聯排別墅外墻斑駁。 苗詩雨 攝

實習記者 苗詩雨 華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 上海報道

單價低、不搖號、得房率高，在上海靜安區大寧板塊新開樓盤紛紛沖破10萬/平的天花板時，明園森林都市項目以9萬/平的起始單價脫穎而出。

然而，在種種優勢加持下，明園森林都市的銷售情況卻不盡人意，與周邊10萬/平新推樓盤的熱銷截然不同，自項目2003年拿地至今，仍為在售狀態，伴隨《華夏時報》記者對其進一步了解，其背后的“玄機”逐漸顯現。

單價低于周邊項目

近日，《華夏時報》記者實地走訪了位于靜安區大寧板塊的靜安慕舍項目（又稱明園森林都市疊翠苑、明園森林都市四期），據其置業顧問表示，該項目當前單價約為9萬/平，總價在2600萬左右，由于是開盤后的加推入市，當前購房不需要搖號，在房屋款項支付后便可以立即入住。

事實上，除了現房出售以及價格優勢以外，綜合多家第三方地產網站所公布的數據，其平均得房率約為80%，相較于上海大寧板塊當前75%左右的得房率而言，仍占據上風。

參考其275平4室戶的樣板間情況，戶型設計也十分“巧妙”，其將報建中約12平樓梯間的公攤面積改造成傭人房以及簡易衛生間，在對戶型進行介紹時也將其描述為“確保主人房的獨立性”。

按照售樓中心工作人員的表述，當前項目剩余的可售房源數量不多，除聯排別墅（大寧·攬翠藝墅）及275平的4室戶以外，其余均已售罄。在售僅一棟5號樓，還有一棟在與企業協商團購，暫不對外出售，后期將根據實際情況決定是否加推入市。

不過耐人尋味的是，在調查前一天記者電話咨詢售樓中心時，其表述則為項目在售戶型為260平的3室戶、275平的4室戶、280平的4室戶以及聯排別墅。

據悉，明園森林都市項目周邊單價約12萬/平的大寧金茂府已售罄，9.2萬/平單價相似的仁恒·靜安世紀項目也已售罄，而該項目最近一次開盤時間為2019年2月26日，截至目前近兩年時間，此項目仍為在售狀態。

當記者詢問當前單價為何低于周邊均價時，置業顧問也并未對此作正面回應，只是有意無意的向記者強調，項目可能隨時會暫停銷售進行調價，9萬/平的單價較周邊過低，領導層有意向將價格進一步上調。

與此同時，《華夏時報》記者在實地調查中還發現，其住宅四期底商并未完全入住，聯排別墅園內也罕有住戶，別墅建筑外立面也由于長時間的風吹雨打，已出現不同程度的外墻斑駁，而按照安居客公示的數據信息，該別墅當前均價僅為7.2萬/平上下。

明園森林都市四期底商。 苗詩雨 攝

別墅西側外立面嚴重斑駁。 苗詩雨 攝

雖然對于單價偏低的原因仍不得而知，但隨后在記者的深入調查中，明園森林都市低價背后的因素逐漸浮出水面。

森林都市“來之不易”

細數明園森林都市的發展歷程，從拿地到入市可謂是“來之不易”。

據公開資料顯示，明園森林都市項目拿地時間為2003年，該地塊的前身為上海電氣集團下屬的上海造紙機械總廠用地。2001年2月，上海造紙機械總廠因負債4億余元人民幣，宣告破產，該地塊通過法院的拍賣程序進入市場，后成為當前“明園森林都市”的項目用地。

據閘北區房地局2003年的歷史資料顯示，該項目占地近20萬平方米，商住容積率為2.21，中標價3.04億元，按照土地總價推算，明園森林都市的樓面地價僅為700元/平方米。并且，該土地拍賣時性質為工業用地，若建設住宅還需要提交相應的土地性質變更申請。

隨后2006年底，明園集團持股49%的凌菲菲（明園集團董事長李松堅妻子）曾向媒體表述，稱項目地塊2001年通過法院破產拍賣所得，至2003年，其用地性質已由工業用地轉變為商業用地性質。

但《華夏時報》記者在調查中發現，明園森林都市雖然已將用地性質轉變為商業用地，但與一般的商住用地不同的是，其用地年限并未按商業40年、住宅70年分別劃分，多家第三方地產網站所公布的數據均顯示該項目地塊的使用年限為70年，并無分開界定。

然而，即便是明園森林都市的地塊變更看上去合規合理，明園集團后續的一系列舉動也十分耐人尋味。

2001年2月在獲得原上海造紙機械總廠的用地之后，明園集團董事長李松堅趁熱打鐵，于2001年5月24日成立了上海東北明園實業發展有限公司，透過股權穿透圖發現，除李松堅及凌菲菲分別持有54.8%和30.2%股權以外，一家名為上海電氣集團恒聯企業發展有限公司也持有其15%的股權。（數據來源：愛企查）

