剛剛過(guò)去的5月第一周，武漢新房成交量環(huán)比下降近8成。6日午間，武漢市房管局、自然資源和規(guī)劃局等7部門聯(lián)合發(fā)布新版“漢十條”，在需求端和供給側(cè)同步發(fā)力，通過(guò)以舊換新、租購(gòu)并舉、盤活存量等發(fā)展措施，提振消費(fèi)信心，釋放有效需求，加大去庫(kù)存力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

并未觸及36個(gè)月“紅線”

在當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境下，去庫(kù)存已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的艱巨考驗(yàn)。

中指研究院一份報(bào)告認(rèn)為，截至2023年12月底，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.41億平米，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為20.3個(gè)月。其中，一線城市出清周期14.0個(gè)月，較2022年末延長(zhǎng)1.7個(gè)月；二線代表城市出清周期19.1個(gè)月，較2022年末延長(zhǎng)1.0個(gè)月；三四線代表城市出清周期29.1個(gè)月，較2022年末延長(zhǎng)7.8個(gè)月。

4月29日，自然資源部發(fā)文，要求完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。

此后坊間傳出一份暫停住宅用地出讓的城市名單，其中顯示武漢商品住宅去化周期達(dá)到41.6個(gè)月，是唯一“上榜”的GDP全國(guó)十強(qiáng)城市，但這份名單并未被官方證實(shí)。

一位接近武漢房管部門的消息人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，武漢去化周期雖然不低，但遠(yuǎn)沒(méi)有網(wǎng)傳的41.6個(gè)月那么高，也沒(méi)有達(dá)到36個(gè)月以上應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓的“紅線”。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，武漢市住房新增供應(yīng)127萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%，同比減少40%；截至2024年3月底，武漢新建商品住房可售面積1656萬(wàn)平方米，同比微幅下降，出清周期為22.1個(gè)月。而在2023年底，武漢新建商品住房可售面積為1674萬(wàn)㎡，出清周期21.5個(gè)月。

中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)指出，對(duì)比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，一方面，雖然武漢存量的絕對(duì)值有所減少，但由于銷售速度下降，去化周期出現(xiàn)了增加；另一方面，不同區(qū)域差距繼續(xù)拉大，比如目前武漢主城區(qū)平均去化周期19.4個(gè)月，遠(yuǎn)城區(qū)是24.7個(gè)月，青山區(qū)8.8個(gè)月最少，最高的蔡甸區(qū)達(dá)到了31.9個(gè)月。

“今年一季度，武漢市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅超過(guò)50%，同時(shí)供應(yīng)量也明顯放緩，導(dǎo)致住房去化周期并沒(méi)有出現(xiàn)大幅攀升。”李國(guó)政說(shuō)。

最高10萬(wàn)元補(bǔ)貼促新城區(qū)去庫(kù)存

武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，武漢新建商品住房共計(jì)成交14190套，而2023年同期為33700套。剛剛過(guò)去的五一黃金周，武漢新建商品住房網(wǎng)簽成交280套，網(wǎng)簽成交面積3.07萬(wàn)平方米，新建商品住房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降79.49%。

面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)行情，五一假期結(jié)束后的第一個(gè)工作日，武漢市房管局、自然資源和規(guī)劃局等7部門，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。2023年9月，武漢出臺(tái)了穩(wěn)定樓市發(fā)展的“漢十條”，因此本次新政又被稱為武漢新版“漢十條”。

新版“漢十條”共有十條具體措施，從加大新城區(qū)支持力度、強(qiáng)化住房公積金貸款措施、調(diào)整家庭首套住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整保障性租賃住房配建方式、推行“賣舊買新”交易新模式、盤活商辦類用地和項(xiàng)目、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”管理、優(yōu)化新建商品房項(xiàng)目審批服務(wù)、優(yōu)化購(gòu)房落戶手續(xù)、提升房屋交易服務(wù)水平等10個(gè)方面提出了有關(guān)政策措施。

戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2024年一季度武漢市商品住宅成交量134.3萬(wàn)平方米，環(huán)比去年四季度下降約53.6%，同比去年一季度下降約62.4%，市場(chǎng)需求釋放呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢(shì)，成交量?jī)H優(yōu)于2020年一季度。在需求端持續(xù)走弱，全市出清周期上升的背景下，新版“漢十條”將加快市場(chǎng)有效去庫(kù)存以維持武漢住宅市場(chǎng)合理健康平穩(wěn)發(fā)展。

