2023年的固安房產市場可以說是從跌宕起伏來形容。

先是因為口罩原因和限購結束帶來了一撥小陽春。很多掛牌2-3年的房子在這個周期內被賣掉。

年初固安均價在1萬的時候我預測固安二手均價會跌到8000左右。因為固安不是唯一環京的。對環京來說好比一個木桶。木桶里的水肯定都是流先價格最低的地方的。參考涿州和安次和香河。固安的1萬均價缺乏長久的穩定的支持.

當時分析的另一個不利因素是有一個最大的利空沒有出盡。這個大利空是2017年后已經交房而沒有下房本的3萬套左右的房子。從掛牌上看，從9000套增長到12000套，這增加的基本在新下房本的小區。這些投資客在離場的時候都是不計成本拋售。

2023年固安遇見的另一個巨大的不利因素是北京購房政策的調整，從數據上看，越是北城越是三居，客戶的急速離場心態越濃，這樣直接把成交高于一萬的小區都來到1萬以下，典型樓盤就是英國宮和大衛城。

2024年固安還有哪些不利因素？

一、2014年固安或者環京最大的隱患是北京放開限購。環京環京環的是北京，但是如果北京放開限購，就會再次引來一撥拋售潮。

二、固安的新房和二手房差價過大，長期這樣的情況難于維持。從下圖銷售數據可以看出來。

而長期維持這種情況會拉大新房去化周期。新房的降價更加成為一個必然。而新房的減價更加會波及整個市場。

三、北京的老破小，特別是遠郊老破小降價會再次吸引走一批客戶.

四、固安交通情況在環京對手中沒有優勢。縱觀環京幾強，可以說各有特色。

比如環京老大燕郊是地鐵，2永清的地鐵，3廊坊r線地鐵線，4武清的教育優勢，5涿州的高鐵通勤。6大廠的廠通橋 。等固安引以為傲是城市界面，在交通面前不具備長久吸引力的。個人觀點，交通配套變化推動當地的城市界面的變化。

2024年，固安是否還有利素可以釋放？

增加進京通道，一個是永定河第二大橋，連接榆垡，另一個是增加一條直達大興機場直線公路。而這兩項都是剃頭挑子一頭熱。固安很樂意，北京沒有動力。

2024年固安的地鐵夢之幻想版一。

首先北京地鐵4號線南延是完全沒有可能。因為超載運行了。

換一個思路，大興機場不是有機場線，而固安距離機場線直達只有10公里。而且大興機場線運力嚴重空閑，固安上策是拉上榆垡，搞個連接線。

2024年固安地鐵夢之幻想版之二，大興黃村站啟用，開行固安到黃村和豐臺的遠郊通勤火車。這可以說是地鐵夢的另一種實現方式。