隨著高考及中、小學(xué)升學(xué)考試的落幕，西安各大樓盤(pán)自然早早備戰(zhàn)"學(xué)區(qū)房"，搶占市場(chǎng)。在6月、7月推盤(pán)的樓盤(pán)項(xiàng)目中，主打"教育牌"的樓盤(pán)就有一半。走在街頭記者發(fā)現(xiàn)，明打或者暗含學(xué)區(qū)概念的樓盤(pán)廣告語(yǔ)比比皆是，學(xué)區(qū)房已然成為樓市淡季的熱銷房源。

然而，西安近期發(fā)生的部分小區(qū)業(yè)主為孩子上學(xué)的維權(quán)事件，讓購(gòu)房者對(duì)學(xué)區(qū)房的概念貼上了質(zhì)疑的標(biāo)簽。"說(shuō)好的學(xué)區(qū)房"不見(jiàn)了，社區(qū)的業(yè)主都慌了神。"傍名校"的房產(chǎn)宣傳背后究竟有何貓膩？學(xué)區(qū)房和學(xué)位房究竟有和區(qū)別？

開(kāi)發(fā)商不會(huì)告訴你的學(xué)區(qū)房秘密

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，許多樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)都會(huì)承諾"只要有房有戶口，入讀小區(qū)內(nèi)的學(xué)?；緵](méi)問(wèn)題"，地產(chǎn)商與學(xué)校簽約的文字消息和照片都被擺放在售樓部最顯眼的位置。但當(dāng)記者提出，萬(wàn)一適齡兒童太多，如何保證小孩一定能就讀時(shí)，樓盤(pán)銷售人員的言語(yǔ)就開(kāi)始變得隱晦，承認(rèn)存在一定約束條件和變數(shù)。諸如，二胎或者住宅所有人與適齡兒童的關(guān)系等。

"教育局給學(xué)校的招生指標(biāo)，每年情況可能會(huì)不同，而開(kāi)發(fā)商是無(wú)法控制這個(gè)名額的。如果人太多，肯定要從距離學(xué)校的遠(yuǎn)近來(lái)考慮。另外許多地方在落戶的問(wèn)題上也有條件，比如房款必須一次性付清或者還完貸款才能申請(qǐng)。"從事地產(chǎn)銷售多年的張樂(lè)告訴記者，同時(shí)，他還明確表示，學(xué)區(qū)房這個(gè)事情不會(huì)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。

同時(shí)，張樂(lè)還告訴記者，教育局對(duì)學(xué)區(qū)的劃分每年都會(huì)依據(jù)樓盤(pán)交付時(shí)間、產(chǎn)生的實(shí)際生源數(shù)量、學(xué)校容納數(shù)量、地理位置上的就近原則等進(jìn)行調(diào)整。在某一區(qū)域開(kāi)辦學(xué)校，學(xué)校的規(guī)模、師資安排會(huì)根據(jù)教育局對(duì)該區(qū)的調(diào)研情況，如果某一年學(xué)生數(shù)量特別多，而學(xué)校容量有限，可能原本劃入該學(xué)區(qū)的樓盤(pán)也會(huì)被劃出去。

對(duì)此，陜西省社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)石英表示，從某種意義上講，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，同樣也是現(xiàn)行"就近上學(xué)"原則和教育資源集中相結(jié)合的產(chǎn)物。隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家長(zhǎng)為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置一切屬于教育資源好的學(xué)區(qū)房。

"在學(xué)區(qū)房越炒越熱的情況下，開(kāi)發(fā)商抓住家長(zhǎng)希望孩子上名校的心理，在學(xué)區(qū)房上做足文章，只要能解決孩子上學(xué)問(wèn)題，房?jī)r(jià)都成為次要考慮因素。"石英說(shuō)，但"學(xué)區(qū)房"很大程度上只是一個(gè)概念，難免會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商打著學(xué)區(qū)房的擦邊球，讓購(gòu)房者掏了高價(jià)錢(qián)買(mǎi)了房，最后卻發(fā)現(xiàn)吃了虧。

石英提醒購(gòu)房者，買(mǎi)房時(shí)一定要考慮到家庭的購(gòu)買(mǎi)力，也要到相關(guān)部門(mén)和學(xué)?？颊I(mǎi)的樓盤(pán)到底有沒(méi)有上學(xué)的保障。

學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)

在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的概念并不清楚，認(rèn)為買(mǎi)了學(xué)區(qū)房就一定能夠讓孩子上學(xué)，這種認(rèn)識(shí)上的偏差和開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任的宣傳導(dǎo)致了許多關(guān)于學(xué)區(qū)房的糾紛。

開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)并沒(méi)有告知業(yè)主后期可能會(huì)因?yàn)閷W(xué)校承載量有限，而導(dǎo)致業(yè)主孩子無(wú)法就學(xué)。而某項(xiàng)目自帶的幼兒園屬于政府規(guī)劃的教育資源配套，并不屬于一家開(kāi)發(fā)商所有，周邊樓盤(pán)孩子均可就讀，只是該項(xiàng)目的業(yè)主可以優(yōu)先而已。

金爵房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)總監(jiān)楊江平告訴記者，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房最大的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng)，也就是學(xué)校的主管部門(mén)經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購(gòu)房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況，買(mǎi)房時(shí)該小區(qū)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。

同時(shí)，他還說(shuō)到，學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的 "就近原則"，離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤(pán)就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口，這樣就容易受開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女教育。

"一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾入住后一年，即可辦理房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來(lái)，導(dǎo)致業(yè)主子女無(wú)法上學(xué)。"科威不動(dòng)產(chǎn)銷售總監(jiān)張鵬飛告訴記者，二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣(mài)方惡意漲價(jià)糾紛等。

模糊學(xué)區(qū)房概念是開(kāi)發(fā)商的主要手段

在記者走訪的多位購(gòu)房者里，9成市民并不理解學(xué)區(qū)房與學(xué)位房的區(qū)別，許多人都以為學(xué)區(qū)房和學(xué)位房是一個(gè)概念，只是叫法不同而已。但從嚴(yán)格意義上區(qū)分，學(xué)區(qū)房和學(xué)位房的差別非常之大。

陜西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)曲養(yǎng)斌告訴記者，學(xué)位房意味著業(yè)主購(gòu)房后通過(guò)一定的條件即可獲得相關(guān)學(xué)校的學(xué)位。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與學(xué)校簽有協(xié)議，購(gòu)房者買(mǎi)了房子，就能夠擁有入學(xué)的資格，不必通過(guò)入學(xué)考試也不需要交擇校費(fèi)。確切的說(shuō)是一定可以進(jìn)入這個(gè)學(xué)校的。

而學(xué)區(qū)房是開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目所在地，一般根據(jù)政策的調(diào)整或?qū)W區(qū)劃分。也就是按照政策，若業(yè)主戶口已遷入某樓盤(pán)，其子女就可以按照相關(guān)規(guī)定在戶口所在地分配入讀小學(xué)。但這只能說(shuō)明有資格上這個(gè)學(xué)校，而且是在理想的政策規(guī)定范圍內(nèi)，在學(xué)校有空余名額和子女的分?jǐn)?shù)達(dá)標(biāo)的情況下。

但有很多開(kāi)發(fā)商在宣傳自己的樓盤(pán)時(shí)，往往模糊了這種概念。

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