1991年3月，上海市人民政府制定《上海市住房制度改革實(shí)施方案》，確立了“逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化和自住其力，改變低租金、無(wú)償分配住房的制度”的原則。同年4月，上海市人民政府頒發(fā)了《上海市住房制度改革實(shí)施方案》14個(gè)實(shí)施細(xì)則。5月1日起，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》在全市開(kāi)始分步實(shí)施。

1994年5月18日，上海市人民政府批轉(zhuǎn)了市房改辦、市房管局制定的 《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》 〔滬府發(fā)（1994）19號(hào)文〕。同年6月15日，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局印發(fā)了《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》〔滬房改辦發(fā)（1994）第34號(hào)〕，此后，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局還頒發(fā)了相關(guān)問(wèn)題的系列解答意見(jiàn)等文件。這就是我們通常講的公房出售的“94方案”，它標(biāo)志著本市的住房制度商品化改革進(jìn)入全面實(shí)施階段。

判斷售后公房是否按九四方案的主要證據(jù)包括：

1. 購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容。

2. 購(gòu)房?jī)r(jià)格（94方案出售成本價(jià)為902元/平方米）

3. 購(gòu)房時(shí)間

4. 購(gòu)房的內(nèi)部協(xié)議及產(chǎn)證登記內(nèi)容。

由于94方案規(guī)定房產(chǎn)證上只能登記一個(gè)購(gòu)房人的名字，因此引起了不少家庭糾紛。故95方案對(duì)此予以了糾正，出臺(tái)了《關(guān)于一九九五年出售公有職工住房的方案》，允許產(chǎn)權(quán)人登記為多人。95方案出售成本價(jià)為1060元/平方米。

1996年，上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》的通知.第九條規(guī)定，按”九四”方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有，即允許同住成年人在訴訟時(shí)效內(nèi)通過(guò)確權(quán)的方式將名字加到產(chǎn)證上去。96方案出售成本價(jià)為1198元/平方米。

一、上海市從九四年開(kāi)始房改，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》是九五年生效的。當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)證上只能寫(xiě)一個(gè)人的名字，由家庭人員協(xié)商將某位成員的名字寫(xiě)在房地產(chǎn)權(quán)證上。

二、由于關(guān)于售后公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類(lèi)案件的若干意見(jiàn)。其中明確凡是按照九四方案（通常說(shuō)按照第一次房改方案）購(gòu)買(mǎi)的公房，雖然房地產(chǎn)權(quán)證上只寫(xiě)了一個(gè)人的名字，但是只要其他的家庭成員在當(dāng)時(shí)也具備購(gòu)房資格的，如果主張房屋共有的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

因此如果是按照94方案購(gòu)買(mǎi)房屋的話(huà)，無(wú)論產(chǎn)權(quán)證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房?jī)?nèi)有戶(hù)口的人）都是共同產(chǎn)權(quán)人。若是按照95、96方案的，那同住人在當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)該公房時(shí)應(yīng)有內(nèi)部協(xié)議，內(nèi)部協(xié)議應(yīng)當(dāng)寫(xiě)清將來(lái)產(chǎn)權(quán)的歸屬，否則就不能出資購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)上海高院對(duì)審理公有住房出售后糾紛的處理意見(jiàn)規(guī)定：“按94方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。對(duì)該處公房無(wú)購(gòu)房資格而與有購(gòu)房資格人協(xié)議出資購(gòu)房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。”

1、1999年，上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《幾類(lèi)民事案件的處理意見(jiàn)》的通知，規(guī)定：

關(guān)于94方案購(gòu)房后產(chǎn)權(quán)糾紛的訴訟時(shí)效的起算時(shí)間。鑒于94方案本身存在嚴(yán)重缺陷，造成了購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、職級(jí)人、原同住人、具有購(gòu)房資格的出資人等未作為共有人登記在房屋所有權(quán)證書(shū)上，雖然以后的95方案對(duì)這一缺陷作了更正，但是94方案遺留的糾紛和矛盾沒(méi)有解決，上述人的利益沒(méi)有得到保護(hù)。有些家庭中的權(quán)利人向法院提出主張房屋產(chǎn)權(quán)，有些家庭至今相安無(wú)事，權(quán)利人尚不知道自己不享有共有人的權(quán)利，由于這些人自身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，為了保護(hù)他們的合法權(quán)利，我們考慮訴訟時(shí)效從發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)起算，有利于矛盾真正解決。

2、2007年，上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)，第三條：按94方案購(gòu)買(mǎi)公有住房，登記權(quán)利人死亡的，具備可以主張產(chǎn)權(quán)共有條件的人，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道其死亡之日起2年內(nèi)提出。

3、上海高院：關(guān)于房地產(chǎn)審判若干問(wèn)題的意見(jiàn) 民一庭調(diào)研與參考[2016]15號(hào)第三條：按94方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人并長(zhǎng)達(dá)二十年之久，現(xiàn)在有購(gòu)房資格的人要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)共有，人民法院是否可以主動(dòng)適用二十年期限的規(guī)定，駁回當(dāng)事人確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的主張？

答復(fù)，傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：可以主動(dòng)適用。

《民法通則》第137條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，但從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。

該二十年的期限應(yīng)當(dāng)是權(quán)利保護(hù)的最長(zhǎng)期限，且94公房出售方案，屬于特定時(shí)期特定房改政策，房管部門(mén)在此后已經(jīng)有所調(diào)整，相應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記限制已消除。目前，當(dāng)年適用94方案購(gòu)房的，從房屋登記至產(chǎn)權(quán)登記人名下之日已超二十年，原房屋的人員往往發(fā)生了較大變化，法院主動(dòng)適用二十年的期限規(guī)定，有利于徹底解決該歷史遺留問(wèn)題。

1. 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題

《物權(quán)法》和《民法總則》出臺(tái)以后，明確針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確權(quán)不適用訴訟時(shí)效。故有人認(rèn)為，針對(duì)94方案房改房的確權(quán)適用訴訟時(shí)效于法相悖。

2. 關(guān)于法院主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題

按照法律規(guī)定，當(dāng)事人未提出訴訟時(shí)效抗辯的，法院不得主動(dòng)適用。上海高院的上述指導(dǎo)意見(jiàn)同樣于法相悖。

3. 關(guān)于94方案房改房的繼承權(quán)問(wèn)題

根據(jù)上海高院的上述規(guī)定，若共有產(chǎn)權(quán)人在生前未主張析產(chǎn)，其繼承人在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)未主張利益，則產(chǎn)權(quán)歸登記人。這與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確權(quán)不適用訴訟時(shí)效的法律規(guī)定同樣是相悖的。

鑒于上海高院已有明確規(guī)定，雖然存有爭(zhēng)議，但法院以此為憑，故當(dāng)事人在訴請(qǐng)中應(yīng)規(guī)避上述對(duì)己不利的規(guī)定，在請(qǐng)求權(quán)的提出上應(yīng)謹(jǐn)慎斟酌。