“這套房源業主降價240萬元，房東去年年初1080萬買進，現在960萬元虧本賣。”當問業主為什么急于出售，負責該房源的上海徐匯區中原房產的銷售金先生說：“現在房東急需資金，所以降價出售。”

這套位于徐匯區漕寶路光大會展中心，對口上海徐匯區第二梯隊學區的房源，為何會一夜之間售價直線下鐵，掛牌價從1200萬元降到960萬元，降幅達25%？

中國房地產網上海發現調低售價的房源不止上海名校匯聚的徐匯區，還有閔行區、更有市中心區域的靜安區、黃浦區，中原地產顯示多套學校附近二手房源掛牌價下調20萬元至100多萬元，降幅2%—10%不等。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段招生錄取改革實施方案》，當昔日升學率的從確定性變成概率性，房子的學區優勢不再凸顯，一度被市場熱炒的“學區房”是否已優勢不再？

學區房降溫，上海多區域二手房調價

來自中原地產官網顯示，除了對口徐匯區第二梯隊學校的光大會展中心降幅25%，徐匯區熱門商圈美羅城、港匯恒隆廣場附近徐匯萬體館漕溪北路的玉蘭花苑，對口徐匯區第一梯隊中小學，一套二手房源原掛牌價1259萬元，現掛牌價1198萬元，降價61萬元，降幅5%。

位于閔行區梅隴蓮花南路學校周邊的未名園一套房源原掛牌價1288萬元，現掛牌價1170萬元，降價118萬元，降幅10%；閔行春生板塊的萬科假日風景，對口北京外國語大學附屬上海閔行高級中學，原掛牌價1050萬元，現降價62萬元，降幅6%。

中國房地產網上海在房產中介門店及部分中介官網發現，上海多區域學校周邊的房源調低售價，包括上海中心區域靜安區和黃浦區，位于靜安寺附近的欣安大廈、四和花園，黃浦區蓬萊公園附近的黃埔新苑等多個房源售價均有不同幅度的下降，降幅25萬—50萬元不等。

對于多個房屋調低掛牌價，太平洋地產銷售經理張女士表示，有些房源，之前房東跳價，掛牌價偏高，現在也只是調到了正常的市場價。

回顧過去一年來上海房價上漲走勢，從2020年5月開始發酵，10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達43%。學區房一路推波助瀾，高歌猛進，去年上海全市二手房行情一路走高，2020年4月-2021年1月連續10個月保持在2.4萬—4.45萬套的成交套數，并在2021年1月達到高峰。此后，2021年“121樓市新政”疊加春假假期，2月份成交套數有所回落。

根據克而瑞數據庫檢測數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而去年學區房炒作較多的大三林板塊，2020年全年新建商品住宅成交均價99359元/平方米，同比漲幅為17.7%，類似的漲幅明顯偏大，說明價格虛高。

根據上海市教委3月16日公布的《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，辦法規定，從2022年起，上海市高中階段學校招生錄取分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統一招生錄取三種類型。

此次政策出臺的“名額分配綜合評價錄取”制度關注程度可謂“一石激起千層浪”，具體為：委屬市實驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數的65%，原則上按人數比例分配到各區，其中須有不低于20%的比例以均衡隨機為原則，分配到不選擇生源的初中學校。

這一教育改革制度最大的變化是將優質高中的名額分配到每一所不挑生源的初中，最大限度的保證了學校與學校之間的平等。不管是優質初中，還是普通初中，考上優質高中的機會都一樣大，各類初中學校的優秀學生都有機會進入名校高中讀書，也就是說優質初中學區房的含金量將降低，名校初中的優勢可能相對變弱。

業內專家認為，此次上海教育新政在一定程度上促進了教育資源的均衡化，相當于把優質教育資源在全市范圍內攤開，高階學區房失去支撐，熱度將逐漸走低。一名同濟大學的在讀博士表示，新政體現教育資源的公平、公正原則，市中心學區房價值將回歸理性。