其中，上海電氣集團恒聯企業發展有限公司成立于2000年，主要經營范圍為房地產業，據工商資料顯示，該企業在參股上海東北明園實業發展有限公司之時，屬于上海電氣（集團）總公司下設的全資企業。

隨后，2004年2月，李松堅斥資9200萬元注冊成立汕頭明光投資有限公司，對上海電氣集團進行總額超4億元的投資，占上海電氣集團股權的4.44%。（數據來源：愛企查）

2006年8月，明園森林都市項目一期成交了一筆三幢樓的大單，總金額達3.98億元，而付款方正是上海電氣集團旗下的上海電氣資產管理公司。

至此，從拿地到項目開售，明園集團都與頻頻現身該項目的上海電氣集團建立了“深遠”的聯系。

“藝術地產”難言之痛

但出人意料的是，對于來之不易的明園森林都市項目，市場卻并不買賬，不僅拿地至今18年仍未售罄，期間也頻頻被纏身，董事長李松堅更是難辭其咎。

2013年12月，新華網報道稱明園森林都市三期除了延期交房近三個月以外，疑似因建造時趕工期導致房屋質量低劣。樓棟外墻及房屋內墻在開發商修補后，仍然出現大面積漏水的現象。此外，一期滴翠苑也存在嚴重的建筑質量問題，滲漏嚴重，交房時間延誤達兩年。

2016年6月，再有住戶向媒體反饋，稱明園森林都市三期電梯時常發生驟降事件。據悉，該項目三期共有4棟樓，每棟樓配備3部電梯，而兩個月時間內12部電梯報修次數達85次。

2020年9月，上海市靜安區委 、區人民政府于網上信訪受理平臺公布一則長信件，主要內容為舉報上海東北明園實業發展有限公司靜安慕舍（明園森林都市）項目四期銷售違法違規、公司法人及高管收取茶水費。據上海市靜安區住房保障和房屋管理局的回復顯示，在多方核查下，確認項目部分房源存在企業通過自身銷售人員進行重復網簽的行為。

具體內容顯示，針對企業利用銷售人員反復進行定金合同虛假網簽備案的違規行為，已命其清退并公開對外銷售，對于不能按時辦理登記備案的房源將再次暫停網簽。此外，由于違規房源數量較多，情節較為嚴重，日前已向主管部門報備，采取降低企業開發資質（從二級資質降低為三級資質）的措施對其進行處罰，并扣留了企業的。

至今，近五個月的時間，上述情況進展如何呢？對此，《華夏時報》記者通過郵箱形式將相關問題發送至明園集團郵箱，但截至發稿之時，暫未得到對方的回應。

而事實上，早在明園森林都市深陷輿論壓力之前，明園集團董事長李松堅已然經歷了人生漫長的低谷期。

2007年1月10日，上海市政協網站發布公告稱，“市政協十屆三十次常委會議，根據政協章程，撤銷李松堅政協第十屆上海市委員會委員資格”。

隨后，據新華社上海2007年1月12日電，上海電氣集團股份有限公司非執行董事李松堅因“涉嫌挪用公款犯罪已被檢察機關逮捕”。李松堅成繼王成明、韓國璋、張榮坤、徐偉之后，“上海電氣”在2006年7月上海社保基金案案發以來落馬的又一高管。

按照此前公示的上海社保基金案的判決情況顯示，2007年9月23日，李松堅被長春中院認定于2004年挪用上海電氣（集團）總公司旗下上海電氣人力資源有限公司5000萬元，以及行賄70萬元，判處有期徒刑一年半。

事實上，盡管當前李松堅已回歸明園集團繼續發展其地產業務，但其“藝術地產”之路卻是有苦說不出。

至于被稱之為藝術地產的原因，通過查閱相關公開資料，或許一部分原因來自凌菲菲，另一部分原因來自明園集團的前身。明園集團副總裁凌菲菲曾向媒體表示，其一直在追求藝術與事業的完美契合，并且在上海風起云涌的房地產業找到了兩者的契合。此外，藝術也是明園集團的“基因”，據悉，該集團的前身是成立于1985年的廣東市澄海明園工藝美術廠。

在明園集團的官方網站也能查詢到如下介紹：如果說明園世紀城與明園小安橋兩個小區是明園在項目開發過程中，對“藝術地產”的探索和嘗試，那么，正在建設的明園·森林都市則是明園對“藝術地產”的淋漓盡致的體現。

從明園集團官網展示的房產項目來看，除了明園森林都市系列以外，剩余僅5個項目。分別為明園世紀城、明園小安橋、明園·九龍灣一期、二期以及明園·汕頭國際科創金融城，無一例外的是，其開工時間大多集中在2013年至2017年間。換言之，當前明園集團地產業務的主營收入，主要依靠對已建成項目的追加入市。

未來，明園集團是否會在地產業務上有所動作仍然是一個問號，但至少有一點可以肯定，明園集團至今長跑18年的明園森林都市項目，亟待市場為其按下收官鍵。