作 者 | 我是北哥

來 源 | 財富指北

五一之前，A股房地產(chǎn)板塊突然迎來了一輪暴漲行情，當(dāng)時北哥就說了，是大家都在賭決策層會對房地產(chǎn)市場放大招。那么五一假期即將過去了，有哪些大招呢？北哥簡單給大家做一個梳理。

1、重磅會議定調(diào)，房地產(chǎn)開啟“化庫存”

4月30日，中央政治局召開會議，其中對于房地產(chǎn)表述如下：

會議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

點(diǎn)評：本次會議對于房地產(chǎn)市場定調(diào)，最重要的就是標(biāo)紅的這句，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這句話看似不起眼，但卻奠定了未來一段時間，房地產(chǎn)整體政策的基調(diào)和方向，那就是“化庫存”。

9年前的2015年底，中國房地產(chǎn)市場也曾開啟過一輪轟轟烈烈的去庫存運(yùn)動，導(dǎo)致房價在后來兩年時間又出現(xiàn)了一輪暴漲行情。那這一次的“化庫存”運(yùn)動，還會出現(xiàn)同樣的效果嗎？

2、自然資源部：控制土地供應(yīng)

就在重磅會議召開的同一天，自然資源部發(fā)布關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知，其中最受關(guān)注的一條是： 各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

點(diǎn)評：本來我以為央行應(yīng)該會先響應(yīng)，畢竟降息降準(zhǔn)的空間還是有的，會議也做了明確表態(tài)，但奈何等到今天也沒有動靜?？雌饋?，自然資源部是目前第一個響應(yīng)“化庫存”口號的部委了。

按照這個政策要求，以后地方政府想要賣地，就要先把房地產(chǎn)庫存降下去。不過我們細(xì)想一下，難道地方政府不想把房子賣出去嗎，奈何沒人買啊。不過自然資源部也沒別的好辦法，他們只能給地方政府一點(diǎn)壓力，讓地方政府自己想辦法去吧。

二、各地政策調(diào)整：雷聲滾滾，未見大招

北京：五環(huán)外可多買一套

4月30日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》。在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許相應(yīng)的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

點(diǎn)評：這就是傳說中北京市放松限購的最終落地版，顯然不及預(yù)期，目前來看影響不會太大。但好消息是，北京的政策出現(xiàn)了明顯的松動，這是一個非常積極的信號。

上海：開啟“以舊換新”

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動，將通過“以舊換新”模式，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

點(diǎn)評：相比北京而言，上海的政策調(diào)整就更雞肋了，嚴(yán)格意義上來說，這只是一個協(xié)會倡議，連政策都算不上，嚴(yán)重不及預(yù)期。但我覺得北京有松動了，上海應(yīng)該在路上，再等等吧。

天津：幾乎全面取消限購

4月30日，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等三部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。通知主要包括完善住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、繼續(xù)鼓勵各區(qū)因區(qū)施策等。

其中明確兩點(diǎn)：1、北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策；2、天津本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

點(diǎn)評：天津的政策還是比較給力的，一方面解除了對120平米以上的限購條件，另一方面，對北京和河北居民敞開購買，這兩條加起來實際上幾乎等同于完全解除限購，只可惜天津的影響力還是太有限了，但天津市政府已經(jīng)很盡力了。

深圳：未否認(rèn)取消限購傳聞

最近有傳聞，深圳“五一”后將取消福田、南山之外區(qū)域住房限購？深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，相關(guān)政策信息以市住房建設(shè)局官方公布為準(zhǔn)。市住房建設(shè)局將結(jié)合房地產(chǎn)市場實際情況，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

點(diǎn)評：從傳聞和表態(tài)來看，深圳的政策調(diào)整應(yīng)該快了，最終的政策可能會跟傳聞有所不同，但力度應(yīng)該會比較大，至少肯定會比上面北京和上海的力度大。我們也等等看吧，應(yīng)該很快。

惠州：發(fā)放1億元樓市消費(fèi)券

4月30日，惠州市6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，從購房消費(fèi)券促銷、公積金優(yōu)惠、鼓勵“以舊換新”，以及取消限售政策和加大金融信貸支持等方面全方位施策紓困市場。

具體內(nèi)容顯示，惠州將針對在2024年5月1日至10月31日期間購買新房且完成網(wǎng)簽備案、契稅繳納手續(xù)的個人發(fā)放電子消費(fèi)券，限前10000套，總價值最高1億元。

點(diǎn)評：從政策層面推出“購房贈送消費(fèi)券”在全國范圍內(nèi)尚屬首次，惠州政府的態(tài)度是值得肯定的，但全國其他地方估計想要模仿也很難，畢竟有錢的地方政府已經(jīng)不多了。

以上是從4月30日到五一假期最后一天，房地產(chǎn)最新政策的一個匯總?？傮w上來看，從現(xiàn)在開始，中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入新一輪的化庫存階段，但目前的政策力度，顯然還不夠。

我相信未來一段時間，中央各部位，各地方政府在貫徹落實“化庫存”政策方向方面，一定還會出臺更多更有力的措施，而且我認(rèn)為時間不會特別久，大概率5月份就會有更多大力度的舉措出臺。 至于這一次的化庫存能否取得2015年那樣的效果，我不太看好。畢竟中國房地產(chǎn)供需關(guān)系跟十年前相比已經(jīng)大不相同，指望全國范圍內(nèi)房價再次暴漲，是不現(xiàn)實的。不過房地產(chǎn)也不應(yīng)該完全死掉，希望更多大力度政策出來之后，房地產(chǎn)市場能夠盡快回歸正軌，達(dá)到新的平衡。否則任由現(xiàn)在房地產(chǎn)自由落地，對誰都不是好事！

買房賣房都別著急，還是等等再看吧。