此次多區域學校周邊的房源售價下調是否跟本輪教育改革新政有關，上海中原地產首席分析師盧文曦對中國房地產網上海表示，有一定關系但不直接，每年1月到2月份是學區房的交易熱點，市場有些焦慮的情緒在里面，短期之內價格上漲10%—15%，脫離了正常的市場漲幅，有一定“虛高”的成分，到4月、5月份學區房交易高峰期過去，價格也會回歸正常的漲幅。

盧文曦表示，這次高中招生政策改革，對學區房的價格會有一個重新考量，市場價回歸到合理的正常估值范圍之內，“虛高”的價錢在市場也達不成交易，現在把“泡沫”排掉，估計售價還會往下走，才會回歸到正常的漲幅。部分房源跟房東的心態有關，有些房東不急著賣掛得“虛高”，出售的誠意不高，有些房東急著賣，需要錢去置換新房子價格就掛低。

新政疊加行業倡議，學區房熱度不再

上海教育新政發布后第三天，3月19日下午，上海市房地產經紀行業協會向滬上全體房地產經紀機構發起“規范房源掛牌和信息發布的自律倡議”，倡議聚焦房地產中介領域房源信息發布不規范，包括房源發布信息不適用“學區房”進行推介宣傳，在業務經營中不以“學區房”名義誤導購房者等，從而阻斷中介炒作“學區房”的路徑。

其中，鏈家、太平洋、中原地產、我愛我家、Q房網、21世紀房屋、信義房產、美凱龍愛家、志遠房產、佳歆房產、58安居客、搜房、房友、幸福里14家主要房地產經紀機構和平臺企業響應本次自律倡議，現場簽署承諾書。

此次承諾主要包括四個方面：第一，在線上、線下房源發布信息中，不使用“學區房”進行推介宣傳，在業務經營中，不以“學區房”名義，誤導購房者。第二，規范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不以“升學率”“對口”“名額未用”等用語，誤導購房者。

第三，不掛牌、不發布未經核驗的房源，不掛牌、不發布價格虛高的房源；第四，在信息發布中，不出現“熱度排名”“投資潛力”等用語，在經營活動中，不炒作，不哄抬房價，不擾亂市場。

據媒體報道，3月20日當天，鏈家網上海區域共顯示二手房源1.6萬套，而前一日線上房源超3.8萬套，近一半房源下架。

有鏈家經紀人朋友圈轉發信息稱“親愛的業主朋友，如果您發現您房子外網不展示了，那是因為現在二手房業主掛牌必須提供：房產證、身份證、產調、政府房產編碼，不能提供的就下架了。”

3月24日鏈家官網《致廣大用戶》告知中顯示，將嚴格規范鏈家和鏈家APP平臺發布信息信息，以實際行動維護房地產市場秩序促進行業健康發展。

截至3月24日午間，中國房地產網上海從鏈家網上海區域看到，目前二手房源掛牌數量逐步恢復至20000套以上。

上海鏈家方面回應稱，鏈家嚴格遵守相關規定，將不符合要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，并及時聯系房東補交資料，盡快完成房屋核驗工作，待核驗完畢后再陸續上架。對掛牌價存在明顯異常的房源也予以暫時下架處理，待調整后再對外展示。

不論是中原地產大量房源調低掛牌價，還是鏈家對掛牌價異常房源的下架處理。中原地產首席分析師盧文曦表示，這是一系列的連鎖反應，一系列的調整，此次高中階段教育改革，“學區房”從確定性變成概率性，之前漲得多的會跌回到合理的價值，“學區房”的溫度也會慢慢降下來。

對于“學區房”未來的走勢，盧文曦指出，并不是政策出來“學區房”的價值就一文不值，從概率上講教育資源比較集中的地方依然有優勢，普通學校成績拔尖的學生約5%-10%,比例有限，但學區房會回歸到該有的價值，行業自律后中介炒作的成分很小，學區房也不會出現過激的上漲。

對于家長和購房者來說，教育改革政策的初衷是“教育資源均衡化”，“哄搶好學區”的現象將減少，理性擇校，理性置業變得很關鍵。