買房后樓盤停工爛尾兩年多，業主徐振華一紙訴狀，將福建泉州市洛江區住建局告上法庭。

徐振華認為，數億元本該專款專用的預售資金，原本足可保證房屋建好并按期交付，而作為主管部門的洛江區住建局，沒有按照規定對預售資金進行監管，導致開發商逃避監管直接從銀行提款，樓盤工程卻爛尾停工。

庭審中，洛江區住建局答辯稱，目前尚未有法律法規規定房地產主管部門該如何進行預售款監管，管理辦法只做了原則性規定，沒有規定實施細則，不具備可操作性。

2016年12月20日，泉州市豐澤區法院對該案作出判決，確認洛江區住建局不履行開發商預售款監管法定職責的行為違法。

此外，徐振華告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），業主們還向泉州市銀監局遞交了舉報信，認為監管預售款賬戶的銀行有涉嫌協助挪用預售款的行為，11月17日，他們接到了泉州市銀監局受理該舉報的通知書。

宏益國際城·江山麗園。

開發商收數億預售金后樓盤爛尾

位于泉州市洛江區的宏益國際城·江山麗園房地產項目，由泉州宏益房地產開發有限公司（下稱宏益地產）開發。

2012年11月，徐振華購買了該項目4號樓120平方米的商品房，合同承諾交房時間為2014年5月1日。令他沒有想到的是，一年后，項目停工了。

眼見項目停工爛尾，業主們開始一次次找到開發商理論，得到的卻是一次又一次延期交房通知。今年4月份，宏益地產負責人洪濤還給業主發了一份承諾書，稱由于資金問題無法按時動工，承諾7000萬資金到位后在4月底如期開工，但這一承諾仍沒有兌現。

“工程建設資金只要7000萬，而我們交的預售資金至少也有3個億，資金怎么會不足呢？”徐振華不解。而在相關案件材料中，泉州市住建局確認，預售款有大概3億多元。

按照《房地產管理法》等的相關規定，商品房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構監管，確保預售資金用于工程建設。

徐振華查詢到，該項目預售的601套房屋，有598套房屋屬于一期，購房人在該項目一期已經封頂、外墻已經落架的情況下繳納首付款和辦理按揭。“正常情況下，從項目封頂到竣工驗收，所需投入不會太大，沒有人想到該項目會爛尾。”徐振華說。

2016年7月29日，徐振華向泉州市豐澤區法院提起行政訴訟，請求判決洛江區住建局在宏益國際城·江山麗園房地產項目預售款監管違法。

徐振華認為，作為主管部門的住建局沒有按照規定履行對上述項目預售資金進行監管的職責，對該項目變成爛尾工程負有責任。

住建局辯稱監管沒有實施細則

在庭審時，洛江區住建局承認，確實和銀行、宏益地產三方簽訂了《泉州市商品房預售款專用賬戶監管協議書》，并開立預售資金專用賬戶。宏益地產在簽訂協議后，未向洛江區住建局申請撥付預售資金，而是直接向建設銀行泉州分行申請撥付。

住建局辯稱，發現上述情況后，3次對宏益地產進行約談，責令其整改，已經做到權限所允許范圍的所有工作。

對于預售款的監管，住建局在答辯狀中稱，我國目前尚未制定法律法規規定房地產行政主管部門該如何進行商品預售資金監管，立法空白導致無法可依。

《房地產管理法》規定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”洛江區住建局認為，除這條法規之外，沒有其他法律法規有規定房地產主管部門該如何進行商品房預售資金監管。

《城市商品房預售管理辦法》規定，“開發經營企業進行商品房預售所得款項必須用于有關工程建設。”洛江區住建局認為，管理辦法只對商品房預售資金監管做原則性規定，沒有規定細則，不具可操作性。

洛江區住建局稱，有權制定監管細則的是省級房地產行政管理部門，而福建的監管細則尚未出臺。

法院判住建局不履行職責違法

豐澤區法院審理后認為，泉州市房地產主管部門曾在2010年4月21日、2013年4月18日印發了預售款監管實施意見，均屬規范性文件。

意見中規定，同意使用商品房預售款的，房地產行政主管部門在申請表上出具監管意見，受托銀行憑核準意見辦理商品房預售款撥付手續。

意見還規定，監管部門應當結合房地產市場日常巡查，對商品房預售情況與資金情況、建設工程進度與工程建設資金使用情況進行監督檢查，確保預售資金用于項目建設。預售人出現逃避資金監管，由房地產主管部門責令整改，直至吊銷地產企業資質。

豐澤區法院認為，洛江區住建局未能按照上述實施意見規定和監管協議約定，未按照規定結合市場日常巡查，進行監督檢查。洛江區住建局曾3次約談宏益地產，可以證明其已經知道宏益地產逃避預售資金的監管，即預售款的撥付沒有經過被告審批，而是直接從銀行獲得撥付款項。

豐澤區法院作出判決，確認泉州市洛江區住建局不履行宏益江山麗園一期商品房預售款監管法定職責的行為違法。

按照泉州市住建局預售款監管意見，監管銀行違反預售資金監管的規定，未經審批擅自撥付商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除了承擔相應責任外，三年內停止其作為商品房預售資金監管的協作單位。

徐振華告訴澎湃新聞，為此，業主們還向泉州市銀監局遞交了舉報信，認為監管預售款賬戶的銀行有涉嫌協助挪用預售款的行為，11月17日，他們接到了泉州市銀監局受理該舉報的通知書。

曾從事法律工作的徐振華認為，此次判決對相關業主來說意義重大，證實了樓盤爛尾并不只是市場行為，相關政府部門也存在監管不力，甚至不排除存在瀆職行為，需要承擔相應責任，在事情沒有完全解決之前，業主可以保留追究相關負責人行政責任，甚至刑事責任的權利。

【普法小站】

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

《泉州市商品房預售資金監督管理工作實施意見》（2013）

一、商品房預售資金監管適用于預售環節，不包括現房銷售。商品房預售資金監管實行政府監管、專款專用、使用審核、全程監管原則。預售資金要全部納入監管帳戶實施監管。

二、市、縣（市）房地產行政主管部門負責本轄區范圍內房地產開發項目的商品房預售資金的監督管理工作。

十七、預售人出現逃避資金監管、未按核撥用途使用資金、提供虛假施工進度證明或虛假合同以及其它方式超前超額騙取預售資金等違反預售資金監管行為的，由房地產行政主管部門責令限期整改，直至吊銷房地產企業資質。整改期間，暫停該項目的商品房網簽及相關業務辦理。

十八、監管銀行違反預售資金監管的規定，未經審批擅自撥付商品房預售資金、擅自劃撥歸還貸款、或者不按要求撥付，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應責任外，三年內停止其作為商品房預售資金監管的協作單位。