語言的誕生，是人類發展史上最重要的里程碑之一。通過復雜的語言，信息的交流變得簡單而高效，信息的積累和傳播也呈幾何級數增長，并進一步促進了大腦的進化。

但語言的困擾也一直伴隨著人類，有研究表明，哪怕是兩個人面對面的交流，傳遞信息的有效性往往也只有30-40%，也就是說，大多數我們想讓對方理解的東西，對方要么沒聽進去、要么沒聽明白。

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老司機昨天發了一條視頻，談了我對當前樓市的看法，但從收到的留言和給我的私信中，大部分人對我的理解都出現了偏差。

我說，如果二手房成交量在4月保持回升態勢，今年寧波二手房的價格大概率會見底。但我收到的大部分反饋卻是：

老司機又開始唱多了。

在寧波房產圈這個小范圍內，對于樓市走勢的分析和判斷，比老司機更專業的人并不太多。

絕大多數人關注的只是結果，某人說對了還是說錯了，而不是關心邏輯，也就是他判斷的依據到底是什么。

如果結果比邏輯更有價值，老司機只需要拋硬幣就好了，至少有50%的概率會蒙對，只需要割那一半的韭菜就夠了。

但我不屑于做這種沒有技術含量的事，哪怕最終的結論是錯的，但分析的邏輯也有其價值，最起碼能為決策提供參考。

最近一段時間，我都對樓市抱持謹慎樂觀的看法，需要強調的是我的依據來自各個方向上的信息，是綜合判斷的結果。

最新支撐的數據是二手房成交量，寧波市六區3月成交4100套，這個數字創下了去年5月以來的新高，但與去年3月相比低了2600多套。

去年3月的成交量是6780套。

對于4100套的這個數據，老司機看到了兩種截然不同的解讀：一種是小陽春不成立，因為相比去年3月差得遠，成交量放大只是價格下跌的結果，是以價換量，這種看法目前占據主流；另一種是經過11個月的低迷，成交量再次回到4000套上方，今年二手房有望見底。

老司機偏向第二種看法。

必須要承認，去年年初時我也一度認為市場會企穩，在口罩解除之后，市場會存在反彈，經濟也會有新一輪刺激。

但后面的走勢并未如愿，經歷了2月和3月上半月的成交高峰后，樓市熱度呈斷崖式下墜，二手房成交從6780套，直接跌倒了2000套左右。

如果復盤去年一季度的走勢，我們就會發現兩條非常重要的脈絡：一條是預期中的需求釋放，成交反彈；另一條是政策收緊，重新抑制。

去年這個時候老司機去參加一場座談會，某位住建的領導在會上說，數據顯示樓市回暖非常快，是不是要適當控制一下？

大家可能忘了，去年4月寧波曾發布通知，限購圈內首套房的認定，要嚴格按照政策執行。

這是一個明顯收緊的信號，在此之前，寧波首套房的認定其實是相當寬松的。

去年一季度還曾出現過房東漲價，可能也是相信反彈就要來了，許多房東臨時調漲了價格；甚至有不少樓盤收回了優惠，取消了分銷。

在脆弱的復蘇面前，所有人都想割一波。

很遺憾，最終他們沒有割到，很快購房者就看清了形式，經濟沒有預期中的回暖，反而一些企業紛紛開始優化人員，人們對于收入前景開始悲觀起來。

與此同時，2023年又是投資盤解禁的高峰年，2019-2020這波投資客開始集中掛牌，寧波二手房的堰塞湖突破了11萬套的歷史極值。

早在2021年，老司機就說，2024年之后，寧波投資盤的解禁高峰才會完全過去。在此之前，房東賣房的壓力都會非常大。

今年3月的回暖與去年3月究竟有何不同？

今年3月之前，寧波樓市已經在底部運行了9個月時間，成交量的中樞一直在2000套左右。其實在去年四季度，老司機就曾說，連續6個月圍繞2000套震蕩，寧波二手房成交量的底部已經基本確立了。

唯一不確定的是它會持續多久。

從現在來看，很可能這個底部就持續到今年3月，前后一共用了11個月時間，磨底的時間相當長。

另一方面，去年3月是預期開始轉悲觀的起點，之后信心越來越低，無論是PMI、CPI還是股市、樓市，都一邊倒的向下走，到去年四季度達到極值。

回想一下去年10-12月份，是不是身邊人都極度悲觀。

悲觀并不是空穴來風：人口衰退、老齡化、杠桿率、失業率、地緣政治、經濟政策、富人躺平、資金外流。。。

這些都是客觀存在的，很多因素還在惡化，比如老齡化。

老司機也多次談到這些因素，我可能是房產圈里最早談到資產負債表衰退的人之一，去年下半年這個詞很熱，其實我在2023年初已經多次談到這個話題了。

今年3月的情況與去年3月剛好相反，它可能是從極度悲觀轉向相對平和（不能說樂觀）的轉折點，情緒最糟糕的時段可能已經過去，企業經營的狀況已經在邊際改善（PMI重回擴張），經濟似乎找到了新動能（比如三電很火），股市也從懸崖邊上爬了上來。

唯有樓市似乎還沒有停止下墜，最新的黑天鵝是萬科。

但其實我們沒有注意到，全國重點10個城市，2023年二手房成交量達到77.4萬套，創下了歷史新高，同比上漲了31.47%。今年這個數據預計還會上漲，因為不少核心城市進一步放開了限購。

這和我們理解的房子沒人要了，今后買房的人越來越少了大相徑庭。

今年3月，不少城市還出現了久違的“地王”行情，這反映出開發商的樂觀，樂觀背后是一系列對于樓市的限制解除，除了我們熟知的限購、限價、限貸之外，還有容積率、產品類型、贈送面積、裝修標準的限制解除。

如果說去年3月是行情、情緒和政策轉冷的開始，今年3月則可能是相關指標開始轉暖的起點。

最后老司機想說的是，今年3月的房價與去年3月相比，也有了本質的不同，無論新房還是二手房，房價的去泡沫化程度都比去年徹底得多，尤其是學區房、老小區、新樓盤和郊區房。當前價格最不合理的，恐怕是2020-2022年投資的次新盤了。

泡沫擠得越徹底，我們就越沒有理由悲觀，不是嗎？（本文來源：微信搜<房產老司機>）