本報記者 余燕明 廣州報道

日前，金地（集團）股份有限公司（600383.SH，以下簡稱“金地集團”）披露了2021年前三季度經(jīng)營業(yè)績，當期累計實現(xiàn)合約銷售額2287億元，同比增長了34%。

根據(jù)第三方研究機構(gòu)的監(jiān)測統(tǒng)計，今年前三季度的中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上，金地集團已經(jīng)爬升至第10位，排在它前后的是綠地控股、華潤置地與世茂集團、龍湖地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，金地集團實現(xiàn)合約銷售額1628億元，開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認營業(yè)收入294億元。同期，華潤置地實現(xiàn)合約銷售額1648億元，開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認營業(yè)收入609億元。

據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，今年前三季度，公司累計新增獲取了101宗土地項目，總投資額約為1135億元，權(quán)益投資約為460億元，權(quán)益占比為40.5%。

2021年前三季度，金地集團實現(xiàn)凈利潤57億元，其中母公司股東應(yīng)占盈利33億元，歸屬于少數(shù)股東的凈利潤接近24億元，占比超過了42%。

另據(jù)記者了解，金地集團名下開發(fā)項目有一部分權(quán)益由其關(guān)聯(lián)方——穩(wěn)盛投資持有，這是該公司出資設(shè)立的房地產(chǎn)投資金融平臺。其中，穩(wěn)盛投資持有廣州金益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽金地恒耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等諸多上市公司附屬企業(yè)的股權(quán)。

據(jù)了解，其通過穩(wěn)盛投資等完成了對開發(fā)項目的權(quán)益調(diào)整。

多個項目合作開發(fā)

在銷售規(guī)模大致相當?shù)那闆r下，財務(wù)期內(nèi)金地集團由開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入低于同行業(yè)企業(yè)。

除了華潤置地以外，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上處于同一梯隊的綠地控股、世茂集團和龍湖地產(chǎn)，其結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入超過金地集團。

2021年上半年，金地集團累計錄得合約銷售額1628億元，綠地控股、世茂集團和龍湖地產(chǎn)分別實現(xiàn)合約銷售額1641億元、1528億元和1426億元。同期，綠地控股、世茂集團和龍湖地產(chǎn)由開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入分別為971億元、665億元和518億元。

在銷售規(guī)模上處于同一梯隊的綠地控股、世茂集團和龍湖地產(chǎn)，它們由開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入分別約為金地集團的3.3倍、2.3倍和1.8倍。其中，世茂集團和龍湖集團，今年上半年實現(xiàn)的合約銷售額約低100億元和200億元。

據(jù)了解，在同等銷售規(guī)模的情況下，金地集團結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入低于同行業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目的應(yīng)占權(quán)益比重偏低，導(dǎo)致部分開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入沒有納入上市公司合并報表范圍內(nèi)。

譬如，今年上半年，金地集團參股投資的深圳中心?天元項目（深圳福田崗廈村舊改項目）累計實現(xiàn)合約銷售額超過52億元，金地集團間接持有該項目的開發(fā)權(quán)益比例為21%，其余股東分別為卓越集團、大百匯實業(yè)集團，實際持有該項目33.15%、31.85%的開發(fā)權(quán)益。

據(jù)悉，深圳中心?天元項目的開發(fā)主體為深圳市金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由于應(yīng)占權(quán)益比重較低，該公司被金地集團列報為聯(lián)營企業(yè)，因此不會作為子公司納入上市公司合并報表范圍內(nèi)。

在全口徑銷售額統(tǒng)計下，深圳中心?天元項目在今年上半年產(chǎn)生了逾52億元合約銷售額，被計入銷售規(guī)模之中。

與此情形類似的還有北京慶峪嘉園、北京華樾國際（東壩） 等眾多開發(fā)項目，它們在今年上半年貢獻了超過20億元的合約銷售額。

金地集團分別間接持有上述地塊項目開發(fā)主體——北京金開輝泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13%的股權(quán)、北京金開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%的股權(quán) 等。這些項目公司未納入上市公司合并報表范圍內(nèi)，而是將它們列報為參股投資的合營企業(yè)。

