本文作者：鐵頭321

1 前言 房子屬性

房子歷來(lái)是中國(guó)人的頭等大事，被稱(chēng)為歸宿，家的地方。無(wú)論外面的風(fēng)雨再大，顛沛流離，回到家總能給你溫暖和安慰。

我們父母這一輩甚至更早一輩爺爺奶奶，是沒(méi)有商品房概念的。福利分房，單位集資共建房，還有農(nóng)村祖祖輩輩的宅基，是以前很多人的真實(shí)寫(xiě)照。但是福利房和單位房也有很多弊端，你需要符合條件才能入選。隨著城鎮(zhèn)化大方向的發(fā)展，大量人口融入城市，房子是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用的。

改革開(kāi)放后，鄧爺爺才提出了住宅建設(shè)商品化的概念，為我國(guó)后來(lái)的城鎮(zhèn)化住房制度改革指明了方向。從此，中國(guó)才有了真正意義上的商品房。

2 我國(guó)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)

房子歸屬到商品屬性后，就會(huì)隨著市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)供需關(guān)系等因素價(jià)格上下波動(dòng)。但是房子又和普通商品有很大的區(qū)別。這里面摻雜的因素較為復(fù)雜。

總的來(lái)說(shuō)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立了較為健全的監(jiān)督管理體制。房地產(chǎn)也成為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要手段。特別是引進(jìn)香港的“炒樓花”經(jīng)驗(yàn)開(kāi)啟預(yù)售制，房地產(chǎn)市場(chǎng)搭乘人口紅利和城鎮(zhèn)化的東風(fēng)迎來(lái)了建國(guó)以來(lái)最大的一波發(fā)展。

到如今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)甚至綁架了不少當(dāng)?shù)卣腉DP貢獻(xiàn)。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)好幾波央媽放水之后也是水漲船高。在低位上車(chē)的百姓也吃到了一波實(shí)實(shí)在在的紅利。

隨著調(diào)控和信貸收緊，政府限購(gòu)限價(jià)，很多小房企資金鏈斷裂，最終形成如今幾大超級(jí)房開(kāi)三國(guó)鼎立的局面。

甚至現(xiàn)在有口風(fēng)要取消預(yù)售政策，實(shí)行現(xiàn)房現(xiàn)賣(mài)。看來(lái)頂層領(lǐng)導(dǎo)也看到了房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)的弊端。實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，全民炒房，再加上六個(gè)錢(qián)包掏空了三代人的積蓄。居民消費(fèi)也陷入困境。

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)被房地產(chǎn)綁架是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。不過(guò)我們要相信頂層智慧團(tuán)會(huì)最終帶我們走出來(lái)一條路子來(lái)。

3 三套房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)

上面念念叨叨說(shuō)了那么多房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容。其實(shí)無(wú)論國(guó)內(nèi)大環(huán)境如何，作為底層百姓更關(guān)注的是自己的生活。如何買(mǎi)房，需要注意什么。希望自己這幾次買(mǎi)房的小小經(jīng)驗(yàn)?zāi)軒偷酱蠹摇ｊP(guān)于三套房的裝修可移步本人另外一篇原創(chuàng)文章。

硬裝＋軟裝，25萬(wàn)裝3套的農(nóng)民工裝修之路 篇一：#原創(chuàng)新人#123平自住房裝修記

第一套

畢業(yè)工作4年，從國(guó)外常駐回來(lái)，剛好手上有點(diǎn)小錢(qián)，對(duì)于外地人大學(xué)畢業(yè)來(lái)到一個(gè)陌生的城市，要扎根，房子是剛需，沒(méi)啥好糾結(jié)的，買(mǎi)。

當(dāng)時(shí)還單身，考慮的因素買(mǎi)房第一是方便上下班，離單位近。第二個(gè)是價(jià)格便宜點(diǎn)自己負(fù)擔(dān)得起。

符合要求的有三個(gè)盤(pán)，一個(gè)恒大，一個(gè)利海米蘭，一個(gè)大川。恒大名氣最大，可惜當(dāng)時(shí)去看二期房源剩下的戶(hù)型樓層都不是很好。三期還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，最終pass。

