在粵港澳大灣區的9個珠三角城市中，惠州GDP排第五名，甚至算不上在上位圈。但是，惠州每年的一手房成交量在整個大灣區都是數一數二，和佛山并稱“大灣區”雙雄，而佛山的各方面實力都要遠超惠州。

截止2020年，深圳新房成交量只有45384套，廣州有10萬套，而惠州遠超這兩個廣東省的“大哥大”，一手房成交量高達14萬套。

惠州GDP不如廣深，人口也差得遠，那問題來了，到底是誰買走了惠州的房子？

在這之前，蔣老師先要給大家普及一個買房置業的重點知識—“城市半徑”。對于買房置業者而言，最重要的就是地段，通常來說，越靠近城市的中心片區，地段越好。

而像北上廣深這樣的超大型城市，已經演變成了“多中心”模式，每個中心能夠輻射一個片區，超出這個片區的地段就是缺乏市場支撐的非優質地段，在這個片區之內，越靠近城市中心，居住的便捷性和投資升值能力就越高。

那么這個片區的大小怎么決定呢？就由“人類可接受的最遠通勤距離”來確定，簡單來說，離城市中心30公里左右就是最遠距離，超出30公里，房子就不值錢了。那這個30公里，就是城市半徑。

我們再看到惠州。如今城市半徑擴張，把深圳的城市中心擴張為50—100公里，你會發現惠州惠陽和大亞灣區赫然在其中，且房價還存在一萬多的洼地，而距離深圳市40公里左右的沙井、光明、松山湖，房價已經達到了4萬-7萬。

而惠州本地購房客僅占購房客群的34.1%，深圳客卻占到39.5%，再結合我們上面的分析，答案顯而易見：惠州的房子，都被看好大灣區時代深惠融合的投資者買走了。

作為深圳東邊的后花園，惠州的樓市已經發展成為以投資性需求為主導的市場。這么多投資者蜂擁而至，說明有利可圖；但也正是因為購房客群結構的不相稱，二手房供應量巨大，意味著坑也很多，很容易被鐮刀割到。

所以，想來惠州買房，要認準這3個片區和2個站點。畢竟房子很多，但真正能升值的房產，依然是稀缺的。

大亞灣+深圳14號線?

在惠州，投資客最青睞大亞灣。原因也很簡單，大亞灣西側臨深，西區和深圳一路之隔，緊挨坪山。

靠近坪山高鐵站的萬科金域緹香，75平剛需兩房要460萬，房價破6萬。而接壤坪山的大亞灣龍光城，均價還在14000元/㎡-15000元/㎡。在無論開車還是公共交通都十分便利的情況下，房價差到5倍，那么在坪山、龍崗長期生活的剛需們，就極有可能外溢到大亞灣來。

其次，深圳地鐵14號線預計2022年通車，整條線穿過深圳腹地，其中沙田站位于坪山大道與沙田南路交匯處。可以說，14號線的開通對于大亞灣來說，也是一個重大利好消息。

大亞灣整體呈東西向條狀，西邊無疑是投資價值最高的，并且首選龍光城和榮佳國韻；越往東，環境越好，旅居度假價值高，但投資價值也會相應隨著遠離深圳而減弱。比如華潤小徑灣，度假型樓盤，但是距離深圳較遠，所以不適合剛需自住，只適合度假養老。

惠陽白云新城+深圳14號線?

惠陽和大亞灣一樣，作為臨深一線區域，是深惠一體化的直接受益者。尤其是白云新城，東起坪山、南至白云路、西臨惠陽和深圳市的分界線。從地區和交通的整體上來說和大亞灣臨深板塊的投資邏輯是一樣的，但是有一點，深圳14號線在白云新城上的優勢，要比在大亞灣更明顯。

因為深圳14號線的延伸線未來是極有可能在白云新城區域內設站點的，這就意味著惠陽極有可能成為對接深圳的東進門戶。

不過，依托于規劃中的地鐵，可能會造成白云新城的升值周期比較長。因為從迎合未來深圳人的居住需求上來看，白云新城配套不足，在目前看來比不上大亞灣。如果你想投資白云新城，就要做好長線投資的準備。

白云新城首推金輝優步學府，離坪山只有2公里，離惠州南站只有3公里，交通很方便；其次推薦保利陽光城，距離14號線的沙田站3公里左右，投資客非常多。

惠城高鐵新城+高鐵北站??

誠然，在整個惠州的購房客中，深圳客只在意臨深片區。但房市除了投資性需求，也是有本地需求存在的。而惠城作為惠州的政治、經濟、文化、人口中心，依然是惠州本地人的首選。這也就意味著，在惠城投資房子，或許收益率沒那么大，但抗風險性一定高過大亞灣和惠陽的非臨深片區。

而且，惠城地區的惠州北站通車后，3站抵達深圳，用時僅18分鐘，比惠州南站快12分鐘，通勤距離大大縮短，或許會成為在深圳跨區上班的工薪族的另一個選擇。只不過，現在由于惠城北站新城目前在深圳市場的信息廣度和深度，還遠未達到推廣多年的惠陽和大亞灣級別，區域價值還不明顯，所以房價均價要低于大亞灣和惠陽。

蔣老師預測，北站新城的這種情況會隨著交通配套和基礎配套量級的逐步升級而改變，按照18分鐘快速到達深圳北站的便利程度改變，房價飛躍是可以期待的。

北站買房，蔣老師推薦保利和悅華錦，距離高鐵北站最近；其次推薦雅居樂龍湖長樂府，畢竟小金口片區位于高鐵站江北CBD之間，潛力很大。

惠州的樓盤非常多，不熟悉的人很容易眼花繚亂。從前，惠州被稱為鬼城，是因為只有投資客購買卻無人入住；而如今，深圳房價持續飆漲，總有購買力不足的人不愿意租房或者退回老家，只能退居惠州，臨深買房，這也是惠州一手房成交量遠超廣深的原因。

既然有需求，那就有增值空間，但是惠州樓市的需求是由在深剛需群體帶來的，那么增值空間也要依靠深圳。所以，惠州樓市，只有臨深有價值，其他地方對于投資客來說，價值并不高。

所以在惠州，蔣老師只推薦這三個片區和兩條線路。像惠州南站，地鐵通過審批后也有連接深圳的優勢，但是開發并不完善，且地鐵從審批到修建開通還有很長一段時間，所以利好太長遠，蔣老師也就不推薦了。

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