李國(guó)政也表示，總體來(lái)說(shuō)，新版“漢十條”根據(jù)目前市場(chǎng)發(fā)展的新情況、新形勢(shì)，在需求端和供給側(cè)同步發(fā)力，并在去年的基礎(chǔ)上，做了進(jìn)一步的優(yōu)化提升，相關(guān)措施更具有針對(duì)性和創(chuàng)新性，一方面，延續(xù)相關(guān)優(yōu)惠措施，降低成本、提高消費(fèi)積極性，繼續(xù)加大剛需和改善性住房消費(fèi)的支持力度。

同時(shí)，實(shí)行差異化市場(chǎng)監(jiān)管、提升審批服務(wù)，通過(guò)以舊換新、租購(gòu)并舉、盤活存量等措施，構(gòu)建獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的機(jī)制，助力優(yōu)秀企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)武漢市場(chǎng)平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展。

具體而言，在需求端，新版“漢十條”支持庫(kù)存較大的新城區(qū)， 推出首批重點(diǎn)板塊的103個(gè)項(xiàng)目，在安居鏈平臺(tái)可以申領(lǐng)5～10萬(wàn)元購(gòu)房消費(fèi)券；再次放寬商貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)首次貸”與貸款額度最高上浮20%，都能直接降低買房人的購(gòu)房成本；憑借購(gòu)房合同就能落戶，可以解決子女對(duì)口入學(xué)等公共服務(wù)問(wèn)題，減少購(gòu)房家庭的后顧之憂；“15天無(wú)理由退房”等放心購(gòu)措施，可以提振市場(chǎng)消費(fèi)信心。

供給側(cè)力度更大。調(diào)整保障性租賃住房配建方式，由住宅項(xiàng)目分散配建，改為集中建設(shè)或存量轉(zhuǎn)化，一方面有助于高品質(zhì)住宅建設(shè)，另一方面盤活市場(chǎng)存量，規(guī)模化運(yùn)營(yíng)也能提升保障房服務(wù)水平，更好推動(dòng)租購(gòu)并舉；鼓勵(lì)“賣舊買新”，通過(guò)發(fā)放增值稅補(bǔ)助，推動(dòng)平臺(tái)公司、市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與等方式，實(shí)現(xiàn)新房二手房良性循環(huán)，促進(jìn)改善性住房需求釋放；針對(duì)商辦存量和去化問(wèn)題，加大“商改租”“商改住”措施有效落地，同時(shí)，庫(kù)存過(guò)大區(qū)域暫停商辦用地供給，治標(biāo)與治本兼顧。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)的發(fā)展支持措施尤其突出。李國(guó)政表示，一方面，根據(jù)企業(yè)信用等級(jí)，商品房預(yù)售資金實(shí)行0.6～0.8的差別化監(jiān)管系數(shù)，提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)的資金使用效率。同時(shí)，大力推行“拿地即開工”，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。對(duì)中心城區(qū)、東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)的項(xiàng)目，在今年年底前，主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度達(dá)到±0，滿足相關(guān)條件，就可提前辦理預(yù)售許可，顯著縮短建設(shè)周期，減輕企業(yè)資金壓力。

“這些措施，可以幫助更具產(chǎn)品力、品牌力、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，在武漢實(shí)現(xiàn)更有效率、更高水平的發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展起到風(fēng)向標(biāo)作用。”李國(guó)政說(shuō)。

胡韻表示，目前武漢市存量較大的區(qū)域集中于遠(yuǎn)城區(qū)，截至2024年一季度可售面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的區(qū)域包括4個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)和兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域。使用購(gòu)房?jī)?yōu)惠券的區(qū)域也多集中于這些區(qū)域。因此，新版“漢十條”將在有效去庫(kù)存的同時(shí)，積極引導(dǎo)人口向新城區(qū)遷移，一方面可以疏解老城區(qū)人口過(guò)于密集交通復(fù)雜等問(wèn)題，另一方面將有效推動(dòng)新城區(qū)的配套發(fā)展和板塊活力。

(本文來(lái)自第一財(cái)經(jīng))