本文原創作者：柯談

來源：柯談地產觀

大家都知道，我認識的房產中介很多，其實我喜歡買房的朋友更多。但是其中有一位這次的買房經歷讓我嘆為觀止。他不僅搶到了稀缺的豪宅，而且更摸清楚了中介的種種潛規則。他這種獨特的買房方式我也是頭次見證，那就是潛伏進房產中介的隊伍之中，利于職務之便“中飽私囊”。

這次我特別請這位兄臺把他潛伏房產中介的過程和買豪宅的經歷記錄了下來，相信大家一定會受益匪淺！

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2020年的上海樓市像極了2015年下半年，局部地區甚至更加火爆。新房開盤都是千人搖號，認籌率沒到200%的開發商都不好意思和同行打招呼。大批手握千萬現金的大戶在上海輾轉奔波，到處打新、到處搶房。二手房成交量更是節節攀高，11月成交量高達3.2萬套，創了2016年10月以來的4年新高。

很多熱門板塊出現房荒，品質小區，帶學區IP的都已無房可售，房東惜售、跳價重現，上海市場已從5月份之前的買方市場切換到了賣方市場。去年還可以和房東打打心理戰、欲擒故縱、磨磨價格，而今年房東肯與你面談收你定金就要感恩戴德了。

現在我坐在新家的沙發上，看著娃在溫暖的地板上滿地打滾，心里不由一絲慶幸和后怕。因為準確預判2020年上海樓市會有一波上漲行情，所以2019年我果斷賣二買一，買到了一套夢寐以求的品質住宅，并順利過戶、平安入住。入住的這10個月內，我眼睜睜的看著自家房子的房價像坐上了火箭般的直沖云霄。

當然了，買房經歷并非一帆風順，而且這次為了買房，我還舍身取義，潛伏進了中介公司。隔行如隔山，中介內部的潛規則確實讓我耳目一新，收獲頗多。

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在上海，中介控制著幾乎所有的二手房房源，看一個板塊成不成熟就看中介多不多、五顏六色的品牌全不全。

在2015年鏈家瘋狂擴張前，中原就在上海深耕20多年。與鏈家大規模收購開店不同，中原更多的都是老店老人，社區精耕。如果把鏈家比作南下的解放軍，那么上海中原就是盤根錯節的本土軍閥，很多房源鏈家不一定有，但中原一定有。

所以2019年年中我為了買到心儀的房子，中介，以新人小白的身份加入了中原。當時中原正在大規模招人，底薪5000元，（而今年美凱龍愛家底薪7000元，鏈家底薪8000元），上海戶籍交五險一金，外地戶籍交深圳社保。其中包含了大約500-1000元的平臺端口費（安居客、58、搜房，公司補貼一半），所以前3個月內不開單的話拿到手差不多3000多。

我直接找到離目標小區最近的一家中原門店的店長，面試通過后，去公司總部簽勞動合同，拍照，領一條領帶，沒有專門的洗腦培訓，不像鏈家，哈哈。3個月后如果不開單底薪就會降到2000多，七扣八扣，基本就沒什么了，6個月不開單就會被淘汰。

正式合同工有底薪，交金，但提傭比例低，二手房買賣一般只有百分之十幾，租賃更低，一手代銷高一點。2019年我期間中原進行了一次大改革，采用合伙人模式，把很多經紀人從合同工轉成合伙人，無底薪，高傭金，傭金提成最高可以到70%，極大的刺激了經紀人的積極性。這個模式現在很多中小中介都在采用，利好老法師，對新人小白卻很殘酷。

中介這行二八定律很明顯。我所在的店高峰期15個人，而經常開單的就3個人，且基本一直就這3個。大多數人一年開一個買賣單就已經很不容易，一年一單不開也很正常。為了留下來，我主攻其他經紀人看不上的租賃單，并借著拍照和VR的機會多看房，特別是收集我心中目標小區的房源信息。所以我每月多多少少都會有業績和進賬，沒買到房子前可不能被踢出來，哈哈。

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由于我的目標小區品質高，自住率高，拋盤極少。在中介3個月后，有一天我看著房東來我們店里掛牌了一套我中意的大三房。由于房東掛牌價太高，房子被隱藏并內部推薦了2個月后才放到外網APP展示。期間我多次以拍照和帶看的名義看房，仔仔細細把房子看了個清楚。墻體是否有裂縫？是否有漏水點？房子保養的如何？小區物業管理如何？左鄰右舍關系如何？房子整體我是很滿意的，但吹毛求疵找到的這些缺點，都能成為將來價格談判的。

這套房子所在小區是上海新靜安標桿樓盤，品質和口碑都是相當不錯。由于拋盤少，所以只要價格合理，根本不愁賣。這套房子各方面條件都很好，就是因為價格略高，幾個特別有意向的客戶始終都沒有下定決心接手，還在等待房東降價。

我通過職務之便從側面了解到房東賣房是為了做生意，所以對付款方式比較挑剔，這一點正好是我的優勢。當時我自己的兩套房已經賣掉，大部分資金已經到位，這一點在談判時非常重要。

由于掛牌2個多月沒有賣掉，而房東又急著套現做生意，心態開始崩潰，先后降了2次價，從最初的掛牌價1600萬（小區最高價）直接降到了1500萬。房東降價100萬的爆炸性消息我是最先知道的，此時所有意向客戶還都蒙在鼓里。我覺得此時我不能再等了，我必須要截胡，我的終極目標和價值必須在此刻展現，否則一切都是徒勞。

