（圖片來源：全景視覺）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 2018年，貝殼找房異軍突起，成立8個(gè)月，進(jìn)駐全國(guó)95個(gè)城市，從一個(gè)品牌的角度來說，貝殼對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行了解構(gòu)。

貝殼誕生的2018年，也是房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩起伏的一年。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2018年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻調(diào)整的一年，面對(duì)行業(yè)變局，以往的市場(chǎng)分析思路逐漸失效，新的市場(chǎng)機(jī)制正在顯現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2019年房地產(chǎn)政策環(huán)境會(huì)發(fā)生什么樣的變化？

楊現(xiàn)領(lǐng)：2018年是本輪調(diào)控的峰值期，22個(gè)城市加碼或開啟限購(gòu)政策，6個(gè)城市或地區(qū)執(zhí)行限貸，17個(gè)城市實(shí)行限售政策。在政策修補(bǔ)中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。在政策高壓下，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在高位，但基本結(jié)束增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個(gè)變化，一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方，更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控，科學(xué)調(diào)控；二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，可能會(huì)減少對(duì)交易環(huán)節(jié)的行政管制；三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進(jìn)集體土地入市、鼓勵(lì)買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財(cái)政支持等。

值得注意的是，今天房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有債務(wù)的壓力，資產(chǎn)價(jià)格過快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，2019年的政策面更大可能性是中溫放松，既不會(huì)大刺激，也不會(huì)過于緊張。市場(chǎng)調(diào)控政策調(diào)整主要在購(gòu)房資格管制、價(jià)格管制、金融管制及流通管制四個(gè)方面。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：政策層面的變化會(huì)如何影響市場(chǎng)？

楊現(xiàn)領(lǐng)：2019年，各線城市市場(chǎng)表現(xiàn)的分化會(huì)更加突出，我認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)有幾個(gè)關(guān)鍵趨勢(shì)：

一是“二手觸底”：隨著市場(chǎng)的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會(huì)更容易釋放，再加上政策放松的影響，2019年二手房市場(chǎng)將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢(shì)。

二是“一線”：作為房地產(chǎn)的一線城市明年市場(chǎng)有望小幅回升，首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場(chǎng)，帶動(dòng)換房改善鏈條活躍。

三是“二線壓倉(cāng)”：2018年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)，2019年二線房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為支持全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主力。

第四“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價(jià)格適中、位置尚可的限價(jià)房集中入市，會(huì)分流二手房市場(chǎng)的需求。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)新的市場(chǎng)機(jī)制是什么？

楊現(xiàn)領(lǐng)：貝殼提出房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入“全流通時(shí)代”，所謂全流通是指新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)之間不再是孤立分割的關(guān)系。背后市場(chǎng)機(jī)制是，每當(dāng)一個(gè)潛在客戶從租賃市場(chǎng)進(jìn)入交易市場(chǎng)，這一次交易會(huì)引發(fā)一連串交易，從而放大交易總量。

全流通框架的啟示在于，政策應(yīng)支持有房的人換房改善，而不是鼓勵(lì)沒房的人加杠桿買房。對(duì)于有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強(qiáng)，存在進(jìn)一步加杠桿的空間；對(duì)于無(wú)房的年輕人，也不宜再鼓勵(lì)加杠桿買房，而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場(chǎng)，特別是機(jī)構(gòu)化租賃，給他們更多的居住選擇。