撰文｜賈晨雨 編輯｜LZ

保利地產(chǎn)擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的央企龍頭地產(chǎn)公司，以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局，堅(jiān)持以核心城市及重點(diǎn)城市群為主，重點(diǎn)深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西。

2020年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2430.94億元，同比增長3.04%；歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.54%；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額151.50億元，同比下降61.31%。

業(yè)務(wù)構(gòu)成中93.12%收入來自房地產(chǎn)銷售；6.88%來自其他，與2019年業(yè)務(wù)構(gòu)成差異甚微。

? 總資產(chǎn)和總負(fù)債

2020年保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)1.25萬億，總負(fù)債9847.37億元，憑借1.25萬億總資產(chǎn)排在A/H股房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)第五位。企業(yè)從2016年開始總資產(chǎn)規(guī)模在逐漸擴(kuò)大，負(fù)債率長期維持在75%以上，2020年負(fù)債率78.69%，較上年小幅上升0.9%，有息負(fù)債2968.03億元，占總資產(chǎn)的23.7%。

? 影響負(fù)債率高兩大主要原因：

一，房地產(chǎn)行業(yè)長期以來靠高杠桿、高負(fù)債、高庫存實(shí)現(xiàn)高增長的模式，整體負(fù)債率高于其他行業(yè)。2020年房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率中位數(shù)為0.28，保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率0.25，可比企業(yè)“綠地控股”存貨周轉(zhuǎn)率為0.56；“融創(chuàng)中國”存貨周轉(zhuǎn)率0.35，不僅相較于2019年下降4%，而且還低于行業(yè)多數(shù)企業(yè)。

二，我國賣房采用的是樓盤預(yù)售方式，消費(fèi)者買房需要先支付定金，定金雖是收入但在會(huì)計(jì)處理上預(yù)收賬款計(jì)入負(fù)債，導(dǎo)致企業(yè)賣房越多相應(yīng)負(fù)債也越多。出售的樓盤沒交付，預(yù)收賬款用來建樓，只有交房后才能算做企業(yè)收入，才導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率偏高。

2020年保利地產(chǎn)預(yù)收賬款/合同負(fù)債3664.99億元，可比企業(yè)“綠地控股”和“融創(chuàng)中國”分別為4215.31億元和2737.6億元。

? 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

2016年-2019年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年增長，2020年出現(xiàn)下降，通過財(cái)報(bào)披露，2020年應(yīng)收賬款增長32.79%，原因是應(yīng)收房款、工程款增加。

2020年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率中位數(shù)為21.87，保利地產(chǎn)優(yōu)于行業(yè)多數(shù)企業(yè)，但與2019年相比出現(xiàn)下降，再結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率也出現(xiàn)小幅下降，說明企業(yè)整體運(yùn)營能力出現(xiàn)小幅下降。

? 營收與盈利

2020年毛利率32.59%，同比下降2.38%，2020年銷售費(fèi)用率2.83%，與2019年基本持平；管理費(fèi)用2.29%，同比增長0.47%，企業(yè)期間費(fèi)用率上升，成本管控能力下降。

2016年-2020年?duì)I業(yè)收入和凈利潤整體呈增長趨勢，但2017年?duì)I業(yè)收入減少，它解釋為受營改增及項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)影響，2020年出現(xiàn)增速放緩現(xiàn)象。

年報(bào)解釋是，首先大環(huán)境下，企業(yè)經(jīng)歷了新冠肺炎疫情造成的一定沖擊，以及行業(yè)政策、流動(dòng)性等經(jīng)歷了從寬松扶持到定向收緊的轉(zhuǎn)換對企業(yè)的影響，其次，企業(yè)自身在2017-2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)拉低利潤率水平。

2016年-2020年的凈資產(chǎn)收益率(ROE)依次為15.45%、15.93%、16.52%、20.12%、17.22%，2020年房地產(chǎn)行業(yè)的平均值為6.9%，保利地產(chǎn)的獲利能力良好，股東回報(bào)可觀。

? 現(xiàn)金流

與2019年對比，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正，并減少240億元，企業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模增加，支付合作單位往來款增加；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，并增加35.71億，企業(yè)對外投資支付的現(xiàn)金減少、處置資產(chǎn)收回的現(xiàn)金增加；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，并增加9.57億元，企業(yè)凈增貸款增加；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額為正，說明企業(yè)賬上有錢。綜上所述，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流情況良好。

? “三道紅線”

保利地產(chǎn)2019年-2020年的“三道紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1）中三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿符合要求，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于合理水平

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