jù)。

2022年，貝殼研究院發(fā)布的《2021年新一線城市居住報(bào)告》顯示，天津購房客群中，非本地客戶占比約63%。這些購房人主要來自北京、河北、山東等周邊省份。到2023年，天津的外來購房人口仍在持續(xù)增加。據(jù)天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)披露，2023年外地來津人群購房顯著增加，同比增長47.1%。

值得注意的是，在這些購房人中，外來購房者購買120平方米以下住房占比77.5%。改善型住宅產(chǎn)品購買人群仍以本市居民為主，在144平方米以上的住房銷售中，本市居民占比84.2%。

這些數(shù)據(jù)也與此次天津購房政策優(yōu)化的方向有關(guān)。

“本次新政惠及群體明顯擴(kuò)大，利好信號強(qiáng)烈，或?qū)鞘薪灰仔纬梢粋€重大利好，而且此舉將充分滿足職住平衡需求，有助于京津冀協(xié)同發(fā)展。” 關(guān)榮雪表示。

樓市幾經(jīng)起落

天津的樓市也經(jīng)歷過大起大落。

10年前，天津樓市還保持在相對溫?zé)岬臓顟B(tài)。轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2015年，這一年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多項(xiàng)政策利好，全國范圍內(nèi)房價(jià)及成交量均有所上漲，北京樓市的表現(xiàn)尤為“火爆”。彼時，天津限購政策亦有松綁、購房門檻降低，這也使北京、河北等置業(yè)需求外溢，天津樓市成交量和成交價(jià)一度攀升至新高。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年天津商品住宅市場成交面積為1358.13萬平方米，同比漲幅為41.97%。

不僅成交量攀升，天津的商品住宅價(jià)格也一路上漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2015年的6年間，天津商品住宅成交價(jià)格同期對比走勢上看，其整體成交價(jià)格走勢呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢。2012年首次突破萬元大關(guān)，而后的兩年呈緩慢上漲態(tài)勢，2014年成交價(jià)格為10553元/平方米，累計(jì)漲幅為4.9%，2015年整體成交價(jià)格為11548元/平方米，同比漲幅9.43%。

到2016年，天津樓市的熱度仍在持續(xù)。

表現(xiàn)在項(xiàng)目個例上，這一年年底，天津生態(tài)城某樓盤內(nèi)部認(rèn)購，大量北京客戶排卡。臨近最后關(guān)頭，北京客戶接到通知，非天津本地戶籍的客戶全款優(yōu)先，全款客戶選完房剩下的才會放給貸款客戶。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年天津全市商品住宅成交234264套，成交面積2559萬平方米，同比增幅達(dá)75%；二手私產(chǎn)住宅簽約成交量為188751套，成交面積1646萬平方米，同比增長51%。價(jià)格方面，這一年天津一二手房成交均價(jià)分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較上一年漲幅分別為16%、19%。

在此背景下，2017年，天津的限購、限價(jià)、限售政策相繼出臺。也是從2017年起，天津樓市進(jìn)入了“冷靜期”。

據(jù)天津市房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年天津新房成交面積1280萬平方米，比2016年下降50%。二手房全年簽約成交量94434套，也比2016年下降了一半左右。這一狀況一直持續(xù)到2022年，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，天津2022年全市新建商品住宅銷售金額為1416.3億元，同比下降35.4%；銷售面積為822萬平方米，同比下降35.9%。

除了調(diào)控政策，過往土地供應(yīng)過大，也被認(rèn)為是上輪天津房地產(chǎn)市場降溫的原因之一。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測的百城住宅庫存數(shù)據(jù)，天津一手房庫存數(shù)據(jù)一直較高，從2012年三季度開始一直保持在1500萬平方米以上，2022年3月為1811萬平方米，在監(jiān)測的100個城市中排名第二，僅次于武漢；存銷比為22.7，也是熱點(diǎn)一二線城市中較高的。

購房政策將持續(xù)放寬

天津樓市的“冷遇”在2023年得到緩解。

根據(jù)天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委披露數(shù)據(jù)，2023年，天津新建商品房銷售1177.4萬平方米，在全國同比下降8.5%的情況下，逆勢增長20.9%，市場明顯走暖。在重點(diǎn)城市中，天津商品住宅成交金額增速全國第一。

值得一提的是，2023年，天津樓市進(jìn)入政策密集期，包括優(yōu)化限購區(qū)域、完善認(rèn)房不認(rèn)貸等，政策環(huán)境已大為寬松。

結(jié)合近期樓市數(shù)據(jù)來看，天津3月市場成交走勢與全國大多數(shù)城市一樣，單月環(huán)比大幅回升，但熱度仍不及去年“小陽春”。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交環(huán)比上月倍增，同比分別下跌41.2%、33.9%。結(jié)合諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立市場先行指標(biāo)情緒指數(shù)來看，2024年3月天津市場情緒指數(shù)為-0.92，較上月下降0.03，仍位于市場低迷區(qū)間。

對此，關(guān)榮雪表示，市場情緒遲遲未見改善，成交熱度也并未完全恢復(fù)等依舊在推動著政策松綁的持續(xù)進(jìn)行。

天津并非近期在樓市松綁方面跨步最大的城市。

4月28日，成都宣布全面解除樓市限購。自去年以來，截至今年4月28日，全國已有約35城放松限購政策，其中有合肥、昆明、蘇州、長沙等22城全面放松限購。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，天津這類政策的出臺和此前成都取消限購一樣，都意味著今年二季度各地將繼續(xù)加快購房政策的優(yōu)化調(diào)整，對于政策環(huán)境優(yōu)化和購房信心提振具有積極的作用。

他預(yù)判，后續(xù)其他城市的政策出臺節(jié)奏也會加快。相關(guān)政策對于“五一假期”的市場交易行情提振也具有非常重要的作用。

對于這類調(diào)控的效果，關(guān)榮雪表示，結(jié)合南京、合肥、蘇州等已經(jīng)全面取消限購的城市來看，樓市熱度并未完全回暖，本輪樓市深度調(diào)整周期較長，政策的實(shí)際效果如何還有待進(jìn)一步觀察。“中長期看，房地產(chǎn)市場的回暖依賴于居民的就業(yè)收入預(yù)期，與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，只有收入預(yù)期改善了，居民改善居住需求將會持續(xù)釋放。”