來源｜都市現(xiàn)場原創(chuàng)

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2023年3月，陳女士在江西南昌高新區(qū)華勤湖畔花園買了一套房子，目前，新房正在裝修之中。今年1月10日，物業(yè)工作人員在業(yè)主群里轉發(fā)了一份開發(fā)商的通知，陳女士是不看不知道，一看嚇一跳。

陳女士：讓2023年5月之前買房的房主，在去年8月8日完成房產(chǎn)證的登記和辦理，如果沒有完成的話，業(yè)主需要承擔總房款每天萬分之五的違約金，我到現(xiàn)在為止，差不多要交9萬元違約金。

開發(fā)商在通知中表示，在去年8月8日之后仍未辦理房產(chǎn)證的業(yè)主，需要按照合同約定，每逾期一天承擔總房價款萬分之五的違約金。在辦理房產(chǎn)證之前，要繳清違約金。按照這個說法，陳女士算了一下，自己每天的違約金是625元，5個多月的時間，總數(shù)已經(jīng)超過了9萬元。陳女士說，她原本打算過完年就去辦理房產(chǎn)證，之前根本不知道還有這項規(guī)定。

陳女士：我沒有收到任何通知，不管是短信、還是紙質版，我從來沒有收到任何的通知，電話也沒有打給我。

然而，在通知中，開發(fā)商表示，他們分別在去年5月6日和7月3日發(fā)布過通知，對辦理房產(chǎn)證事項做過說明。而陳女士房屋裝修前，極少來該小區(qū)，也未加業(yè)主群。等陳女士近日在業(yè)主群里看到這一通知，去找開發(fā)商負責辦理房產(chǎn)證的工作人員時，對方只讓她回去翻合同。

南昌市華勤湖畔花園 業(yè)主 陳女士：人家是說這件事不歸我管，我給不到你任何答復。

陳女士翻開購房合同仔細查看，發(fā)現(xiàn)在補充協(xié)議中確實有這么一條：買受人承諾在出賣人通知買受人辦理房屋產(chǎn)權證后30日內(nèi)辦妥房屋產(chǎn)權證有關手續(xù)，并與貸款銀行辦妥正式的商品房抵押手續(xù)，否則，每逾期一天買受人應向出賣人支付總房價款萬分之五的違約金。

陳女士表示，在簽訂商品房買賣合同時，她認為這是標準合同文本，根本沒有細看。而這么重要的一條，竟然被放在補充協(xié)議中，并且字體還非常小，除了意料之外，也讓她覺得對方有點“挖坑”之嫌。

1月11日下午，都市現(xiàn)場記者陪同陳女士來到了售樓部，但工作人員表示，這事得問開發(fā)商，他們不清楚。隨后，陳女士聯(lián)系了自己的置業(yè)顧問。

南昌市華勤湖畔花園 置業(yè)顧問：我目前沒有收到任何名單，說哪家哪戶要收違約金，現(xiàn)在客戶只要來辦（房產(chǎn)證）材料，我就正常收你的身份證以及你交的契稅單子、交維修基金單子和80元工單費。

雖然置業(yè)顧問是這么答復，但陳女士告訴記者，她還是不放心，如果回頭辦好了房產(chǎn)證，開發(fā)商會不會又起訴她違約呢？

南昌市華勤湖畔花園 業(yè)主 陳女士：我覺得這就是一個“隱形”，如果我辦完產(chǎn)證之后，合同里存在這一條，它會不會再問我要錢。

帶著陳女士的問題，都市現(xiàn)場記者幾經(jīng)周折，聯(lián)系上了該樓盤開發(fā)商的相關負責人了解情況。

南昌勤悅置業(yè)有限公司 相關負責人 吳先生：按揭貸款的客戶，我們開發(fā)商在銀行給他做了擔保，也就是銀行扣了我們的錢。但是他不辦房產(chǎn)證，我的錢就被銀行押在那里了。我的錢就產(chǎn)生利息，產(chǎn)生了資金占用。

吳先生說，因為他們在為購房者辦理按揭貸款時，需要向銀行繳納按揭貸款保證金。按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。因此，如果購房者不及時辦理房產(chǎn)證，會影響開發(fā)商資金回籠，進而造成損失；所以，才在購房合同中作了這一補充條款。那么，這一條款又有法律依據(jù)嗎？為此，都市現(xiàn)場記者也咨詢了律師。

律師 高正尉：買受人只是提供手續(xù)這一個環(huán)節(jié)，至于如何辦下來、辦妥這個手續(xù)，是需要相關部門的配合，比如說辦理的機關它有一個流程，那么這個流程不是買受人決定的，所以說這是他人的一個責任，現(xiàn)在在這個條款中，直接將辦妥的責任，直接限制在了買受人的身上，我覺得這個條款是在加重買受人的責任。

《民法典》第497條規(guī)定：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利，該格式條款無效。高正尉律師認為，對購房者而言，他無法掌控房產(chǎn)證的辦理速度，又怎么能承諾30天內(nèi)辦妥呢？退一步說，即便這一約定有效，如果未盡到通知義務，開發(fā)商也不能追究陳女士的責任。

律師 高正尉：開發(fā)商都沒有通知的話，也就沒有說通知后30天內(nèi)辦妥相關手續(xù)這個義務，所以說它沒有通知，我們買受人她根本就不存在違約這個事實。

另外，高正尉律師指出，在違約金的數(shù)額上也存在問題。

律師 高正尉：如果沒有給守約方造成損失，或者說損失極其小，也就意味著我們約定的違約金顯著高于損失的話，這時候法院會判決適當?shù)亟档突虿怀袚鄳倪`約金。

《民法典》第585條：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。 當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

對此，南昌勤悅置業(yè)有限公司相關負責人吳先生表示，請陳女士不要過于擔心，他們并不是想收違約金，而是想催促購房者盡快去辦理房產(chǎn)證。

南昌勤悅置業(yè)有限公司 相關負責人 吳先生：現(xiàn)在給你兩個月的時間去辦，辦了我不收你的違約金，我們不在乎這點錢，我們只是督辦你去辦，暫時還只是一個催辦的意思。

吳先生還告訴都市現(xiàn)場記者，下一步他們也會做好通知解釋工作，協(xié)助購房者盡快辦理房產(chǎn)證。通過釋法明理，雙方在違約金這件事上的誤解和擔心消除了。陳女士表示，她會盡快去辦好房產(chǎn)證。而借著這件事，現(xiàn)場鴿也想提醒一下購房者，在簽訂購房合同之前，還是要仔細查看合同條款，避免事后糾紛。