了解美國房產(chǎn)的讀者朋友們也許已經(jīng)知道，美國房屋是永久產(chǎn)權(quán)的。很多國人對(duì)“永久產(chǎn)權(quán)”的理解是可以住一輩子，并世代相傳，而美國房產(chǎn)的“永久產(chǎn)權(quán)”實(shí)際包括什么呢？又是否真的像大家所理解那樣可以世代相傳嗎？

美國房產(chǎn)真的是永久產(chǎn)權(quán)嗎？

在中國，買了房子之后就擁有了房屋使用權(quán)，而住宅土地的使用年限一般為70年。要說明的是：70年產(chǎn)權(quán)的計(jì)算是從開發(fā)商拿地開始起計(jì)，不是從買房或拿到房產(chǎn)證那一刻開始算的。等房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到您手里的時(shí)候，使用年限早已不足70年了。

土地屬于國家所有，人民享有土地使用權(quán)這是中國制度的鮮明特點(diǎn)。我們要搞清楚一個(gè)問題，70年產(chǎn)權(quán)年限指的是土地使用權(quán)年限，而我們對(duì)房屋的使用權(quán)是永久的。據(jù)最新的民法典草案規(guī)定，70年產(chǎn)權(quán)到期，也就是說房子土地使用期滿了，產(chǎn)權(quán)自動(dòng)進(jìn)行續(xù)期，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況免繳或者繳納合理的續(xù)期費(fèi)用。

精明的猶太銀行家早就明白：房地產(chǎn)業(yè)中，“增值的是地，貶值的是房”。美國的國土面積982萬平方公里，除掉66萬平方公里的水面，陸地面積為916萬平方公里，其中大約三分之一歸政府所有，其余為私人財(cái)產(chǎn)。換而言之，這三分之二的土地均可被購買。

在購買美國房產(chǎn)的同時(shí)，也買到了地表所有權(quán)、地下所有權(quán)和領(lǐng)空所有權(quán)，即包括地球表面到地心，和土地上方的領(lǐng)空。其中地表的建筑、樹木、河流之類都是您家的。

地表所有權(quán)（Surface Rights）

地表權(quán)是指使用、改良和出售土地表面的權(quán)利。這意味著您有權(quán)占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因?yàn)槟鷵碛型恋厮袡?quán)，您可以在您的土地上蓋房子，建造一條私人道路，或種菜種樹之類，而您只受當(dāng)?shù)貐^(qū)號(hào)（zoning）的限制。

地表權(quán)利可以單獨(dú)購買、出租或出售。因?yàn)榈乇頇?quán)只是土地的一系列權(quán)利之一，可以從這些權(quán)利中分離出來的。

地下所有權(quán)（采礦權(quán)，Mineral Rights）

地下所有權(quán)賦予該地塊的所有人勘探、開發(fā)、開采和銷售地表以下資源的權(quán)利。如果發(fā)現(xiàn)您家地下可能會(huì)有石油、金礦之類資源，那您就中大獎(jiǎng)了——全部歸您所有，和國家沒有半毛錢關(guān)系。

與地表權(quán)一樣，地下權(quán)也可以根據(jù)州和聯(lián)邦法律買賣和轉(zhuǎn)讓。

領(lǐng)空所有權(quán)（Air Rights）

領(lǐng)空權(quán)是指控制、占用或使用您土地上方垂直空間的權(quán)利，但它通常比地表權(quán)利更受限制。這意味著其他人也可以使用您的土地上面的空間，如果這樣做是合理和必要的。例如，您不能禁止民航或電線經(jīng)過您的土地上方。

與地表權(quán)一樣，領(lǐng)空權(quán)也可以單獨(dú)買賣，尤其是在人口密集的地方（高建筑樓層買賣）。

購買美國房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，但是產(chǎn)權(quán)的持有是有成本的，比如每年都要繳納房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、遺產(chǎn)稅等等。

美國人不抗拒房產(chǎn)稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅取之于民用之于民，主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐慕逃⒅伟埠统墙ㄔO(shè)施上。美國公立學(xué)校的資金來自政府，而政府的收入來自當(dāng)?shù)鼐用竦姆慨a(chǎn)稅。如果查看美國政府公布的財(cái)務(wù)表，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，政府的房產(chǎn)稅收入，有較大比例投入在當(dāng)?shù)氐墓⒔逃稀?/p>

房價(jià)高的地方，房產(chǎn)稅高，學(xué)校得到的資金多，教育質(zhì)量相應(yīng)就好，整體學(xué)區(qū)就比較優(yōu)質(zhì)。學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)又繼續(xù)吸引重教育、能負(fù)擔(dān)高額房產(chǎn)稅的家庭集中，使之形成一個(gè)良性的循環(huán)。業(yè)主繳納了房產(chǎn)稅之后，也可以享受當(dāng)?shù)馗玫闹伟埠统墙ㄔO(shè)施。

此外，如果房產(chǎn)所有人去世，房子不會(huì)自動(dòng)變成法定繼承人的財(cái)產(chǎn)，也不是簡單辦個(gè)手續(xù)就能繼承，這中間涉及到一個(gè)國內(nèi)沒有的概念：贈(zèng)與稅和繼承稅。美國稅法對(duì)于贈(zèng)與稅的認(rèn)定屬于認(rèn)資產(chǎn)不認(rèn)身份，簡單來說就是無論你是否為合法居留身份，是持綠卡還是公民，哪怕你從未踏入過美國領(lǐng)土，但只要以個(gè)人名義在美國持有不動(dòng)產(chǎn)，就需要牽扯到贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅。

通俗來講，納稅人生前免費(fèi)給予他人的行為受到贈(zèng)與稅的約束，納稅人去世后財(cái)產(chǎn)分配的行為受到遺產(chǎn)稅的約束。

所贈(zèng)額在一定限度內(nèi)是免稅的，且有年贈(zèng)與額度限制和一生贈(zèng)與額度限制。每個(gè)美國公民一生中的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的抵稅總額是1120萬美元，父母兩人加在一起就有2000多萬美元的額度，普通人怎么都?jí)蛴昧恕５绻改付疾皇敲绹瘢總€(gè)人只有6萬的稅款免交額度，加在一起12萬美元，也就是說，房產(chǎn)價(jià)值超過6萬美元開始起征贈(zèng)予/遺產(chǎn)稅，這就需要好好算一算。如果房產(chǎn)在贈(zèng)予或繼承時(shí)市場價(jià)值50萬美元，那么孩子需要按50萬-12萬=38萬美元來繳納稅款。

美國房產(chǎn)永久產(chǎn)權(quán)，所有人的確是可以住一輩子；但對(duì)于后代來說，是除去繼承稅部分的世代擁有。

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