大川樓盤(pán)在上班經(jīng)過(guò)的一個(gè)主干道上，地理位置不錯(cuò)，緊挨著兩個(gè)區(qū)的中間位置，出行很方便。因?yàn)榻环恳?年后，心里感覺(jué)沒(méi)底，也pass掉了。

最后只剩下一個(gè)利海米蘭三期在售。同事有買(mǎi)到一期的已經(jīng)入住，咨詢(xún)了一下整體還可以，一年后交房。挨著區(qū)政府也近。沒(méi)有特別明顯的短板。

當(dāng)時(shí)是13年底，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)正經(jīng)歷一個(gè)寒冬低迷期。所以有很多促銷(xiāo)活動(dòng)。

最終在利海米蘭買(mǎi)了一個(gè)小戶(hù)型3室87平帶精裝。買(mǎi)的時(shí)候銷(xiāo)售還特意帶我去看了一下，已經(jīng)動(dòng)工在挖地基了。各種優(yōu)惠打折完，首付30%加上維修基金和一些別的雜費(fèi)一共付了接近13w(均價(jià)在4300左右一個(gè)平方)。

人生中第一次買(mǎi)房的大事就這么定了下來(lái)。沒(méi)有過(guò)多的驚喜和悲傷，平平淡淡。插播一下當(dāng)時(shí)一個(gè)事情。買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候我單位的領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)時(shí)是持反對(duì)意見(jiàn)的，他建議我買(mǎi)隔壁區(qū)(本市的核心區(qū))的房源，最后被我以離單位偏遠(yuǎn)和價(jià)格高拒絕了(主要還是沒(méi)錢(qián)貪便宜)。

事情出現(xiàn)變故被我發(fā)現(xiàn)的時(shí)候在14年6月。本來(lái)按照合同三期14年底12月交房。但是二期的部分業(yè)主已經(jīng)超過(guò)了交房時(shí)間還沒(méi)有音訊。警惕的我此時(shí)才想起來(lái)房子會(huì)不會(huì)爛尾啊。

網(wǎng)上一搜，利海米蘭在13年的時(shí)候全國(guó)的樓盤(pán)就開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的違約延期交房。房開(kāi)資金鏈緊張，拆了東墻補(bǔ)西墻。最后果不其然，房開(kāi)宣告破財(cái)違約，房子成了爛尾樓。(14和15年也是很多小房開(kāi)破產(chǎn)跑路頻發(fā)的兩年)。全國(guó)爛尾樓扎堆，觸目驚心。

最后經(jīng)過(guò)業(yè)主們長(zhǎng)達(dá)兩年的維權(quán)和投訴，其中各種心累和折騰，只有置身其中才能體會(huì)。好在在當(dāng)?shù)貐^(qū)政府的協(xié)調(diào)下，總算收房成功。代價(jià)就是精裝修和違約金都沒(méi)有了，作為補(bǔ)償?shù)氖且粋€(gè)車(chē)位(算賬肯定是虧的，但是由爛尾到能收房也是很大的安慰了)。當(dāng)時(shí)這三個(gè)備選里面除了恒大另外兩個(gè)樓盤(pán)都爛尾了，這是后話(huà)了。

敲黑板:作為剛需首套房，一定要多方考察，多方考察，多方考察。盡可能選擇大房開(kāi)的樓盤(pán)。比如恒大，萬(wàn)科，保利這種。假如我買(mǎi)之前多留個(gè)心眼網(wǎng)上搜一搜，也許就不會(huì)發(fā)生后面那么多事情了。

其次，多聽(tīng)聽(tīng)老同事或者長(zhǎng)輩的建議(最好是買(mǎi)過(guò)兩套以上房子的)，他們的社會(huì)閱歷比我們多的多，考慮的也更加周全。我當(dāng)時(shí)要是聽(tīng)從我領(lǐng)導(dǎo)的建議，買(mǎi)在隔壁區(qū)，現(xiàn)在至少是多翻一倍的收益。

因?yàn)閲?guó)內(nèi)的預(yù)售政策，房開(kāi)只要拿到預(yù)售證就可以開(kāi)賣(mài)。盡可能選擇已經(jīng)完工的樓盤(pán)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最小。

