在美國買房往往感覺就像是應對一系列費用和稅款。房貸手續費、房產稅、首付款和購房成本是成為房主必須克服的一些財務障礙。但是，取決于房屋所在地和銷售價格，買家可能還需要支付另一種費用：豪宅稅。

孫斯陶在去年12月的文章中，跟大家介紹了洛杉磯市于今年4月份開始施行的Measure ULA 豪宅稅。在新規施行的幾個月后，對洛杉磯豪宅市場有什么影響呢？孫斯陶結合多方數據，跟大家聊聊這個話題。

因為人想在洛杉磯“豪宅稅”在4月1日實施之前，把房產交易走完。這導致了在2023年第一季度，售價500萬美元或更高的房屋銷量增長了35％。售價超過500萬美元的房屋在第一季度的銷售數量增加了35%，其中布倫特伍德（Brentwood）、太平洋帕利賽茲（Pacific Palisades）和漢考克公園（Hancock Park）等地區表現尤為活躍。

然而，洛杉磯市ULA豪宅稅的實施立即對豪華房地產市場產生了“寒蟬效應”。4月1日后，孫斯陶觀察到有些房主開始撤回他們的上市房源。對于售價超過500萬美元的房產，市場明顯停滯。這使得市場立即陷入冷靜狀態，而這正是每個人預料到的結果。”許多潛在的賣家因為高額的稅收影響而對掛牌出售房產感到謹慎。售價超過500萬美元的房產銷售仿佛被按下了的“暫停鍵”。

孫斯陶

孫斯陶發現，據洛杉磯住房部門公共信息辦公室的數據，洛杉磯市在豪宅稅實施的頭兩個月（4月和5月）里，通過ULA豪宅稅所收上來的收入為1550萬美元。這遠遠落后于之前每年預期產生的6億至11億美元的稅收目標。這個巨大的落差又可能會導致洛杉磯市未來出現預算缺口。

洛杉磯市的ULA豪宅稅不僅影響到豪宅交易，商業房地產交易也受到了影響。疫情以來，遠程辦公的興起導致了洛杉磯市辦公樓空置率居高不下。

再加上在過去一年多時間里，美聯儲加息使得辦公樓的再融資非常困難，導致“到期違約”，也就是到期無法再融資的貸款激增。今年到期的近90%的辦公樓貸款很可能面臨再融資困難。

在大洛杉磯地區，截至2025年，可能有20%的辦公樓貸款將到期并需要再融資。洛杉磯市的 “ULA豪宅稅”也覆蓋了商業物業和多戶住宅物業（Multifamily）。其中，辦公室的銷售下降最明顯。根據CoStar Group的數據，洛杉磯二季度的辦公室銷售額約8200萬美元，比一季度交易的7.88億美元的辦公物業下降近90%。