利用工具的力量融到錢，這是目下地產公司的重要事情。

11月12日，杭州濱江房產集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”）發布公告稱，公司2018年度第二期短期融資券完成發行，實際發行總額9億元，發行利率為5.9%，有效期為1年。

公告顯示，本期短期融資券合規申購家數為15家，有效申購家數為7家，合規申購金額為22.8億元，有效申購金額為9.1億元，最高申購價位為6.8%，最低申購價位為5.8%。

今年3月，濱江集團擬申請注冊規模不超過人民幣65億元的短期融資券，該短期融資券采取分批注冊方式進行。9月18日，濱江集團35億元短期融資券獲交易商協會接受注冊，注冊額度自通知書落款之日起2年內有效，在注冊有效期內可分期發行短期融資券。10月29日，濱江集團2018年度第一期短期融資券完成發行，實際發行總額為9億元，發行利率為6.19%。

對于房地產公司流行的跟投融資機制，濱江集團董事長戚金興今年透露說，對于企業治理在1996年他請教過吳敬璉，后者說世界上沒有一種模式能確保企業一定成功，但成功的企業一定有好的模式。“跟投機制過去五年為什么做得好?因為誰跟投誰賺錢，但是杠桿還是存在風險的。濱江依托的是什么?尊重!員工和團隊能夠得到尊重，其次是激發潛力，但是我們的激勵措施不是跟投。” 其冷靜、理性、穩健的經營風格未見改變。

數據顯示，2018年1月份-10月份，房企信用債發行規模已超4200億元，超過去年全年。10月，房企已累計公布了超過200億元人民幣的發債計劃。與此同時，房企融資成本則開始持續上升，據同策研究院總監張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，而大型房企的融資成本基本在8%至10%之間。

以地產界今年利潤王恒大為例。10月31日，中國恒大發布公告稱，擬在境外發行三筆不同金額及利率的美元優先票據。三筆美元優先票據分別為2020年到期的5.6億美元優先票據，年利率11%；2022年到期的6.45億美元優先票據，年利率13%；以及2023年到期的5.9億美元優先票據，年利率13.75%。合計發行金額為18億美元。

10月22日，綠地在2015年公司債券（第一期）品種二進行回售登記時，將債券票面利率由3.8%上調至6.8%，時間為2年。

同一天，陽光城披露2018年公開發行債券(第一期)結果，11億元公司債券面利率為7.5%。

10月24日，新城控股發布公告稱，將于近期公開發行2018年公司債券（第一期），規模達21.6億元。票面利率詢價區間為6.5%-7.8%。

10月26日，碧桂園全資子公司發行的債券規模為30億元，最終票面利率為6.8%。

11月8日，泛海控股發布公告稱，將2015年公司債后兩年票面利率上調2.15％至7.5％，也就是在債券存續期的第3年末，發行人選擇上調本期債券票面利率，前3年票面利率為5.35％。

而中海地產、中糧地產背靠央企，融資利率則低了不少。

10月22日，中海地產成功發行2018年第一期公司債券，發行規模為35億元，票面利率為4%。

11月1日，中糧地產發行2018年度第三期中期票據，總額12億元，票面利率為4.45%。

“行業里，有少將、中將還有大將。濱江目前充其量不過是個少將，想做大將軍，還得一步一步來，少將不能直接越級到大將。”2008年時，戚金興這樣說規模。

戚金興認為，戰略不一定需要定得很高，但一定要適合企業本身，正確評估自己的能力非常重要，“低估自己，錯失機會；高估自己，全盤崩潰。”

10年之后，雖然在杭州之外，關注濱江集團的人并不算多，比起拼規模的同行，其更安逸于在杭州打造產品，堅持公司一以貫之的經營風格：冷靜、理性、穩健。但是，這家重倉于杭州的地產公司的銷售額并不差。

10月27日，濱江集團發布2018年三季度業績報告。報告顯示，前三季度，濱江集團實現營業收入122億元，同比增長88.4%。此外，根據克而瑞數據，前三季度，濱江集團實現銷售額650.7億元，同比增長98%。去年全年，濱江集團銷售金額為615億元。克而瑞2018年1-9月中國房地產企業銷售排行榜顯示，濱江集團名列第31位，較2017年同期上升9個位次。

另一方面，在包括萬科、保利、碧桂園、恒大等30家典型房地產上市房企中，濱江集團是凈負債水平最低的公司。

數據顯示，濱江集團總資產較上年度末增長39.9%至842.8億元；總負債670億元；歸屬上市公司股東凈資產同比增長3%至147.1億元。期末，資產負債率為79.5%，扣除預收賬款后公司資產負債率為46.6%，債率水平明顯低于行業龍頭企業。

不止如此，國內四大評級機構的聯合征信還授予了濱江集團“AA+”的評級。信用級別能達到“AA+”及以上的國內企業只有1000多家，主要以政府融資平臺公司和國有企業為主。這也使得濱江集團能開拓更多低成本融資途徑。

某國際五大行評估部董事曾表示，在中國開始正式發行人民幣RETIs后，發行主體的信用評級，將是決定公司有沒有辦法把旗下優質的經營性物業，通過市場迅速變現，獲得更多資金的一個重要因素。

值得注意的是，作為杭州本土房企，濱江集團仍在積極布局杭州土地市場。2018年半年報顯示，其95.5億元的營業收入中，僅杭州一個城市就貢獻了85.2億元，在總營業收入中占比達到89%。

克而瑞數據顯示，2018年1-9月，濱江集團新增貨值716.2億元，位列中國房地產企業新增貨值TOP100第30位。去年全年，濱江集團在杭州拿下9個項目，今年上半年，濱江集團再在杭州新增項目8個。市場一致的看法是，隨著杭州正逐漸兌現互聯網經濟以及亞運會的利好，濱江集團的土地儲備價值也將逐漸放大。

一個企業及其基因，往往都帶著創始人的精神魅力。對于房地產市場的變化和應對，戚金興信奉要積極。“要保持清醒的頭腦，做人、做事、做產品，都要冷靜、理性、穩健。產品上，人性化的做加法，虛榮心的做減法。企業經營上，不求項目求企業，不求現在求長遠。企業一定要有好的心態，才會有好的回報。”

2018年，戚金興給濱江房產的目標是跨過千億，他的賬是這么算：中心城市杭州今年計劃銷售300億元，5個重點城市上海、深圳、溫州、湖州和義烏各銷售60億元，10個富裕縣市各銷售30億元。

從經濟目標上，企業一旦跨出舒適區，原有的內部均衡都會出現一些突破，低調潛行的戚金興和濱江房產，帶給地產行業的會是一個新驚喜么？這是一個需要繼續觀察的問題。