第二套

時(shí)間到了15年底，談了女朋友，準(zhǔn)備結(jié)婚。第一套房子雖然買(mǎi)了但是爛尾也不知道什么時(shí)候能解決。所以再買(mǎi)一套作為婚房再次成了剛需。吸取了第一套的教訓(xùn)，這次目標(biāo):大房開(kāi)，準(zhǔn)現(xiàn)房，帶學(xué)區(qū)，配套完善，上班不遠(yuǎn)。

符合條件的就兩個(gè)樓盤(pán)，而且還挨著。其中一個(gè)剛好有朋友在里面上班，作為一個(gè)港資房開(kāi)在我們市里做的幾個(gè)小區(qū)口碑很好。然后要撤資甩賣(mài)手下的地產(chǎn)，恒大接手。

16年初，恒大接手后第一次推盤(pán)，折扣力度非常大，開(kāi)盤(pán)直接人山人海搖號(hào)選房。因?yàn)榕笥烟崆案嬷€有一小部分小洋房本次一同出售，但是宣傳的時(shí)候只有高層(因?yàn)閮r(jià)格比之前賣(mài)的低，怕前面的業(yè)主鬧事就沒(méi)宣傳)。所以進(jìn)去選房的時(shí)候直接就去找洋房(就是那種6層帶電梯一梯兩戶(hù))。

經(jīng)歷過(guò)買(mǎi)房的朋友對(duì)上圖肯定不會(huì)陌生

最終成交買(mǎi)了一套123平。恒大當(dāng)時(shí)還有首付分期免利息政策。等于首付只交了6萬(wàn)多就把洋房買(mǎi)下來(lái)了。后面的首付分3年每隔半年付一次。而我辦公室另外一個(gè)同事買(mǎi)的早，同一個(gè)小區(qū)類(lèi)似戶(hù)型多花了15萬(wàn)。

所以這次剛需換房真的是趕在了風(fēng)口，在剛好恒大接手基本上是底部的一個(gè)價(jià)格入手上車(chē)。而且升職空間很大。地鐵口在小區(qū)側(cè)門(mén)旁邊(正在修)，永輝超市在400米遠(yuǎn)(已營(yíng)業(yè))，市里最大的醫(yī)院在1.2km內(nèi)(正在修)。電影院在永輝超市樓上(已營(yíng)業(yè))。樓盤(pán)帶一所公立學(xué)校(已開(kāi)學(xué))和2所私立學(xué)校(已開(kāi)學(xué))。

敲黑板:目前這套房子已入住，如果按照當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格算等于翻了3倍(本市后面新開(kāi)盤(pán)的新房已經(jīng)買(mǎi)不到小洋房了，只有別墅和高層)。

在有能力的時(shí)候看好就果斷入手，比如我當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備入手高層100平左右的，考慮到以后家庭小孩老人之類(lèi)的買(mǎi)大點(diǎn)還是咬咬牙能上的，剛好又遇到首付分期，直接買(mǎi)了小洋房。對(duì)于當(dāng)時(shí)的價(jià)位在所在區(qū)算比較高的價(jià)格，但是因?yàn)榕涮缀茫莘e率小，升值也是最快的一套。

當(dāng)天開(kāi)盤(pán)單位還有兩個(gè)同事和我一起去看的，他們也是剛需，卻都猶豫了沒(méi)有下手，直到17年9月才買(mǎi)的房，但是價(jià)格已經(jīng)漲的很?chē)樔肆恕?/p>

所以，真的有時(shí)候風(fēng)口來(lái)了你上車(chē)了就可能會(huì)少奮斗很多年，這是有道理的。

第三套

后面的情節(jié)眾所周知，從16年中旬開(kāi)始，二三四線(xiàn)城市的房子開(kāi)啟了一波瘋牛般的上漲，普遍翻倍。多的翻2到3倍。這波漲勢(shì)一直持續(xù)到17年底18年初。目前上層凍結(jié)成交量和限購(gòu)，暫時(shí)幾個(gè)月房?jī)r(jià)沒(méi)怎么動(dòng)了。

在這樣的大背景下2017年上半年的時(shí)候，朋友所在地產(chǎn)公司剛好手上有幾套房源是最早客戶(hù)認(rèn)籌之后退掉的，就內(nèi)部處理價(jià)給員工了(當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)6折左右)，剛好遇到了這個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)手上的錢(qián)準(zhǔn)備用來(lái)給前面兩套房裝修用的。如果買(mǎi)了這套可能裝修就得推后。

