老胡是一個挺讓身邊人羨慕的人。20多歲大學畢業后就來到一線城市，進到一家大公司。34歲那年就做到了大區銷售總監，錢沒少賺，當然付出也很多。二零零幾年的時候，那個時候房價還沒起來，老胡已經買了兩套房了。

由于忙于事業，所以個人問題解決的比較晚，快38了才結婚。夫妻關系特別好，婚后二人有了個兒子。老胡挺疼愛妻兒，逢年過節一般都帶著家人出去玩。2016年的時候，老胡帶著一家子人出國，結果在海邊出了事兒。聽到這個消息的時候剛開假，我們幾個朋友當天就買機票飛了過去，幫助孤兒寡母在當地處理事情，回國后幫著處理后事。

老胡排行老大，還有倆妹妹，父母一直都在農村老家。事情平息后，一家子人坐下來商討繼承的事。老胡結婚之后，把之前一套房子賣了，買了個更大的。因為走的太突然，也沒留下什么遺囑。老胡的爸媽、妻子一家人都很開明、很公平，在遺產份額的分配上都沒什么爭議。老胡結婚之前買的那套房子，是他個人的，去世后，父母、兒子、妻子各占四分之一；結婚后換的那套大房子，房本上寫的很清楚：“共同共有”。這樣的話，父親母親還有兒子，繼承下來之后各占八分之一，妻子占八分之五，整個過程大家意見都很統一。

老胡父母一直在老家生活了大幾十年，照他們話說：大城市住不慣，還是老家舒服，房子要了也沒用，今后再分更麻煩。我們不要了，留給孫子吧。老胡妻子特別感動，最后還是用現金折算了一下，另外又多給了公婆好多錢，多少能讓老人生活的更好點兒。

時至今日，每當逢年過節，媳婦都帶著兒子回老家看望公婆，從未間斷……

很多老百姓拼死拼活半輩子，就是為了一套房，能有個自己的“窩”。很多懷揣著夢想的年輕人打拼的目標，就是為了能有個房本。

我特意看了一下老胡家的房本。結婚之前那套房子，房本還叫《房屋所有權證》，里面有個信息欄叫“共有人”，是空白，表明這套房子只屬于老胡個人，這就是為什么分配遺產的時候四個人均分、各占四分之一；婚后的那套房，那時候房本已經改成了叫《不動產權證書》，里面一欄“共有情況”中，寫的是“房屋共同共有”。所以這套房子中，一半兒是妻子的，四個法定繼承人平分另外的二分之一。

房本上“共有情況”這個信息非常重要，它表明的是產權人在房子中的份額。

我國自商品房改革以來，“房本”也是歷經了多次變遷。再往前，商品房的房本一般有兩個，一個叫《房屋所有權證》，是說明房子歸屬的；一個叫《國有土地使用證》，是說明土地使用權的（有些省市是合二為一的，主要看頒發機關）。后來到了2008年9月1日，開始正式推行《房地產權證》，正式合二為一。到了2015年3月1日的時候，又改成了叫《不動產權證書》。在改的過程中，有些城市可能先行。

甭管房本長什么樣，在房本里面都有這么一欄，叫做“共有情況”需要填寫：

“共有情況”會有三種類型，簡單介紹一下：

1.單獨所有。說明這個房子的產權全部歸登記人個人所有，份額100%。

2.共同共有。表明房子產權歸多人所有，而且是平均份額。并且在房產證的“附記”中會再寫明。

3.按份共有。表明房子產權歸多人所有，并且會寫明每人占的份額比例。同樣，在“附記”中也會注明份額比例。

房產分割的首要因素就是可分割的房產份額，這個信息就是確定分割份額的核心依據。很多朋友問，老人遺產怎么繼承、離婚了怎么分家、婚前婚后買房怎么算……其實這些問題都不重要，根據這個信息，房產份額的計算就比較簡單。這里說一下幾個主要用途：

1.遺囑。房屋產權份額決定了可以立入遺囑的財產份額，直接影響遺囑合法有效性。有些人訂立遺囑的時候寫到：“去世后xx房子由xx人繼承”，最終卻被判定無效，為什么？因為房本上寫的很清楚。共同共有或者按份共有的情況下，房子不全是自己的！用法律術語解釋，就是不完全屬于“個人合法財產”。應該寫“xx房子中我的份額由xx人繼承”。

2.繼承。房屋產權份額決定了繼承人能夠繼承的遺產份額，直接影響繼承人的利益。房子產權人去世后，繼承人要繼承房產，能繼承多少？拿前面的故事舉例，單獨所有的，遺產是全部房產；共同或者按份共有的，只有屬于自己的那部分是遺產。這也是為什么很多家庭中，一方去世后，都“覺得”房子屬于在世一方的，最終導致繼承辦不下來，甚至糾紛的原因！因為房本上寫的很清楚，在世一方不一定有全部份額。

3.析產。什么時候買的不重要，重要的是房本上怎么寫的。大家都會認為，婚前買的房子屬于個人的，婚后買房屬于家庭的。其實這些不重要，關鍵是看房本上這個信息欄怎么填寫。婚前也有共同共有或者按份共有的情況，婚后同樣也有單獨所有。所以說，不必糾結買房時間，拿房本看看，就都清楚了。

房本中的這個信息，是判斷房屋產權份額的最重要的依據。當然還可能會有其他特殊情況，例如，貸款的房子變更產權人、父母出錢買房后增加產權人，等等，在這里不再展開贅述。

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