文/星空下的小白菜?

一轉(zhuǎn)眼已經(jīng)過了芒種（6月5日）了，這芒種一到，一年中最忙的時節(jié)也就開始了，氣溫也是越來越高。

相對于今年的人們來說，這種體會估計會更加明顯。疫情壓抑了接近半年的時間，隨著擺攤熱的出現(xiàn)，經(jīng)濟也仿佛再次被點燃了。

在房地產(chǎn)市場亦是如此。最近各個地區(qū)的樓市都開始蠢蠢欲動，甚至是開始近乎“瘋狂”的表現(xiàn)。

杭州6萬人“搖號買房”被自媒體認為是一場“樓市的失控”，加上前段時間深圳的火爆等等。市場的回暖跡象已經(jīng)非常明顯。

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬套，環(huán)比增長22.5%，同比增長17.2%。而中原地產(chǎn)研究中心也表示，5月底又出現(xiàn)了一天網(wǎng)簽量過千套的記錄，而由于網(wǎng)簽量具有滯后性，全月二手房實際成交量或已突破2萬套，創(chuàng)下2017年“317”調(diào)控新政后的最高水平。

北京市場回暖的同時，環(huán)京市場也在悄然復蘇，這其中就包括武清。在環(huán)京眾多區(qū)域中，武清一直是很硬核的存在，“通武郎”、“武大郎”概念中，都有武清這個天津轄區(qū)的身影。

01 武清樓市的眾生相

北漂的“教育剛需”

觀望1年了，都說現(xiàn)在是個好時機

葉子今年34歲，2008年她和老公就來到北京打拼?！白詮膩淼奖本?，感覺自己這幾年都在為了房子算計。”葉子半開玩笑的說道。

這幾年葉子夫婦憑著自己的肯干和精打細算，在北京已經(jīng)有了自己的小家，從開始的小產(chǎn)權(quán)房，到現(xiàn)在的兩居室。夫婦倆把日子過得井然有序。

4年前女兒小魚出生后，葉子又開始為了孩子的未來打算，尤其是上學的事。

去年，葉子找中介辦了天津戶口，他們不為別的，只是希望孩子以后能夠有個好點的教育資源。從那之后就開始在天津各個地方看房子的日子。大港、寶坻、津南，還有武清，他們一有時間就會去看看，因為調(diào)控的原因，市場相對穩(wěn)定，所以她們也一直是觀望的態(tài)度。

葉子說：“最近聽大家說，疫情期間房價可能會降，是個買房的好時機，所以我們就開始正式的買房計劃。”

在朋友的介紹下，她們最終選擇了武清轄區(qū)內(nèi)大良鎮(zhèn)的A小區(qū)，這里到北京亦莊的距離大概70公里，開車1小時左右就到了。主要的原因還是這里的房價相對更低，88平米的兩居室，總價58萬元，貸款20萬，每個月1300元左右的月供，對于葉子來壓力也不大。

“一切看起來都不錯，小區(qū)不遠處就是個初中，以后孩子真的要來上學還是蠻不錯的。對于我們這種資金不是很足的家庭來說，武清核心區(qū)的房子未免太貴了，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是把戶口落下來。”葉子說。

虧本的“投資”

本想跟風賺一筆，最后只能虧本賣

老王今年52歲，雖然是天津人，但是很年輕的時候就到了北京工作。

這次把房子賣給葉子的人就是老王。

2016年初，武清的房價經(jīng)過了一大輪上漲，老王身邊的不少朋友之前都在武清買了房子，輕輕松松的都賺了近百萬。

老王當時也眼熱，不過手頭的閑錢不多，“那時候武清的房子根本搶不著，一個房票都一二十萬，后來還是一個親戚給我介紹了A小區(qū)的房子。當時武清城區(qū)的房子都漲到2萬/平了。這邊新盤剛開8500元/平，銷售跟我說這是價值洼地，穩(wěn)賺不賠。想著壓力也不大，也就入手了。”

沒想到，很快就開始了新一輪的樓市大調(diào)控，本來熱火朝天的武清樓市，也開始逐漸降溫。

“最近家里孩子要換房子缺錢，我只能虧本把這里賣了。本來想賺一筆，沒想到虧了十幾萬！”老王跟葉子簽約的時候也是一臉苦笑。

像老王這樣的人不在少數(shù)，這兩年市場降溫趨勢明顯，像是大良這樣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這兩年的確是跌了不少。比起武清城區(qū)，這里沒有成熟的配套和規(guī)劃，也沒有真正像樣的學校，根本不抗跌。

中介快手直播賣房

看好未來市場

小吳2018年底開始干中介，“最火的日子咱們沒趕上，2018年的時候已經(jīng)開始降溫了?！?/p>

今年受疫情的影響，武清的樓市也受到了影響，中介們的生意也不咋好做，小吳也開始在快手上直播賣房。疫情期間市場很冷，更多的時候就是跟看直播的朋友們閑聊，“好多人都問我這個小區(qū)咋樣，武清的房子咋樣，未來趨勢如何……我能說啥，當然都是好唄，各種夸。不夸就更沒人買了不是嗎？”。