和媳婦一商量，決定先買(mǎi)房。朋友可以幫忙操作，就果斷入手了第三套房。

這在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)小小的，因?yàn)榉孔拥乩砦恢幂^偏，距離市里有10公里左右。周邊配套也沒(méi)起來(lái)。優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格加上內(nèi)部員工價(jià)可以做的很低。而且挨著工業(yè)區(qū)近，出租也會(huì)比較容易。租售比回報(bào)也還算合理(15年左右回本)。就當(dāng)做是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資了。

這套買(mǎi)完之后，也算是買(mǎi)在一個(gè)低洼位置。收房后簡(jiǎn)單裝修一下就出租了。租金比月供少400多。等于除了首付和裝修的錢(qián)每個(gè)月養(yǎng)這套房需要我另外掏400多塊。換來(lái)的就是15年后完全屬于我的一套房子。

4 小結(jié)

目前三套房均已裝修完畢。其中2套出租基本抵月供。另外一套自住，貸款用自己公積金，每個(gè)月再貼幾百塊就夠還貸了。所以整完之后也沒(méi)啥壓力了現(xiàn)在。終于過(guò)上了幸福的“包租公生活”

通過(guò)這幾套房子的購(gòu)買(mǎi)，入過(guò)坑，維過(guò)權(quán)，也踩過(guò)狗屎，也中過(guò)。給大家十條買(mǎi)房的建議(輕拍):

1 作為剛需的第一套房，不要擔(dān)心房?jī)r(jià)漲跌，有機(jī)會(huì)有條件就果斷入手。

2 能買(mǎi)好地段的就不要貪小便宜買(mǎi)差的地段，哪怕是小地段的小戶(hù)型也要好。

3 能用20%的首付就不要付30%，能貸多長(zhǎng)年限就貸多長(zhǎng)年限。因?yàn)槎喑鰜?lái)的那點(diǎn)利息比起多年后的通貨膨脹完全不值一提。用最少的錢(qián)去辦最大的事，這個(gè)杠桿也是國(guó)家政策賦予我們買(mǎi)房最好的一個(gè)工具。

4 剛需早日上車(chē)，只有你上車(chē)了，才能追趕得上持續(xù)不斷上漲的房?jī)r(jià)，以及以后改善型換房也比買(mǎi)房要簡(jiǎn)單輕松很多。

5 作為投資，如果沒(méi)有特別好的潛力，現(xiàn)在是不建議繼續(xù)投資房產(chǎn)。經(jīng)過(guò)了這幾波的上漲，至少短期的三五年會(huì)是一個(gè)整理期。

6 還是作為投資，如果真要買(mǎi)，可以買(mǎi)人口持續(xù)流入的城市的房子，因?yàn)槿丝诔掷m(xù)流入代表了這個(gè)城市未來(lái)的活力，哪怕短時(shí)間低迷，長(zhǎng)的周期里面房?jī)r(jià)肯定是上漲的。而人口持續(xù)流出的城市再便宜的房子也要慎重。(比如經(jīng)常上新聞的鄂爾多斯，北京燕郊通州等，風(fēng)口一過(guò)就是一地雞毛，留下無(wú)數(shù)接盤(pán)俠)

7 買(mǎi)房簽合同的時(shí)候注意一些合同上的細(xì)節(jié)，比如違約金賠付，是萬(wàn)分之一還是萬(wàn)分之三？產(chǎn)權(quán)辦理約定是收房后幾年內(nèi)？這關(guān)系到萬(wàn)一房開(kāi)不能按時(shí)交房時(shí)你的切身利益。

8 收房時(shí)記住找房開(kāi)要相關(guān)證件看一下是否具備交房條件，比如消防驗(yàn)收過(guò)了沒(méi)有？住建局規(guī)劃驗(yàn)收過(guò)沒(méi)有？證件不全可以拒收并且房開(kāi)還得賠你違約金。

9 收房時(shí)三通費(fèi)用國(guó)家已經(jīng)強(qiáng)制取消，不需要單獨(dú)繳納。

10 如果硬要在買(mǎi)房和買(mǎi)股票之間做一個(gè)選擇，還是買(mǎi)房吧。

最好祝福大家都買(mǎi)到稱(chēng)心如意的房子，和家人住的開(kāi)心，和和睦睦