所以，我攤牌了！我告訴店長，這套房子一定幫忙留著，我要定了！直到今天我都忘不了店長和同事們驚訝和崇拜的眼神！

2019年11月，我約房東面談。因為我已經很了解這套房子的優缺點和房東急切要拿錢的心情，臨到最后我還用一些微不足道的缺點又砍下來50萬，最終這套上海大寧標桿雙學區品質次新大三房我以1450萬的價格拿下了。怕房東反悔我當場轉賬付了100萬定金并簽署了居間合同。后面一個月內付首付、簽網簽、銀行貸款、過戶、遷戶口都很順利。由于原房東很講究生活品質，裝修保養的很好，所以2020年春節前我們全家就住進了新房。

現在我入住已經10個月了，經過2020年的暴漲，我們小區已經無房可賣，房價也從我買的10萬漲到了12萬+。最近業主群里大家正在討論下一套必須掛13萬/平以上，低于這個單價的人群主會出面約談。

中介200天，我看到了太多的世態炎涼，看透了這個行業不可告人的潛規則，但更重要的是我如愿低價買到了心儀的房子，而且短短一年房價已經大漲近300萬，這趟太值了！

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接下來，我來談談這次的經驗總結和房產中介的內部潛規則：

一、在上海，大多數房東會親自到門店或電話掛牌，并約好上門拍照和VR的時間。如果是優質稀缺房源，中介門店經理會安排自己人先去看房，第一時間聯系老客戶和關系好的投資客，房源信息根本不會發布出去。所以對于普通購房者來說，想買筍盤是很難的。真的筍盤第一時間就會被內部消化掉。

二、如果價格不夠筍，中介就會把房源錄入APP系統。市場上撬盤已經是公開的秘密，很多小中介專挖大中介的房源。所以只要系統一登錄，這套房子房東的電話馬上就會被人泄露出去，防不勝防。所以大家在各種APP上看到的房源實際上已經是舊房源了，因為已經經過了內部的層層挑選。反而在中介朋友圈里看到的房源會相對比較新。所以真想買房，多加點中介，看看他們的朋友圈，上面的房源比APP上看到的都要新。

三、最了解房東和房子本來面目的只有中介。房東賣房的真實意圖是什么？是等錢用，還是置換，還是真的出國？急不急售，還是掛著摸摸行情？置換的話是不是已經先付了買房的定金？房子有沒有二押，學區有沒有被占用，戶口多不多，家庭關系是不是復雜，是不是有家庭矛盾或糾紛，有沒有死過人？房子質量如何，有沒有漏水？這些信息非常關鍵，但是中介卻不會全部告訴你，他們只會挑選更利于賣掉房子的信息選擇性的通知你。人性就是如此。

四、我總結下來，上海中介共分四個梯隊：

第一梯隊是集團化大公司，正規軍、門店多，部分有自己的APP，如鏈家、中原、太平洋、我愛我家、美凱龍愛家。優點：1、真實房源多，房東掛牌總歸會掛幾家大中介。鑰匙房多，有機會找到獨家房源。2、服務好，主要體現在大品牌中介在各區的交易中心都有自己的交易辦公場所，有專門的簽約室，有專人在交易中心指導幫助完成交易流程和交稅的手續。3、合作銀行給力，放款快。中原的極速寶，最快可以6天拿到產證。4、資金有保障，鏈家、中原都提供第三方資金監管和墊資服務，對置換客戶很有幫助。缺點就一條，中介費貴。鏈家是上家1%下家2%，很嚴格，但上家的1%有談的空間。我在19年賣一套房的時候最后只付了鏈家0.5%，事在人為。至于其他中介公司，上家都是免中介費的，下家的中介費也可以談，比較靈活，但一般不會少于1%。建議初次買房的小白選大中介，相對有保障。

第二梯隊只有一家，易居房友，是加盟易居品牌的加盟店，遍布上海，沒有品牌大中介的資源優勢，但加盟店店主一般都是老法師，收費不高，一般下家1%，居間合同和網簽都是用易居的模版和密鑰，建議有買賣房產經驗的可以選擇，性價比高。

第三梯隊就是小中介。一般只做區域市場，在特定板塊有幾家門店，如六星、中正、欣欣、金管家、Q房網等。這些中介沒什么資源，在夾縫中求生存，靠挖大中介的房源過活，在安居客上發布釣魚房源吸引客戶，中介費便宜，0.5%都能做，能不能順利交易只能自求多福了。

第四梯隊是夫妻老婆店。小區專業戶，專項代辦服務。這種中介一般專營特定小區，有挖到好房源的機會。客戶一般目標明確，房子自己已經看好，就是要找個中介作為中間人談價格和走流程。收費靈活，一般一單收幾萬塊錢，和房屋總價無關。只要上家愿意，對買房人來說還是很實惠的選擇。我一個朋友2018年買的1500萬的房子，只收了5萬代辦費，節約出一臺寶馬。建議有多套買賣經驗的內行選擇，性價比極高。

最后再來說下一個特殊的存在就是大房鴨，手拉手的升級版。大房鴨沒有實體店鋪，沒有專業帶看中介，帶看都是小區里的阿姨媽媽兼職的，帶客戶看一次房50元，剛好買菜。大房鴨不能網簽，上下家只能在大房鴨工作人員陪同下到各個區的交易中心網簽。當然了，對于房子的優缺點以及房東的情況你只能自己打探。大房鴨傭金只收下家固定費用1.99萬元，對于如此便宜的價格，你也沒法要求多么體貼的服務了。

綜上所述，在上海，賣房最好找鏈家、中原、太平洋這種大品牌中介，現在他們的APP展示非常到位，掛了鏈家或中原，其他中介很快就會知道，覆蓋面大，有利于你快速成交。但買房要根據自己的實際情況來定，如果你是小白，寧可多付點中介費來選擇大中介，相對有保障；如果你是內行或者身經百戰，選擇夫妻老婆店最實惠，可以省下幾十萬，何樂而不為呢！