小吳說，“前段時間確實走了不少人，確實不太好干，但是也沒有慘到吃不上飯的地步?！?/p>

不過疫情過后，武清的成交也開始出現(xiàn)回暖。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至4月，武清區(qū)商品住宅總計成交3417套，總成交面積37.3萬平，受疫情影響，2月成交觸底，隨后3、4月武清成交量開始反彈，4月達到1327套，雖然不及去年每月均值，但已經(jīng)超過2017年和2018年月均成交指。

據(jù)小吳透露，他所在的項目5月份成交接近70套，相比前兩個月，這是非常不錯的業(yè)績，而且當中還有幾套是總價超過400萬左右的別墅。

小吳稱，現(xiàn)在武清新房比二手房更熱一些，一些新房的開盤價格其實是在微漲的，看房的人還是不少的。對未來的趨勢還是比較看好的。

02 誰在買武清的房子？

雖然經(jīng)歷了樓市的最強調(diào)控其，但是武清市場的價格相對來說還算平穩(wěn)，沒有特別明顯的波動，均價一直維持在1.4萬-1.6萬之間。雖然略有下調(diào)，但是相對于燕郊這種直接腰斬的地區(qū)來講，堪稱堅挺。

燕郊的房價最高時達到了4萬多每平米，經(jīng)過不到三年的時間，目前房價已經(jīng)腰斬，有些樓盤房價已經(jīng)不到2萬每平米了。

之所以如此，重要的一個原因就是，武清在環(huán)京各個區(qū)域中，戶籍門檻較低。雖然武清仍然執(zhí)行嚴格的限購政策，但辦理天津戶籍相對容易。據(jù)小丁介紹，本科辦理天津戶口，費用大約1萬元到1.2萬元，戶口大約一個月之內(nèi)就能審批下來，對那些想買房的外地人來說，武清限購并不是難以突破的門檻。

正是基于比較穩(wěn)健的購房需求，疫情過后，武清樓市迅速得以復蘇，市場活躍度明顯提升。

目前，武清本地把市場主要分為三個區(qū)塊：

1、南湖區(qū)塊：位于武清的南都，南湖板塊的新房均價在武清區(qū)內(nèi)也算低位，以在售的樓盤價格為參考，基本都在1.3-1.4萬/平左右，受到限價政策影響，預計該樓盤開盤價格也在此區(qū)間范圍內(nèi)?，F(xiàn)在的開發(fā)商都是大牌，保利，萬科，恒大，花樣年，首城，碧桂園。

2、新一中區(qū)塊：緊挨著楊村一中（天津市重點高中），整體戰(zhàn)略規(guī)劃上屬于武清新城了。位于武清發(fā)展軸西側(cè)，也將成為未來核心居住板塊。是武清現(xiàn)在最黃金的區(qū)塊，均價基本維持在1.7萬以上。

3、黃莊區(qū)塊：自然環(huán)境良好、距離高鐵和城區(qū)近、規(guī)劃配套齊全是該區(qū)域的最大優(yōu)勢。

除了上述三個區(qū)塊，還有一些想多偏遠的非核心區(qū)。據(jù)當?shù)氐闹薪榻榻B，武清雖然整體均價在1.4萬-1.6萬元/平，但是不同區(qū)塊的價格差別很大，低至9000元/平，高的能達到2萬多一平米。如果想入手，需要更加仔細的研究。

據(jù)小白菜的了解，現(xiàn)在在武清買房的客群基本都是真正的剛需群體：

1.本地的剛需人群，及改善型住房群體。但是目前核心城區(qū)的房價相對超出了本地的消費能力，這個部分的需求群體相對較弱；

2.外地落戶需求，尤其是在北京打拼的外地客群，主要看中這里的教育資源。購買力和購買欲望都更強。

尤其是前段時間，“通武廊”鐵路建設(shè)獲批，該消息讓武清樓市又喜提一波關(guān)注度。開發(fā)商想借此機會進行促銷，甚至有開發(fā)商表示很多項目都已經(jīng)準備調(diào)價，銷售顧問則忙著約客戶到訪。

據(jù)了解，“通武廊”鐵路時速將達到160公里。向北依次經(jīng)過河北省廊坊，北京市大興、采育、亦莊，最后到達通州和北京市區(qū)相接。這條鐵路建成后，20分鐘就可到北京亦莊東，30分鐘到北京通州。同時，該條鐵路向南則通過北辰區(qū)的科技園和我市地鐵5號線相連。這條鐵路建成后將大大緩解武清城際站壓力，促使“通武廊”三地人流、物流更加快速。

不少像小吳一樣的中介們都相信，接下來武清還會有一波小高潮。當前武清的房價處于低點，2019年以來武清區(qū)房價一路上漲，一度達到16000元/平，年后受疫情影響，市場價格呈下跌趨勢，4、5月份武清區(qū)平均成交價為13000元-14000元/平，處于近一年來較低水平，相對來說是個出手的好時機。

但是小白菜看來，武清未來大漲大跌的可能還是很低，這個還是會緊跟全國樓市調(diào)控的主基調(diào)。所以小白菜認為，武清還是“剛需的糖、投資的坑”。想在這里賺錢，恐怕不是很簡單。