與同行業(yè)企業(yè)比較，2021年上半年，奧園集團、陽光城由開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)確認的營業(yè)收入分別為297億元、299億元，與公司結(jié)轉(zhuǎn)確認的294億元營收規(guī)模相近。

同期，奧園集團、陽光城分別錄得合約銷售額為676億元、1013億元，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上的第32、第19位，而上述公司則以1628億元的合約銷售額，在榜單上高居第10位。

記者為此向該公司求證了解名下開發(fā)項目所占權(quán)益比重偏低的原因，以及將對上市公司產(chǎn)生的影響，但暫未得到回應(yīng)。

規(guī)避高權(quán)益占比風(fēng)險

2021年前三季度，金地集團新增獲取了101宗土地項目，總投資額約為1135億元，權(quán)益投資額約為460億元，對應(yīng)的權(quán)益占比為40.5%。

其中，今年4月底，廣州市金銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州金銘”）以18.03億元的代價，競得了廣州市增城區(qū)永寧街新新大道西側(cè)18004210A21014號地塊。

廣州金銘在參與上述地塊競買時，由公司間接全資持股。拿地不久之后，公司為該宗地塊引入了榮盛發(fā)展，并向后者轉(zhuǎn)讓了所持廣州金銘50%的股權(quán)。但榮盛發(fā)展入股廣州金銘僅2個月時間，便選擇了退出。

據(jù)披露，目前其擁有廣州市增城區(qū)永寧街新新大道西側(cè)18004210A21014號地塊50%的開發(fā)權(quán)益，即上市公司間接持有廣州金銘50%的股權(quán)，剩余50%股權(quán)則由青島悅旺企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）從榮盛發(fā)展轉(zhuǎn)讓接手。

實際上，青島悅旺企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）與上述公司深度關(guān)聯(lián)。盡管該公司為主要出資方，但將后者作為合營企業(yè)進行列報。相當于為廣州市增城區(qū)永寧街新新大道西側(cè)18004210A21014號地塊的主要資金方，但上市公司卻僅擁有該地塊50%的開發(fā)權(quán)益。

通過穩(wěn)盛投資等關(guān)聯(lián)方收購、持有其名下附屬企業(yè)股權(quán)的方式，完成對開發(fā)項目在上市公司報表層面的權(quán)益調(diào)整，這遠非孤例。

今年上半年，沈陽金地華勝企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“沈陽華勝”）被從上市公司合并報表范圍內(nèi)移出，理由是合作方對這兩間企業(yè)增資，導(dǎo)致公司對其持股比例下降，繼而喪失控制權(quán)。

在此之前，沈陽華勝一直間接全資子公司。2021年5月份，青島盛藍企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙） 等完成了對沈陽華勝的增資擴股，并取得了沈陽華勝合計約34.36%的股權(quán)。

據(jù)了解，此次向沈陽華勝增資擴股的3家合伙企業(yè)，它們在股權(quán)穿透后實際上受穩(wěn)盛投資等出資控制，均存在深度關(guān)聯(lián)。而公司在仍然保留持有沈陽華勝65.64%股權(quán)的情況下，將其移出了上市公司合并報表范圍內(nèi)。

據(jù)悉，沈陽華勝在2020年底以19.17億元的代價，競得了位于沈陽市皇姑區(qū)的西窯二期-1A地塊。

今年6月份之前，某公司也一直是其間接附屬企業(yè)。青島嵐瑞企業(yè)管理有限公司通過增資擴股取得了其40%的股權(quán)。據(jù)記者查詢了解，在股權(quán)穿透后，實際上青島嵐瑞企業(yè)管理有限公司由金地集團出資持股50%，另外50%的股權(quán)由2名自然人股東楊璞、袁樺共同出資設(shè)立的北京遠逸企業(yè)管理有限公司持有。

據(jù)了解，北京遠逸企業(yè)管理有限公司與其存在交集，而 持有北京遠逸企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)的某股東，其在全資子公司中擔(dān)任董事及高管。

與沈陽華勝的情形類似，青島嵐瑞企業(yè)管理有限公司通過增資擴股取得了某公司40%的股權(quán)，上述上市公司在仍然保留持有該公司60%股權(quán)的情況下，選擇了將其從上市公司合并報表范圍內(nèi)移出。