一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。（一般有房有車的人，才交財(cái)產(chǎn)稅）

2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。（1.農(nóng)村，2.非營業(yè)）

3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的計(jì)稅依據(jù)。（作為財(cái)產(chǎn)收益兩種方式）

三、征稅范圍、納稅人和稅率：

【1】什么是房產(chǎn)？

房產(chǎn)的定義:房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。（教材上這些記住）

【2】商品房是否獲得持有環(huán)節(jié)的收益？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（相當(dāng)于倉庫里的庫存商品），在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。（四大區(qū)征稅）與城鎮(zhèn)土地使用稅一樣的征稅范圍。

（二）房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。（受益人）其中：

1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

【解釋】房屋出典區(qū)別于房屋出租行為，二者納稅人不同。

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（如企業(yè)無租使用政府機(jī)構(gòu)辦公樓用于辦公）

三、房產(chǎn)稅的稅率

（一）從價(jià)計(jì)稅：1.2%

（二）從租計(jì)稅：12%

1.個(gè)人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

四、減免稅優(yōu)惠

（一）減免稅基本規(guī)定（結(jié)合計(jì)算題目）

（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)

但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

（2）國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

（4）個(gè)人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)

（二）減免稅特殊規(guī)定

1.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免稅。

2.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

3.自2004年8月1日起，對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。

4.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂等臨時(shí)性房屋在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

5.自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

6.按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

7.對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

8.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用或者出租、出借的商品房應(yīng)該征稅。

9.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按照各自使用的部分劃分，分別征收或者免征房產(chǎn)稅。

10.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)暫免征收房產(chǎn)稅。

11.對(duì)于郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅。

12.行使國家行政管理職能的中國總行（含國家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)的自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

13.對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。

14.由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)，自2014年1月1日至2018年12月31日止，自轉(zhuǎn)制注冊(cè)之日（工商登記注冊(cè)之日）起對(duì)其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

15.自2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)飲水工程運(yùn)營管理單位自用的生產(chǎn)、辦公用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

16.自2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)同時(shí)經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

【解釋】房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象——經(jīng)營性房屋。（上海重慶試點(diǎn)除外，教材未列舉）

房屋持有期間，獲得收益的兩個(gè)途徑：

1.對(duì)經(jīng)營性自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計(jì)稅依據(jù)。

（一）計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

1.對(duì)經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計(jì)稅依據(jù)。

對(duì)經(jīng)營自用的房屋的計(jì)稅依據(jù)：

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：

（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。

（4）更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

（6）免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；（區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定）

例：1.原合同：簽10年，每年租金9萬元。

2.新合同：簽10年，第一年免租，剩余每年租金10萬元。

【案例】一公司有房產(chǎn)一棟，其原值為1000萬元，2017年7月1日對(duì)外出租，租期為10年，月不含增值稅租金10萬元，同時(shí)合同約定2017年7月1日至12月31日為免租期。該公司所在省規(guī)定房產(chǎn)稅按原值減除30%后的余值計(jì)算繳納。

【解析】免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。2017年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（萬元）。

（7）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

3.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)區(qū)別對(duì)待。

對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

4.融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)——計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。

（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算

獨(dú)立地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

五、征收管理

一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

房產(chǎn)用途變化

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營

從生產(chǎn)經(jīng)營之月起

2.自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營

從建成之日的次月起

3.委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋

從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起

特例：對(duì)于驗(yàn)收前已經(jīng)出租出借或已使用的新建房屋，應(yīng)當(dāng)在出租出借或已使用當(dāng)月起計(jì)算房產(chǎn)稅

4.購置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

5.購置存量房

自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更、登記手續(xù)，登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起

6.出租、出借房產(chǎn)

交付出租、出借房產(chǎn)之次月起

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造商品房

自房屋使用或交付之次月起

（二）納稅期限及納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對(duì)房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。